Основные новости
19.07.2017

07.07.2017

20.05.2017

03.05.2017

20.04.2017

17.04.2017

31.03.2017

20.03.2017

10.01.2017

13.12.2016

21.11.2016

07.11.2016

28.10.2016

24.10.2016

08.09.2016

31.08.2016

30.08.2016

12.07.2016

30.06.2016

04.05.2016

27.04.2016

20.04.2016

11.04.2016

01.04.2016

23.03.2016

14.03.2016

30.12.2015

10.11.2015

25.08.2015

07.04.2015

29.12.2014

01.12.2014

01.12.2014

31.03.2014

03.09.2013

07.03.2013

25.12.2012

16.07.2012

04.07.2012

01.01.2012

01.09.2011

13.07.2011

01.07.2011

28.06.2011

20.05.2011

11.01.2011

02.11.2010

01.11.2010

13.10.2010

01.10.2010

23.09.2010

01.09.2010

30.08.2010

01.08.2010

01.07.2010

07.06.2010

01.06.2010

12.04.2010

01.04.2010

15.03.2010

01.03.2010

15.02.2010

01.02.2010

19.01.2010

18.01.2010

21.12.2009

03.12.2009

02.12.2009

01.12.2009

23.11.2009

01.11.2009

26.10.2009

08.10.2009

01.09.2009

24.08.2009

02.08.2009

01.08.2009

01.08.2009

01.07.2009

30.06.2009

22.06.2009

16.06.2009

15.06.2009

08.06.2009

01.06.2009

12.05.2009

01.05.2009

01.05.2009

24.04.2009

30.03.2009

23.03.2009

20.03.2009

10.03.2009

02.03.2009

01.03.2009

01.03.2009

24.02.2009

23.02.2009

23.02.2009

16.02.2009

09.02.2009

01.02.2009

01.02.2009

29.01.2009

Главная » Область ловит шансы

Область ловит шансы

Экономический спад затронул все регионы; Ленинградская область — не исключение. Однако рост госзаказа и обширные территории дают областному строительному комплексу возможности для маневра. По словам председателя Комитета по строительству ЛО Анатолия Каталевича, расположенные на территории области производства стройматериалов ориентированы главным образом на город, который потребляет от 65 до 80% их продукции.

Снижение строительной активности в мегаполисе немедленно отразилось на областных предприятиях, однако они переориентировались довольно быстро. За первые два месяца 2009 года объем промышленного производства в ЛО составил 91,7% (к аналогичному периоду 2008-го), в Петербурге — 80,6%, в Новгородской области — 65,3%. Объем подрядных работ: область — 74,2%, Петербург — 67%. То есть на фоне соседей по региону Ленобласть выглядит очень даже неплохо.

Конечно, бюджет придется секвестировать, доходы от налоговых поступлений сокращаются; льготный режим, которым областные власти заманивали инвесторов, сегодня фактически приостановлен. Тем не менее объем инвестиций с января по март составил 31,7 млрд руб. (126,6% к уровню прошлого года): возможно, инвесторы решили, что замораживать проекты выйдет дороже.

За январь — март в Лен-области сдано 1145 зданий жилого и нежилого назначения, общая площадь объектов — 394 900 кв.м. Из них жилье — 76,3%, или 301 500 кв.м, — на 6,3% больше, чем год назад.

Важная подробность: Министерство обороны ведет переговоры с правительством региона и с областными строителями. По предварительным данным, речь идет о приобретении 5000 квартир по 31 800 руб./кв.м, преимущественно — в сданных домах или в объектах высокой степени готовности. Конкурс пока официально не объявлен; если этот госзаказ состоится, он даст областным строителям отличный шанс избежать долгостроев и закрыть продажи в десятках пусковых объектов. Для области ценник около 30 000 — вполне приемлемый (в отличие от города).

А если еще начнет работать норма, разрешающая городу приобретать в Ленобласти жилье для очередников… (Пока соответствующий законопроект прошел первое чтение — см. «НП», №21/2009.)

Малоэтажная политика
Более половины жилья, строящегося в области, — малоэтажные комплексы или индивидуальные дома.

Председатель совета Ассоциации деревянного домостроения Михаил Афанасьев напоминает: в мае премьер-министр Владимир Путин на совещании, посвященном проблемам жилищного строительства, анонсировал выделение для отрасли 500 млрд рублей. И указал, что в первую очередь правительство заинтересовано в развитии малоэтажного домостроения. А если власти на местах не смогут или не захотят решать проблемы с землей — под застройку будут предоставляться федеральные земли.

