Основные новости
07.07.2017

20.05.2017

03.05.2017

20.04.2017

17.04.2017

31.03.2017

20.03.2017

10.01.2017

13.12.2016

21.11.2016

07.11.2016

28.10.2016

24.10.2016

08.09.2016

31.08.2016

30.08.2016

12.07.2016

30.06.2016

04.05.2016

27.04.2016

20.04.2016

11.04.2016

01.04.2016

23.03.2016

14.03.2016

30.12.2015

10.11.2015

25.08.2015

07.04.2015

29.12.2014

01.12.2014

01.12.2014

31.03.2014

03.09.2013

07.03.2013

25.12.2012

16.07.2012

04.07.2012

01.01.2012

01.09.2011

13.07.2011

01.07.2011

28.06.2011

20.05.2011

11.01.2011

02.11.2010

01.11.2010

13.10.2010

01.10.2010

23.09.2010

01.09.2010

30.08.2010

01.08.2010

01.07.2010

07.06.2010

01.06.2010

12.04.2010

01.04.2010

15.03.2010

01.03.2010

15.02.2010

01.02.2010

19.01.2010

18.01.2010

21.12.2009

03.12.2009

02.12.2009

01.12.2009

23.11.2009

01.11.2009

26.10.2009

08.10.2009

01.09.2009

24.08.2009

02.08.2009

01.08.2009

01.08.2009

01.07.2009

30.06.2009

22.06.2009

16.06.2009

15.06.2009

08.06.2009

01.06.2009

12.05.2009

01.05.2009

01.05.2009

24.04.2009

30.03.2009

23.03.2009

20.03.2009

10.03.2009

02.03.2009

01.03.2009

01.03.2009

24.02.2009

23.02.2009

23.02.2009

16.02.2009

09.02.2009

01.02.2009

01.02.2009

29.01.2009

Главная » В развитии кризиса переплелись объективные и субъективные факторы

В развитии кризиса переплелись объективные и субъективные факторы

20.03.2009г. состоялась конференция в рамках "Ярмарки недвижимости". Одним из докладчиков по теме "Смещение покупательских предпочтений на загородном рынке" выступил Генеральный директор группы "Т-дом" Зюзин Дмитрий Александрович

Те девелоперы, кто в начале осени надеялся, что ситуация на рынке поправится к середине – концу весны осознали, что до следующего года это вряд ли случится, а вернуться к прежним масштабам так уж и вовсе на несколько лет можно забыть.

И этой весной мы видим, что не пытаются заниматься реконцептом проектов либо только очень ленивый девелопер (а для этого такой бизнес для него должен быть совсем второстепенным), либо окончательно отчаявшийся или обанкротившийся.

Патовые ситуации в жизни хоть и выбивают из колеи, но зачастую приводят голову в порядок, заставляя их работать. Отсюда и появление новых стратегий. Чаще всего они отталкиваются от понимания новой данности о смещении предпочтений в мире, в целом, в сторону спроса на дешевый продукт. А как добиться этого девелоперу – только сменой подхода к проекту, исключение или сведение до минимума инфраструктурной составляющей, отказ от непреклонной решимости продавать участки с подрядами в пользу продажи наделов, хорошо если с подведенными коммуникациями и дорогами, а зачастую только с обещаниями сделать это, и конечно уменьшение площадей участков, и размеров домов, если они все-таки строятся.

Ну и традиционно сокращение рекламы, дублирующих друг друга сотрудников, возможно универсальность в плане объединения в одной компании не только девелопера полного цикла по собственным проектам, но и создание на их базе агентств недвижимости , а в нашем, например, случае и наоборот вывод разных форматов проектов под разные брэнды  с целью ухода от   такой  универсальности  супермаркета. Очень популярны стали    и бартерные расчеты по сделкам. Кто-то, кто мало рекламировался в хорошие времена и не успел распродаться.  переходит от продаж к сдаче в аренду.

            На одном из круглых столов в самом начале года, когда мы только объявили о диверсификации бизнеса и выводе на рынок нового брэнда с проектами которые начались осенью, я высказал мысль которую и сейчас поддерживаю, так как она за эти несколько месяцев полностью доказала свою состоятельность – про то, что с усилением влияния кризиса и в начале выхода из него будут востребованы небольшие проекты, в ассортименте , и продуманные до последней мелочи.

