Рынок переходит к обороне
В Ленобласти за девять месяцев сдали в эксплуатацию 2,489 млн кв.м жилья – в полтора раза больше, чем за тот же период 2020-го. Казалось бы: при чем тут Китай?
По словам и.о. зампреда правительства ЛО Евгения Барановского, 1,623 млн в общем объеме ввода составляют дома ИЖС и жилые дома в садоводствах. Три дома сдали строители по заказу ЛеноблАИЖК: в Дружной Горке, Ополье и Ефимовском. Это не так много в метрах, на важно для жителей: дома предназначены для переселения из аварийного жилфонда. Вошли в промежуточный отчет несколько завершенных долгостроев: «Галактика», «ЗемлЯнино» и др.
В этом году планы Минстроя будут перевыполнены: ведомство рассчитывает, что в регионе до конца года сдадут не менее 2,93 млн кв.м. Главное, чтобы на 2022-й не планировали «от достигнутого», потому что спад неизбежен. Вопрос лишь в том, насколько глубоким он будет.
В многоквартирном сегменте – сокращение спроса. За восемь месяцев областным застройщикам удалось продать 13 248 квартир – на треть меньше, чем за тот же период 2019-го, когда не было ни карантинных ограничений, ни льготной ипотеки. Ипотека выросла: с января по август банки выдали гражданам 54 074 ипотечных кредита, за восемь месяцев 2019-го – 49 554.
При этом условия кредитования стали хуже: первый взнос по займу на типовую квартиру (15%) увеличился почти на 200 000 рублей, ежемесячный платёж подрос с 23 000 до 27 800 рублей. Так что кредиты берут не от хорошей жизни, а просто не видят других вариантов. (Копить рубли – тоже не выход). Как неоднократно предупреждал Центробанк, дальнейшее наращивание долговой нагрузки возможно только при увеличении доходов населения. А с этим пока проблемы.
Так что основной вклад в жилищное строительство вносят частники. Они не скованы жесткими рамками 214-ФЗ, они редко прибегают к помощи банков – сами планируют, сами строят. Главное препятствие для частной инициативы – цены на стройматериалы.
В начале сентября Росстат опубликовал очередную подборку данных, свидетельствующих о том, что «ценовое ралли» выдохлось. Хорошего все равно мало: за полгода цены на пиломатериалы взлетели вдвое. По мнению экспертов, снижение возможно – но не более, чем на 20% до конца года. (Подробнее см., например, на РБК).
По данным генерального директора ГК «Т-Дом» Дмитрия Зюзина, сильнее всего подорожал самый дешевый сегмент – «каркасники»: с 23 000 – 25 000 рублей за «квадрат» (под ключ) до 50 000 рублей, то есть в два раза. Граждане попытались было переключиться на недорогой газобетон, но здесь их уже ждали: «Газобетон, из-за искусственно созданного дефицита, по ценам почти догнал кирпичное строительство», - говорит Дмитрий Зюзин. Он винит в сложившейся ситуации Группу ЛСР, ставшую в нашем регионе фактически монополистом.
Девелопер Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери», также полагает, что «дефицит, приведший к росту цен на строительные материалы был созданы искусственно». По оценке Алексея Потапова, в среднем стоимость основных материалов увеличилась на 40%, что привело к подорожанию готовых домов на 25%. Но в бизнес-классе влияние этого фактора не так заметно, как в массовом сегменте.
Специалисты компании PROSEPT (один из главных производителей строительной химии) отмечают, что «откат» цен по стройматериалам, в том числе по дереву, может оказаться глубже, чем ожидается. Одна из причин – предстоящий запрет на вывоз кругляка. «Сокращение экспорта и сохранение древесины внутри страны позволит не только поддержать частное и коммерческое домостроение из древесины, но и наладить ценообразование», - говорит Николай Орешников, руководитель отдела маркетинга компании PROSEPT. (Кстати, в ответе PROSEPT на вопросы «Пригорода» также говорится об «искусственном дефиците». Сговорились все, что ли?)
Другая причина возможной коррекции – зависимость внутренних цен от конъюнктуры на мировых рынках. А там нынче неспокойно. В период пандемии о локдаунов резко сократился спрос на лесопродукцию предприятий СЗФО в странах ЕС. Наши производители переориентировались было на Китай. (См., например, статью в «ДП»). Вот из Китая и прилетело. Мы привыкли думать о Срединной державе как о стране непрерывного роста. Нет, там тоже озаботились стабильностью власти, идеологией и прочими скрепами. Заодно – решили навести порядок в жилищном строительстве. В результате зашаталась могучая фирма Evergrande, которая за год строит вдвое больше жилья, чем все российские девелоперы, вместе взятые... (Подробнее – тут). Если китайские строители резко сократят спрос на материалы – отечественным поставщикам придется думать, куда бы их пристроить.
В общем, аналитики и участники рынка рекомендуют покупателям и владельцам участков не торопиться со стройкой без особой необходимости. Вполне вероятно, что в начале следующего строительного сезона ситуация будет более благоприятной.
Источник: vprigorode.ru