Стандарт для ИЖС: плюсы и минусы
Изменения в Градкодекс РФ направлены на то, чтобы шире применять в частной застройке типовое проектирование – так называемые «проекты многократного применения».
О подготовке постановления правительства сообщает сайт «Загородный девелопмент». Типовые проекты широко (как и раньше) применяются при возведении социалки: въезжая в незнакомый поселок, школу или детсад, клуб или поликлинику узнаешь сразу.
В жилищном строительстве такой подход активно применялся с конца 50-х годов прошлого века, в «кварталах массовой застройки. (Привет с «Третьей улицы строителей»). В этом веке даже крупные застройщики, возводя «человейники», стараются подчеркнуть: «Дом строится по индивидуальному проекту». (Потому что «типовой» - хуже продается!)
А тут – всё наоборот.
Ранее «Пригород» рассказывал о перспективе внедрения ГОСТов в индивидуальной застройке и о стремлении распространить на ИЖС правила долевого строительства.
Истина, как нередко бывает, не в крайностях. Стандартизация может быть и полезной для индивидуального строительства, и губительной. Все зависит от дозы.
Мнение эксперта
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
«ГОСТ на индивидуальное жилье точно поможет банкам, которые кредитуют «загородку». Это некая гарантия того, что сам дом как предмет залога - понятный. В нем меньше рисков.
Однако, стандартный дом - это ещё не гарантия ликвидности загородного объекта: ведь для такой недвижимости местоположение (локация) - более важный фактор. Плохое место от хорошего может отстоять буквально на пару километров.
Например, на севере Петербурга: дорогущие дома на озёрах в Озерках и Парголово, а с другой стороны - неликвид в Новоселках, рядом с бывшей свалкой. И цена земли в 3-5 раз отличается. И окружение: если дом в новом коттеджном комплексе, то понятно, что вокруг находятся дома примерно такого же класса. А в давно сложившемся посёлке состоятельный человек может себе позволить построить современный дом, но за забором может находиться хибара, которая перешла по наследству.
И наследник не хочет ни продавать, ни строить. (Таких примеров много по Приморскому шоссе, у Лахты). Вот и стоят рядом два дома, один – кирпичный, а другой больше похож на бытовку , обшитую «бэушным» сайдингом.
У первого стоимость однозначно падает от такого соседства. И стандартизованная оценка такого объекта для банка тоже не гарантирует его ликвидности.
Если стандартные дома в зонах ИЖС или в садоводствах будет строиться как в СССР, по паре-тройке проектов( иначе разрешение на строительство не получишь), то и получим (тоже как в СССР) сложившиеся посёлки с одинаковыми на вид и цвет домами, которые через 20-25 лет перестают быть современными, но ещё долго продолжают служить владельцам или их потомкам.
Даже в находящихся в черте мегаполиса малоэтажных районах новейшие особняки полностью заместить «шанхай».
С другой стороны, практика согласования внешнего облика домов очень часто встречается в новых коттеджных комплексах, у тех девелоперов, которые заботятся не только о скорейшей реализации участков, но и о будущем посёлка. Чтобы, например, не получить хай-тек с острыми формами красного цвета в посёлке, где все остальные дома классического стиля.
Задумка с ГОСТами в целом неплохая. Но ее сложно реализовать в условиях «дачной амнистии», которая, как известно, распространяется теперь и на ИЖС.
Снижению цен на загородное жилье может помочь не столько стандартизация, сколько обилие предложений. Или кризис, когда люди вообще перестанут вкладывать средства в недвижимость. «Загородка» всегда с запозданием повторяет траекторию спроса на городскую недвижимость.
Если в городе последние годы цены росли, то же самое будет и в ИЖС, с задержкой на несколько месяцев. Разница в том, что пока загородное строительство не интересно «большим» девелоперам.
А если ввести дополнительные ограничения для индивидуальных застройщиков – например, через ГОСТЫ – то сократятся объемы ввода жилья. Получится в многоквартирной застройке: строить будут меньше, но дороже.
Сейчас важнейшие параметры, определяющие конкурентные преимущества «загородки» - разнообразие и приемлемая цена. Эти параметры трогать опасно.
Источник: vprigorode.ru