            Вот эта продуманность до мелочи, она должна строиться в основном даже не на бизнес  -интуиции, а скорее на скурпулезном анализе динамики ситуации. Здесь было бы правильно пользоваться не только собственной аналитикой ( хотя без нее трудно ассимилировать к своему бизнесу что-либо), но и опыт в том числе  и негативный, своих собратьев по направлению. Очень мне всегда представлялись интересными параллели с Москвой, от которой мы всегда чуть отставали , в том числе и в развитии   кризисной ситуации. Мне возразят, что сейчас  у нас с Москвой мало общего , хотя бы потому, что там была более развита ипотека и большее количество сделок совершалось с инвестиционными целями, было развито проектное финансирование. Все так, но тем более острее проявились «углы» - общая тенденция-  это увеличение спроса на участки для строительства домов, покупка их с целью сбережения денег, а не получения прибыли , и в обратной пропорции, то есть сокращение почти до нуля инвестиционных сделок. И благодаря такому виду спроса снижение всего на несколько  ( примерно 4%) процентов рублевой цены земли к марту относительно ноябрьской с небольшой кривой вниз в декабре и первой-второй декаде января. Все это касается сделок по небольшим участкам, чаще ИЖС и в основном эконом классе. И не касается ввиду (где-то услышал «полярности спроса», т.е. либо самые дешевые или самые дорогие) участков и домов в бизнес - классе.  Также другая статистика и по большим участкам в основном из земель сельхозназначения , даже с неплохой локацией – там и спрос нулевой и цены упали до 50% , наверное потому, что недвижимость из товара  потребительского стала инвестиционным. Такой разброс в падении цен по разным сегментам и получился – здесь крупные землевладельцы распродают свои активы. А ширпотреб (дешево и плюс – минус симпатично) в недвижимости может стать единственным способом хоть как – то сохранить средства, которые остались. Сейчас цены около уровня начала 2008 года , обилие предложений , дополнительные скидки – наверное только по этому, плюс от усталости людей от фатальных прогнозов, мы и имеем сейчас какие-то сделки. Либо, в случае с элитой – это покупка того, что давно хотелось , но либо времени не было, либо жалко было много на себя тратить, а сейчас кроме как в себя и своих близких и вкладывать некуда. Но и этот глоток может быть недолгим, если накроет волна снижения покупательной способности из-за девальвации рубля до уровня,  который будет соответствовать доходам масс. Изучая Московскую аналитику видно, что в сравнении с концом года возросло количество звонков и показов. В январе это было в основном приценивание, сейчас больше тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, либо в случае с участками действительно когда – нибудь собирается строиться. Есть даже такая аналитика, что в общем по России (22 города) половина из тех, кому был одобрен банками ипотечный кредит решили не использовать его, а отложить решение своих жилищных вопросов до стабильных времен. Из-за общего падения цен по России дельта между ценой предложения и ценой сделок сокращается, и получение сейчас 30-40 % скидки уже редкость – более реальная цифра 10-15%. От тех же московских аналитиков коррекция цен на 2009 год в пределах 2-3% в месяц. Девелоперы будут не торопясь доделывать начатые проекты, пытаться реализовать в продаже то, что есть  готовое – в общем  без серьезных изменений. В конце зимы – начале весны оживился бартер, но в основном в обмен предлагают недостроенные квартиры, либо в еще не  сданных домах в городе, что тоже несет в себе риски. По своим наблюдениям видим, что строители готовы к партнерству, если за объекты  которые они строят рассчитываются землей которая в собственности. С клиентами хорошо зарекомендовал себя индивидуальный подход , без каких – либо «сложившихся практик сделок в компании» . Хотя иногда те условия, которые хотят довольно ( по правде говоря, обнаглевшие от безысходных физиономий девелоперов ) покупатели в полтора – два раза отличаются от заявленных, но чтобы продать объект  на таком  рынке нужно снизиться на 10-15% от него сейчашнего. В предложении пока нет единообразия или склонности к указанию цен в рублях или валюте. С риэлторством вообще тяжело – закрываются многие даже старейшие агентства, либо уровень квалификации агентов не соответствует  кризисным требованиям, либо люди уже не хотят платить от двух до шести процентов цены  сделки посреднику, так как при стагнации или тем более падении цен не видят смысла в их услугах, так как и торопиться  то некуда. Некоторые уже добавляют в профильные виды деятельности кроме продажи еще и найм.

            Москва уже отступает от своих элитных предпочтений так как платежеспособность покупателей падает.

