Основные новости
07.07.2017

20.05.2017

03.05.2017

20.04.2017

17.04.2017

31.03.2017

20.03.2017

10.01.2017

13.12.2016

21.11.2016

07.11.2016

28.10.2016

24.10.2016

08.09.2016

31.08.2016

30.08.2016

12.07.2016

30.06.2016

04.05.2016

27.04.2016

20.04.2016

11.04.2016

01.04.2016

23.03.2016

14.03.2016

30.12.2015

10.11.2015

25.08.2015

07.04.2015

29.12.2014

01.12.2014

01.12.2014

31.03.2014

03.09.2013

07.03.2013

25.12.2012

16.07.2012

04.07.2012

01.01.2012

01.09.2011

13.07.2011

01.07.2011

28.06.2011

20.05.2011

11.01.2011

02.11.2010

01.11.2010

13.10.2010

01.10.2010

23.09.2010

01.09.2010

30.08.2010

01.08.2010

01.07.2010

07.06.2010

01.06.2010

12.04.2010

01.04.2010

15.03.2010

01.03.2010

15.02.2010

01.02.2010

19.01.2010

18.01.2010

21.12.2009

03.12.2009

02.12.2009

01.12.2009

23.11.2009

01.11.2009

26.10.2009

08.10.2009

01.09.2009

24.08.2009

02.08.2009

01.08.2009

01.08.2009

01.07.2009

30.06.2009

22.06.2009

16.06.2009

15.06.2009

08.06.2009

01.06.2009

12.05.2009

01.05.2009

01.05.2009

24.04.2009

30.03.2009

23.03.2009

20.03.2009

10.03.2009

02.03.2009

01.03.2009

01.03.2009

24.02.2009

23.02.2009

23.02.2009

16.02.2009

09.02.2009

01.02.2009

01.02.2009

29.01.2009

Главная » Мысли вслух о рыночной конъюнктуре и возможные варианты встраивания бизнеса в неё.

Мысли вслух о рыночной конъюнктуре и возможные варианты встраивания бизнеса в неё.

Мысли вслух о рыночной конъюнктуре и возможные варианты встраивания бизнеса в неё.