В качестве примера г-н Афанасьев привел ЦСП «Свирь»: предприятие по выпуску цементно-стружечных плит открылось в дотационном Лодейнопольском районе; в оборудование и корпуса вложено более $20 млн; продукция соответствует мировым стандартам; мощности достаточны для строительства 400 000 кв.м жилья в год; в производстве используются главным образом местные материалы.

По мнению Михаила Афанасьева, в ближайшее время именно «малоэтажка» может обеспечить прорыв: покупательная способность населения падает, необходимо дешевое жилье, причем много и быстро. Регионам нужно обеспечивать занятость и решать социальные проблемы; государство устанавливает планку на отметке 30 000 рублей — этим критериям опять-таки соответствует малоэтажное домостроение.

Участники рынка поговаривают, что на встречах с руководителями больших строительных холдингов (ПИК, СУ-155 и др.) премьер-министр ставил не только экономические, но и политические задачи: руководству нужен ощутимый результат, причем не позднее чем к 2012 году, к выборам. За счет традиционных ДСК его не достичь: эти проекты громоздки, растянуты во времени и требуют больших затрат на инфраструктуру.

«Малоэтажка» — более гибкий вариант. Для ее запуска нужны земля (в области с этим проблем нет), упрощение процедур (если губернатор Валерий Сердюков увидит в обеспечении массовой жилой застройки шанс сохранить свое ненадежное кресло — согласования упростятся) и инженерное обеспечение.

Первый шаг в этом направлении областная администрация уже сделала: в районах началась работа по предоставлению бесплатных участков под ИЖС.

Организованный спад
Для горожан главный интерес пока представляют дома в составе организованных коттеджных поселков: это самый продвинутый и, пожалуй, наиболее «цивилизованный» сегмент пригородного рынка жилья.

На I квартал 2009 года, по данным аналитиков АН «Итака», в загородном предложении насчитывалось 169 коттеджных поселков и малоэтажных комплексов. Общее количество домовладений достигло 16 760 — на 77% выше, чем в I квартале 2008-го. Площадь застраиваемой территории — 2395 га. (Сведения «Итаки» включают квартиры в малоэтажных комплексах.)

Аналитики Knight Frank насчитали в продаже около 5000 индивидуальных коттеджей в организованных поселках.

Правда, показатели заявленного и реального предложения сильно расходятся: некоторые проекты сняты с продажи, в других приостановлена реализация домовладений, в третьих идет корректировка концепции.

В начале года был приостановлен выход на рынок проектов «Озерный край» и «Сайма» («М-Индустрия»), остановлены продажи в поселках «Солнечный-1» (OMG development), «Меслики», «Серебряный ручей», «Золотая Долина», «Преображение» и других. В апреле ушли из листингов проекты «Моторное», «Поселок в Корнево» (от компании «Ацтек»), «Кристалл» («РегионДомаСтрой») и «Охтинский ключ» («Санкт-Петербург-Девелопмент»).

При этом на рынке за апрель-май появилось не менее десятка новых поселков. В большинстве проектов меняется структура предложения. В ДНП «Глубокое» образовались участки по 10 соток (первоначально — от 25 соток), «Поселок в Капорском» стал предлагать каркасные дома, поселок «Генетика» включил в продажу наделы без подряда и т.д.

Увеличивается предложение земли под «свободную застройку» (за счет сокращения доли участков с жестко обусловленным подрядом): с 13 до 23%. По мнению экспертов Knight Frank, с рынка уходит инвестиционная (спекулятивная) составляющая. Вложения в землю с целью прироста капитала стали рискованными, темпы реализации снизились в несколько раз.

Девелоперы срочно преобразуют поселки с единым архитектурным стилем и подрядом от застройщика в комплексы инженерно подготовленных участков. Их ожидания понятны: покупка пустого надела требует меньших вложений. Однако, предупреждает Knight Frank, если эта тенденция сохранится, рынок откатится на качественный уровень трех-пятилетней давности. И не факт, что этот образ понравится той аудитории покупателей, которую застройщики с таким трудом завоевывали.

Главная проблема, которую сейчас приходится решать девелоперам пригородной зоны, — резкое сокращение платежеспособного спроса и соответственно падение объемов сделок. Для этого есть как объективные причины (снижение уровня доходов), так и субъективные (ожидание, что цены упадут еще больше); общая ситуация неопределенности в отечественной и мировой экономике.