            Оценивая возможные варианты концепций в плане ассимиляции их с московскими мы в силу того, что никогда не претендовали на элитный сегмент не стали анализировать «Рублевку» , хотя там цены не падают – слово такое магическое «Рублевка».  Так вот мы стали искать параллели в вечно забегающих вперед  нас москвичах, но в скромных направлениях, например в восточном, где как у нас социальная инфраструктура пригородов развита еще не сильно. Так вот соотношение три к одному ( три поселка для ПМЖ 15,17,20 км. от МКАД (Папилон, Лесная купавна, Лагуна, Эко – поселок) к одному  для дач 100 км.от МКАД (Заповедный рай и т.д.)) увидели, что наделы под индивидуальные дома начинаются от 5 и доходят до 42 соток, а наделы по секции таунхаузов начинаются от 2 и доходят до 6,9 соток, в отличие от дачных поселков, где они от 10 – 15 соток и далее. Но все-таки большая часть предложений из разряда неорганизованной застройки, причем на стародачных территориях (например Салтыковка и Купавна) . Падение цен на участки уже в первую очередь определено не удалением от Москвы, а скорее удобством подъезда, наличием коммуникаций и готовностью правильно оформленных документов. Отсутствие этих определяющих сейчас факторов осложнит или сделает невозможной  продажу даже при серьезной подвижке в цене. На конец 2008- зиму 2009 года дисконт при продажах элиты достигал 35%, эконома  - 15%. Отсюда и подтверждение насчет концепции мини-поселков и кварталов в сложившихся поселениях СПб и ближних пригородах ( например Юкках)  с домами по экономичным, каркасным (или как сказала Светлана Невелева на одном из круглых столов – картонных) технологиям на наделах 3-4 сотки под дом , но так чтобы придомовой участок был хотя бы 13 на 20 м и дом сзади участка, для визуального ощущения перед домом своего куска земли – примерно как на Западе.  А в качестве дачного,  пробы на берегу озера в 80 км. от СПб таких же каркасных домов, но на участках 9-10 соток.

            В свое время удалось не вляпаться в кредиты, а те деньги, которые мы вкладываем сейчас в 11 (уже 10, один проект полностью продан) своих проектов считаем безрисковой тратой денег. Даже при довольно длинном цикле строительства , в случае если спрос в конце цикла будет неактивным , можно подождать до лучших времен с продажами (проценты банку платить не надо и залог он не заберет) , но можно и арендой утешиться. Но по опыту последних 2,5 месяцев хоть как-то продаются оформленные в виде идеи и земельного участка в собственности небольшие проекты кварталов в СПб и Юкках до 0,5 га строителям. Это позволяет держать группу компаний на плаву , достраивать собственные объекты и даже добирать персонал и платить небольшие, но премиальные.

 

Те девелоперы, кто в начале осени надеялся, что ситуация на рынке поправится к середине – концу весны осознали, что до следующего года это вряд ли случится, а вернуться к прежним масштабам так уж и вовсе на несколько лет можно забыть.

И этой весной мы видим, что не пытаются заниматься реконцептом проектов либо только очень ленивый девелопер (а для этого такой бизнес для него должен быть совсем второстепенным), либо окончательно отчаявшийся или обанкротившийся.

Патовые ситуации в жизни хоть и выбивают из колеи, но зачастую приводят голову в порядок, заставляя их работать. Отсюда и появление новых стратегий. Чаще всего они отталкиваются от понимания новой данности о смещении предпочтений в мире, в целом, в сторону спроса на дешевый продукт. А как добиться этого девелоперу – только сменой подхода к проекту, исключение или сведение до минимума инфраструктурной составляющей, отказ от непреклонной решимости продавать участки с подрядами в пользу продажи наделов, хорошо если с подведенными коммуникациями и дорогами, а зачастую только с обещаниями сделать это, и конечно уменьшение площадей участков, и размеров домов, если они все-таки строятся.

Ну и традиционно сокращение рекламы, дублирующих друг друга сотрудников, возможно универсальность в плане объединения в одной компании не только девелопера полного цикла по собственным проектам, но и создание на их базе агентств недвижимости , а в нашем, например, случае и наоборот вывод разных форматов проектов под разные брэнды  с целью ухода от   такой  универсальности  супермаркета. Очень популярны стали    и бартерные расчеты по сделкам. Кто-то, кто мало рекламировался в хорошие времена и не успел распродаться.  переходит от продаж к сдаче в аренду.

