Несмотря на все тяготы 2015 года и неопределенность зимы 2016-го, эксперты надеются, что весенняя оттепель растопит не только снежные сугробы, накопившиеся на улицах, но и положение на рынке недвижимости. И для этого есть определенные предпосылки. Итак, чего же ожидают участники рынка от весенних месяцев?
Весна как весна
Ряд экспертов рынка сходятся во мнении, что положение на рынке в начале весны начинает обретать черты стабильности. Конечно, учитывая затяжные кризисные явления в стране, рынок существенно видоизменился, подстраиваясь под новые экономические условия. При этом и покупатели, и продавцы уже более адекватно оценивают ситуацию: первые больше не ждут «обрушения» цен, а вторые более гибко подходят к экспозиции своих объектов. И хотя предложение все так же превышает спрос, но определенная покупательская активность на рынке появилась как среди новостроек, так и на жилье вторичного рынка.
Василий Сентизов, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Надежда» (г. Санкт-Петербург):
- Сейчас предложение пока превышает спрос, и покупателям есть из чего выбирать. Отложенный спрос на недвижимость сохраняется, но это не будет продолжаться долго, ведь отложение спроса длится уже год. Многие покупатели поверили в прогнозы аналитиков о значительном снижении цен на недвижимость, но этого не произошло. Повышение цен на рынке недвижимости началось уже в начале 2011 года, был динамический рост, а в конце 2014 года произошел небольшой скачок – местами цены повысились на 15-20%. При этом мы не видели скачков цен, как в 2006-2008 годы, цены на этот раз росли стабильно. В течение 2015 года и в начале 2016-го цены на вторичном рынке недвижимости стали стабилизироваться и опустились до уровня начала декабря 2014 года. Существенного снижения стоимости в этом году не будет, а этой весной не думаю, что цены существенно изменятся, а если это и произойдет, то в пределах десятых процентов.
Первичный рынок – на плаву
В январе объем предложения на первичном рынке сократился на 1,4%. Цифра, возможно, небольшая, но все же она дала риэлторам определенные надежды на улучшение ситуации. При этом аналитики компании выявили тенденцию перераспределения спроса на квартиры в новостройках в сторону малокомнатных. Так, за январь 2016 года спрос на «однушки», который составляет 52% от общего уровня активности покупателей, вырос на 2%. При этом девелоперы стараются угодить покупателям, делая квартиры более доступными. Параллельно делают упор на наращивании объемов строительства, надеясь на новый виток спроса через пару лет.
Антон Конобеевский, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»:
- Скорее всего, наметившиеся в последнее время тенденции сохранят актуальность и весной. Застройщики по-прежнему будут предлагать интересные акции и скидки для покупателей квартир. Также продолжат выходить в реализацию новые проекты, и в условиях высокой конкуренции наибольшим спросом будут пользоваться новостройки с продуманной концепцией при адекватной ценовой политике. Вопрос качества является очень важным в условиях реализации квартир.
Банки обновили свои ипотечные программы и предлагают кредитование в пределах 12% годовых. Правда, есть одна существенная оговорка: далеко не всем потенциальным заемщикам банки одобряют ипотечные кредиты. И даже наблюдается некоторое уменьшение положительных решений в вопросе выдачи займа.
Ведущие банки отмечают снижение количества ежедневных обращений на получение ипотеки по госпрограмме примерно на 50 заявок. Правда, предугадать, когда именно начнется рост, экспертам в данных условиях сложно. Весна из года в год показывает себя как время относительного спокойствия для рынка, которое проходит без особых колебаний и катаклизмов. При этом, как считают риэлторы, в апреле ждать повышения активности еще очень рано, а май традиционно не является месяцем высокой деловой активности из-за длинных праздников. Не исключено, что ситуация будет выправляться уже в следующем сезоне. В частности, сами банкиры ждут второй волны активности лишь во втором полугодии.
На «вторичку» спрос растет
На удивление экспертов, вторичный рынок, который весь прошлый год существенно отставал от рынка новостроек по показателям спроса как раз из-за запуска ипотечной госпрограммы, в нынешнем году поразил положительной динамикой. Как объясняют тенденцию специалисты, это результат плановой реализации спроса, накопленного в «смутное время» неопределенности прошлого года. В дополнение подталкивает людей на покупку жилья и «слабый» рубль, который россияне воспринимают как «что-то очень близкое ко дну», и те, у кого есть накопления в иностранной валюте, стремятся конвертировать их в квадратные метры, не дожидаясь отскока рубля.
Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:
- По итогам февраля в нашей компании мы отметили очевидное увеличение показателей покупательского спроса на московском вторичном рынке жилья. Сказанное касается как звонков и консультаций по выставленным на продажу объектам, так и реального спроса – договорных обязательств о проведении сделок. Так, количество обращений по вопросам купли-продажи жилых объектов (звонки, консультации) возросло на 27,9% по сравнению с январем 2016 года. При этом данный показатель на 3,8% ниже, чем год назад – свидетельство, в частности, относительного восстановления спроса в рамках кризисного периода, но не массового возвращения покупателей на рынок. Одновременно месячная положительная динамика реального спроса (статистика по предоплате) составила впечатляющие показатели – 74,2%. Цифра, однако, не должна вводить в заблуждение: столь существенный прирост – прежде всего традиционное следствие «полуотпускного» января. При этом в феврале 2016 года показатель реального спроса в компании оказался на 19,2% выше, чем в феврале 2015-го. Таким образом, со своей стороны мы наблюдаем как раз определенную активизацию покупательского интереса на вторичном рынке жилья на пороге весеннего пробуждения природы, что в определенном смысле даже символично.
Для сравнения Сергей приводит статистику весны 2015 года, которую в его компании назвали «холодным душем», т.е. периодом наибольшего сокращения спроса. В тот период количество звонков и консультаций за сезон сократилось почти в три раза, а абсолютный минимум пришелся на май. Но если тогда участники рынка были в растерянности и не понимали, чего ожидать от экономики и рынка, то сегодня продавцы и покупатели адаптировались к новым реалиям, и спрос «пошел» вверх.
Сергей Шлома:
- По нашим оценкам, этот тренд будет иметь определяющее значение для развития рынка в 2016 году. Поэтому «холодная весна-2015» в нынешнем году не повторится. При этом май – традиционное время начала отпусков и продолжительных каникул. Определенное замедление рынка – обычное дело для этого периода. Не вижу причин, чтобы нынешний год в этом смысле стал исключением.
На аренду снова снижаются ставки
Сегмент аренды подошел к весне с очередной «порцией» снижения ставок, который, по разным оценкам, варьируется от 0,7 до 4,2%, в зависимости от типа и класса жилья. И только собственники квартир эконом-класса, на которые спрос есть всегда, позволили себе, наоборот, повысить стоимость месячного проживания примерно на 0,5%. Так, средняя стоимость «однушки» сейчас составляет около 27 тысяч рублей, «двушки» – примерно 32 тысячи рублей, а трехкомнатные квартиры сдаются по цене порядка 43 тысяч рублей за месяц проживания.
Василий Сентизов:
- Сейчас наниматели стараются экономить и ищут более подходящие по бюджету варианты, но и наймодатели стараются удержать нанимателей. Я всегда держу связь со своими арендодателями, и узнал, что половина из них улучшила условия проживания, а вторая половина уменьшила стоимость найма. Из улучшения условий стоит отметить покупку новой мебели и ремонт, который в большинстве случаев проводился силами нанимателей либо за счет арендной платы, либо за счет собственников. Часть собственников даже делали дисконт в размере 30-50% от стоимости найма на время ремонта. Если аналогичные изменения провели другие наймодатели, то вряд ли этой весной что-то изменится, и спрос на аренду жилого помещения останется на прежнем уровне или будет небольшой рост, но при условии того, что цены на объекты будут адекватными и условия проживания в данных объектах будут приемлемыми.
Лето не обещает быть жарким
Получается, что весна в этом году в полном смысле оправдывает свой характер, проявляясь не только в погодных переменах, но и обнадеживая участников рынка недвижимости. И хотя по-настоящему радоваться еще очень рано (рынок все же далек от реабилитации после кризиса), риэлторы довольствуются тем, что есть, ища как можно больше плюсов в нынешних позитивных тенденциях. При этом аналитики понимают, что нынешнее положение довольно шаткое, и все может измениться в считанные дни уже к летнему сезону. В частности, Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «ФИНАМ», оценивая ситуацию более глобально, делает более пессимистичные выводы:
- На мой взгляд, на российском рынке жилой недвижимости падение рублевых цен только началось, и негативная тенденция получит продолжение как минимум до 2017-2018 годов. Никакого «отскока» весной не ожидается. Согласно данным официальной статистики по итогам прошлого года, метр общей площади на вторичном рынке в рамках реальных сделок в среднем подешевел на 3,2% г/г, а на первичном – на 0,3% г/г (заметно меньший спад на первичном рынке объясняется господдержкой ипотечных программ). Для сравнения: потребительские цены за прошлый год выросли на 13% г/г. Таким образом, снижение цен в реальном выражении в прошлом году было двузначным. При этом если в 2015 и 2016 годах драйвером падения цен на жилую недвижимость был и будет слабый спрос из-за снижения доходов населения и дорогой ипотеки, то в 2017-2018 годах этот процесс станет самоподдерживающимся из-за демографической ситуации (например, к 2018 году численность трудоспособного населения в РФ сократится на 3,4%). Вряд ли в условиях сокращающейся экономики да еще и со стареющим населением спрос на недвижимость будет расти.