Рынок все больше сегментируется: домики в близлежащих проектах эконом-класса начинают конкурировать с предложением городских квартир (и с вымыванием ликвидного предложения в домах высокой стадии готовности эта конкуренция будет только обостряться); дом бизнес-класса все чаще рассматривается как предмет роскоши (а средний класс сегодня не склонен к необязательным тратам); в элитном сегменте существенных перемен нет, и даже цены растут, но застройщики (вслед за покупателями) становятся прагматичнее, особенно в отношении объектов инфраструктуры.

Сбитые ориентиры
Поведение покупателей, настроенных на выжидание еще более благоприятной конъюнктуры, опирается на несколько устойчивых мифов.

Весьма распространенный — оглядка на Москву, где «все упало и распродается ниже себестоимости». Но в Подмосковье рынок был перегрет гораздо более существенно; кроме того, значительную часть спроса формировали работники финансового и фондового рынков, чей бизнес посыпался в первую очередь.

Теперь портал Cottage.ru цитирует слова заместителя мэра Москвы Владимира Силкина: «Если кому-то удастся продать свою площадку с дисконтом в 25%, это счастливейший человек, за полцены — счастливый, а если скидка составит 75% — это оптимист».

Впрочем, по данным компании «МИЭЛЬ», дома в коттеджных поселках Подмосковья подорожали в I квартале на 10%, дачи и таун-хаузы — на 7,8 и 6,6%.

То есть Подмосковье для нашего рынка может служить ориентиром, но никак не аналогом.

Другой распространенный миф — резкое (в разы!) падение цен на землю. Это отчасти справедливо, но лишь в сегменте крупных участков (5 га и более), особенно купленных в кредит. По таким территориям проходили сделки со скидкой до 80% — но это единичные продажи, они не формируют рынок.

«Сельхозземли практически не пользуются спросом, — говорит директор компании «Питер-Девелопмент» Дмитрий Миронов,— если они не переведены в другую категорию (или если их назначение не предусматривает дачное строительство). Это стоит $5-6/кв.м и занимает полгода-год. А с 1 января 2010-го в соответствии с Градкодексом меняется процедура, и те, кто не успел, могут оказаться перед необходимостью начинать все сначала».

По мнению генерального директора ГК «Т-Дом» Дмитрия Зюзина, цены на участки от 5 га просели на 50-75%. «Такие территории приобретали для перепродажи, а не для реализации конкретного проекта. Покупали землю компании, у которых в период подъема образовались свободные средства. Или девелоперы — про запас, чтобы обеспечить конкурентные преимущества в будущем.

Третья категория землевладельцев — чиновники (или люди, связанные с ними), которые при разделе совхозов «нашли подходы» к дележке земель и паев, и территории им достались очень недорого. Все эти структуры объединяет то, что у них есть участки, которые они сегодня не используют». Дмитрий Зюзин уверен, что предложение таких наделов будет расти.

Отсутствие спроса на «сельхозку» в несколько десятков гектаров, вдали от трасс не имеет прямого отношения к цене 10 соток ИЖС в 20-километровой зоне с подключенной инженерией. (Что и показывают, например, результаты торгов Фонда имущества по участкам для индивидуального строительства.)

Если покупать квартиру в сданном доме, можно, конечно, торговаться. И указывать, что вот, буквально рядом, — котлован некой фирмы в предбанкротном состоянии, и там квартиры все дешевеют. Но вряд ли успешный застройщик примет такой аргумент.

Заморский конкурент
Конкуренцию на пригородном рынке осложняет резко увеличившееся предложение домов и апартаментов в ближнем зарубежье, прежде всего в Финляндии.

Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский отмечает, что, пока местный рынок сезонного жилья переживает стагнацию, граждане обращают внимание на финский и эстонский варианты: «Цены (в среднем) ниже, качество выше, дешевые кредиты. У наших соседей много дополнительных плюсов, обусловленных развитой индустрией отдыха. Береговая линия обустроена, есть возможность купить или недорого арендовать яхту. Расстояние сопоставимо с нашим форматом «дальней дачи». В Эстонию (особенно в Усть-Нарву) многих тянет ностальгия еще советских времен. Прибалтийский снобизм тает: мы несем с собой деньги…»

Анита Иивари, менеджер по маркетингу и продажам концерна YIT, отмечает, что интерес петербуржцев к покупке коттеджей в курортных зонах Финляндии остается довольно высоким: «Мы ведем продажи первое лето, пока трудно судить об объемах спроса. Но есть реальные сделки, и каждую неделю один-два потенциальных покупателя выезжают на просмотры». (Подробнее о проекте YIT см. в «НП», №18/2009.)

Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко считает вполне успешным проект компании по строительству двух коттеджных поселков в Финляндии — Tahko Hills и Saimaa Lakeside. Поселки готовы, приносят доход; аренда комфортабельного дома в Тахко стоит от 1300 до 1700 евро в неделю. Правда, среди арендаторов пока больше москвичей, отмечает Илья Еременко.

Наличие в «радиусе доступности» таких конкурентов, как Финляндия, Эстония или Болгария, будет сдерживать аппетиты застройщиков и формировать требования покупателей. Такой глобализм нам полезен.

Мнения экспертов

Дмитрий Миронов,
директор компании «Питер-Девелопмент»:

– Пик цен на землю пришелся на осень 2008 года. От максимума они уже снизились примерно вдвое. Но сделок немного, и рынок еще до середины лета будет идти вниз. Продажа больших участков и ИЖС — это непересекающиеся рынки. Небольшие наделы покупают, рынок оживился; земля рассматривается как инвестиционный ресурс.

Есть реальный спрос на коттеджи до 5 млн рублей. Но таких предложений мало. Звонки по большим участкам идут ежедневно, просмотры — два-три в неделю. Однако пока интерес не превращается в сделки. Потенциальные покупатели изучают рынок на перспективу. «Я не смогу объяснить акционерам, почему на падающем рынке надо покупать сейчас, а не через месяц», — говорит один из наших клиентов. Покупатели ждут ценового дна. Два-три месяца стабильности будут основанием для приобретения активов.

Сергей Мельников,
заместитель генерального директора ИСГ «Сплав»:

– Покупательский интерес есть, но он не выливается в реальные сделки. Мы полагаем, что дело не столько в тактике выжидания, сколько в общем состоянии экономики. Наши покупатели — в основном бизнесмены. И в ситуации неопределенности они формируют резервы «на черный день» — для поддержания бизнеса. Эти мотивы первичны. Оживление спроса будет зависеть от притока денег в экономику. Через госзаказ, через банковское кредитование — не так важно.

Впрочем, есть, конечно, и игроки: некоторые наши клиенты с началом кризиса вышли из проекта «Охтинское раздолье» (даже с потерей части денег), а теперь звонят, интересуются, не снизили ли мы цены. То есть место и проект им нравятся, но они решили сыграть на понижение. Причем это не инвесторы, а конечные покупатели.

Дмитрий Зюзин,
руководитель ГК «Т-Дом»:

– Снижение цен на крупные территории влияет и на рынок небольших наделов. Прежде всего психологически: покупатели отовсюду слышат, что земля дешевеет. Апрель и май показали, что в марте был именно локальный всплеск спроса, а не начало подъема. Цены на скромные участки к началу лета просели еще на 7-10%.

Что касается госзаказа — он даст преимущества пригородной малоэтажке. Цена в 30 000 руб./кв.м может быть достигнута только за счет снижения инвестиционной нагрузки на метр будущих улучшений. А в городе пятна если и подешевеют, то не так скоро и не настолько.

Михаил Афанасьев,
председатель совета Ассоциации деревянного домостроения:

– Для нас безусловно, что «малоэтажка» — приоритетный вариант. И с точки зрения экономики (по соотношению «цена-качество»), и в плане освоения территорий, и в плане использования местных материалов. На стадии запуска национального проекта развитию «малоэтажки» помешали юридические проблемы с землей, с инфраструктурой, налоговая составляющая. В регионе появились ДСК «Славянский», «Содружество» — всего более 20 крупных и средних предприятий. Сегодня их мощности недозагружены.

Возникает парадокс: необходимо дешевое жилье, покупательная способность населения падает, а в то же время не до конца востребованы предприятия, у которых есть и нужные технологии, и мощности, и оборудование.

Спрос движется в сторону более простых решений, лишь бы они были дешевле. Пусть это будет эконом-класс или даже социальное жилье. «Малоэтажка», причем деревянная, из местных материалов, — это ведь еще и рынок для лесной отрасли.

Всего-то нужно — чтобы власть обратила внимание на ресурсы, которые у нее под ногами.

Дмитрий Синочкин
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 22(556) 2009-06-08

Онлайн кредиты для всех