            На одном из круглых столов в самом начале года, когда мы только объявили о диверсификации бизнеса и выводе на рынок нового брэнда с проектами которые начались осенью, я высказал мысль которую и сейчас поддерживаю, так как она за эти несколько месяцев полностью доказала свою состоятельность – про то, что с усилением влияния кризиса и в начале выхода из него будут востребованы небольшие проекты, в ассортименте , и продуманные до последней мелочи.

            Вот эта продуманность до мелочи, она должна строиться в основном даже не на бизнес  -интуиции, а скорее на скурпулезном анализе динамики ситуации. Здесь было бы правильно пользоваться не только собственной аналитикой ( хотя без нее трудно ассимилировать к своему бизнесу что-либо), но и опыт в том числе  и негативный, своих собратьев по направлению. Очень мне всегда представлялись интересными параллели с Москвой, от которой мы всегда чуть отставали , в том числе и в развитии   кризисной ситуации. Мне возразят, что сейчас  у нас с Москвой мало общего , хотя бы потому, что там была более развита ипотека и большее количество сделок совершалось с инвестиционными целями, было развито проектное финансирование. Все так, но тем более острее проявились «углы» - общая тенденция-  это увеличение спроса на участки для строительства домов, покупка их с целью сбережения денег, а не получения прибыли , и в обратной пропорции, то есть сокращение почти до нуля инвестиционных сделок. И благодаря такому виду спроса снижение всего на несколько  ( примерно 4%) процентов рублевой цены земли к марту относительно ноябрьской с небольшой кривой вниз в декабре и первой-второй декаде января. Все это касается сделок по небольшим участкам, чаще ИЖС и в основном эконом классе. И не касается ввиду (где-то услышал «полярности спроса», т.е. либо самые дешевые или самые дорогие) участков и домов в бизнес - классе.  Также другая статистика и по большим участкам в основном из земель сельхозназначения , даже с неплохой локацией – там и спрос нулевой и цены упали до 50% , наверное потому, что недвижимость из товара  потребительского стала инвестиционным. Такой разброс в падении цен по разным сегментам и получился – здесь крупные землевладельцы распродают свои активы. А ширпотреб (дешево и плюс – минус симпатично) в недвижимости может стать единственным способом хоть как – то сохранить средства, которые остались. Сейчас цены около уровня начала 2008 года , обилие предложений , дополнительные скидки – наверное только по этому, плюс от усталости людей от фатальных прогнозов, мы и имеем сейчас какие-то сделки. Либо, в случае с элитой – это покупка того, что давно хотелось , но либо времени не было, либо жалко было много на себя тратить, а сейчас кроме как в себя и своих близких и вкладывать некуда. Но и этот глоток может быть недолгим, если накроет волна снижения покупательной способности из-за девальвации рубля до уровня,  который будет соответствовать доходам масс. Изучая Московскую аналитику видно, что в сравнении с концом года возросло количество звонков и показов. В январе это было в основном приценивание, сейчас больше тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, либо в случае с участками действительно когда – нибудь собирается строиться. Есть даже такая аналитика, что в общем по России (22 города) половина из тех, кому был одобрен банками ипотечный кредит решили не использовать его, а отложить решение своих жилищных вопросов до стабильных времен. Из-за общего падения цен по России дельта между ценой предложения и ценой сделок сокращается, и получение сейчас 30-40 % скидки уже редкость – более реальная цифра 10-15%. От тех же московских аналитиков коррекция цен на 2009 год в пределах 2-3% в месяц. Девелоперы будут не торопясь доделывать начатые проекты, пытаться реализовать в продаже то, что есть  готовое – в общем  без серьезных изменений. В конце зимы – начале весны оживился бартер, но в основном в обмен предлагают недостроенные квартиры, либо в еще не  сданных домах в городе, что тоже несет в себе риски. По своим наблюдениям видим, что строители готовы к партнерству, если за объекты  которые они строят рассчитываются землей которая в собственности. С клиентами хорошо зарекомендовал себя индивидуальный подход , без каких – либо «сложившихся практик сделок в компании» . Хотя иногда те условия, которые хотят довольно ( по правде говоря, обнаглевшие от безысходных физиономий девелоперов ) покупатели в полтора – два раза отличаются от заявленных, но чтобы продать объект  на таком  рынке нужно снизиться на 10-15% от него сейчашнего. В предложении пока нет единообразия или склонности к указанию цен в рублях или валюте. С риэлторством вообще тяжело – закрываются многие даже старейшие агентства, либо уровень квалификации агентов не соответствует  кризисным требованиям, либо люди уже не хотят платить от двух до шести процентов цены  сделки посреднику, так как при стагнации или тем более падении цен не видят смысла в их услугах, так как и торопиться  то некуда. Некоторые уже добавляют в профильные виды деятельности кроме продажи еще и найм.

            Москва уже отступает от своих элитных предпочтений так как платежеспособность покупателей падает.

            Оценивая возможные варианты концепций в плане ассимиляции их с московскими мы в силу того, что никогда не претендовали на элитный сегмент не стали анализировать «Рублевку» , хотя там цены не падают – слово такое магическое «Рублевка».  Так вот мы стали искать параллели в вечно забегающих вперед  нас москвичах, но в скромных направлениях, например в восточном, где как у нас социальная инфраструктура пригородов развита еще не сильно. Так вот соотношение три к одному ( три поселка для ПМЖ 15,17,20 км. от МКАД (Папилон, Лесная купавна, Лагуна, Эко – поселок) к одному  для дач 100 км.от МКАД (Заповедный рай и т.д.)) увидели, что наделы под индивидуальные дома начинаются от 5 и доходят до 42 соток, а наделы по секции таунхаузов начинаются от 2 и доходят до 6,9 соток, в отличие от дачных поселков, где они от 10 – 15 соток и далее. Но все-таки большая часть предложений из разряда неорганизованной застройки, причем на стародачных территориях (например Салтыковка и Купавна) . Падение цен на участки уже в первую очередь определено не удалением от Москвы, а скорее удобством подъезда, наличием коммуникаций и готовностью правильно оформленных документов. Отсутствие этих определяющих сейчас факторов осложнит или сделает невозможной  продажу даже при серьезной подвижке в цене. На конец 2008- зиму 2009 года дисконт при продажах элиты достигал 35%, эконома  - 15%. Отсюда и подтверждение насчет концепции мини-поселков и кварталов в сложившихся поселениях СПб и ближних пригородах ( например Юкках)  с домами по экономичным, каркасным (или как сказала Светлана Невелева на одном из круглых столов – картонных) технологиям на наделах 3-4 сотки под дом , но так чтобы придомовой участок был хотя бы 13 на 20 м и дом сзади участка, для визуального ощущения перед домом своего куска земли – примерно как на Западе.  А в качестве дачного,  пробы на берегу озера в 80 км. от СПб таких же каркасных домов, но на участках 9-10 соток.

            В свое время удалось не вляпаться в кредиты, а те деньги, которые мы вкладываем сейчас в 11 (уже 10, один проект полностью продан) своих проектов считаем безрисковой тратой денег. Даже при довольно длинном цикле строительства , в случае если спрос в конце цикла будет неактивным , можно подождать до лучших времен с продажами (проценты банку платить не надо и залог он не заберет) , но можно и арендой утешиться. Но по опыту последних 2,5 месяцев хоть как-то продаются оформленные в виде идеи и земельного участка в собственности небольшие проекты кварталов в СПб и Юкках до 0,5 га строителям. Это позволяет держать группу компаний на плаву , достраивать собственные объекты и даже добирать персонал и платить небольшие, но премиальные.

Мы решили включить в состав индексов динамику изменения цен на нефть и колебания валютного курса. Понятно, что эти показатели характеризуют деловую активность и влияют на стоимость недвижимости. Непонятно, как именно. Возможно, при сопоставлении данных хотя бы за полгода выявятся закономерности.

Индексы рынка
«Вторичка»             «Первичка»    Объем предложения (вторичный рынок)
-173 руб./кв.м (-0,19%)  819,7 руб./кв.м (+0,98%)    11832 варианта (+117,06%)

Индексы рынка на 12.01.09 (за две недели)               
Индексы деловой активности
нефть Urals*                                    Доллар США**
$40,22 за баррель (+32%)                            30,5331 руб. (+6,7%)

*Динамика цен с 25.12.08 по 12.01.09, данные Reuters
**Динамика курса с 25.12.08 по 12.01.09, данные ЦБ

Хроника квартирного рынка

Динамика цен вторичного рынка (цены предложения, типовое жилье)

Дата    Средняя цена, руб./кв.м    Изменение
        Руб./кв.м    %
01.12.2008     95 994         -    -
08.12.2008     95 039         - 955         - 0,99
15.12.2008     93 800         - 1239       - 1,30
22.12.2008     92 522         - 1278       - 1,36
29.12.2008     91 914         - 608         - 0,66
12.01.2009     91 741         - 173         - 0,19

По данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга"

Онлайн кредиты для всех