Для возможности анализа надо понять основные тенденции загородного рынка жилья для ПМЖ в настоящий момент.
Можно выделить несколько из них:
1)    загородный рынок «просел» гораздо глубже городского (примерно на ? от докризисного);
2)    половина граждан не готова сделать долгосрочные вложения даже в своё жильё и вряд ли это изменится в ближайшие пару лет;
3)    самое трудное положение сейчас у среднего класса,  спрос которого раньше и двигал «загород»;
4)    у покупателей мало денег и они готовы рассматривать более дальние территории;
5)    продажи идут в основном в тех поселках, где большинство объектов уже было продано до кризиса;
6)    проблемы с инфраструктурой за городом заставляют многих потенциальных покупателей жильё ПМЖ выбирать в городе
7)    спрос и рынок диктуют новые форматы проектов, но покупатель осторожен к ним, т.к. в кризис все тяготеют к известному, следовательно, рынок сам себя обескровливает;
8)    люди хотят получить скидки даже с того, что стоит дешево – они к этому привыкли, но высокой ценой, на которую возможно дать скидку, они даже не интересуются, а с той, в которую уже заложена скидка не воспринимают её как низкую и хотят еще скинуть;
9)    2/3 продаваемых сейчас за городом объектов  - это участи без подряда.
Поняв и вынужденно приняв это, можно посмотреть на московский опыт, который можно по-прежнему с задержкой проецировать на нас через полгода – год. Там считают перспективными домики только чуть ли не по 60 метров и квартиры, только не в секционных  таунхаузах с отдельным входом,  к которым еще не успели из-за молодости этого формата привыкнуть, а квартирных таунхаузах с единым входом. Москвичи считают, что реально можно рассчитывать на продажи  только если бюджет продажи объекта – 3 – 4 миллиона рублей.  Вообще-то можно и в этом формате строить с выгодой для себя. Первое, что можно сделать здесь -  это снизить себестоимость за счет исключения инфраструктуры из тела проекта. Для этого выгодно подходят уже сложившиеся поселения. Проекты, встроенные в такие поселения обладают, несмотря на возможный «шанхай» рядом, преимуществом – в них уже живут люди и мал страх «жить годами на стройке». Здесь зачастую проще с инженерией. Если рассматривать каждый конкретный таунхауз, который строится, то и здесь можно по аналогии с исключением инфраструктуры  в поселке, увеличить «коммерческую» площадь, уменьшив до разумных размеров холлы, лестничные клетки и др. места общего пользования до (по нашему опыту) 6-10% от общей площади таунхауза. Можно пойти и дальше: даже внутри квартир перераспределить размеры прихожих, санузлов и др. в сторону увеличения тех помещений, где семья проводит большее количество времени, т.е. столовая, гостиная, спальни. Также можно не разбрасываться лишними помещениями, занимающими 2 этажа («второй свет»), если это не продиктовано необходимостью. В общем, соображения утилитарности устройства помещений могут прибавить выручку: «не до жиру», тем более, что таунхауз – это не элита; а бизнес-класс практически «на издохе». Но это не значит, что надо плодить «хрущевки» - помещения в доме нужно «зонировать» так, чтобы было меньше проходных помещений.
В современный период смотрим уже более внимательно, как свою работу выполняют конструктора  - не даем им для 3-хэтажного таунхауза проектировать фундамент, который выдержит 7-10 этажный дом  - пусть внимательней изучают геологию участка  и считают без «10-кратного» запаса прочности.
Но и минимизация иногда вредит, поэтому мы не проектируем ни одной однокомнатной квартиры в своих таунхаузах . Ведь: что в однокомнатной, что в двухкомнатной живет как правило одна семья из 2-3 человек, которые сливают сточные воды и жгут электричество одинаково почти, следовательно, создавая однушку, больше вложишь в инженерное обеспечение таунзауза.
А еще загородную квартиру в таунхаузе даже не пытаются рассматривать те, у кого на жильё в городе есть 1,5-2 млнр., так как считают, что таунхауз – это жильё бизнес – класса и к нему кроме параметров площади должен прилагаться  для того, чтобы добраться до него, еще и личный автомобиль, который есть не у всех. Кстати, в отчеты менеджеров по продажам мы ввели графу «автомобиль, на котором приехал клиент» - это может кое о чем сказать при анализе.
Мы проектируем в основном 2-хкомнатные квартиры, , реже -3-хкомнатные, но и не забываем, что красивый загородный вид с верхнего этажа может заинтересовать и того, кто может себе позволить 120-170 м.кв. : для них – пентхаус на 2 уровня (так получается из соображений утилитарности использования общей площади в проекте дома).
Паркинги в доме – очень невыгодная в стройке единица, поэтому их есть смысл делать только вынужденно: например, если дом первым уровнем встроен в рельеф. Но и о месте для стоянки автомобилей у дома нельзя забывать – оно необходимо на территории самого квартала, иначе соседи «съедят».
Весь опыт последних 1,5 лет показывает, что чем больше степень готовности продукта при выводе его на рынок, тем более велика вероятность продать хоть что-то. Исходя из этого мы будем выводить в продажу только квартиры и дома, которые уже сразу можно продавать в собственность. К этому нас подталкивает и опыт продаж готовых инженерно и градостроительно  кварталов под застройку и неуклюжие попытки сдать в аренду коттеджи без полной внутренней отделки и мебели.
Предложений на рынке много и возможный покупатель будет стараться минимизировать свои риски, выискивая предложение максимальной для него степени готовности и комфорта. А при продаже участков максимальную нагрузку, которую клиент еще готов на себя взять – это строительство, так что бьемся за ТУ, разрешения на строительство, град.планы и т.д. Здесь еще играет роль тот аспект, что при сильной власти гражданин подсознательно теряет чувство авантюризма и  прогибается под законопослушность. И то, что он не умеет – он не хочет на себя брать – подай готовое.
Ну и цена имеет огромное значение. Поэтому в подсчете цен реализаций м.кв. в Санкт-Петербуржских проектах мы закладываем минимум цены для «дальнего пригорода», да еще и при цене в долевом участии в такой квартире при сдаче через год. Получаем 39180р./м.кв. А для тех 65-метровых домов, которые будем продавать меньше чем за 2 млн., еще меньше, но и степень готовности их будет ниже, чем квартир – лишь бы подходили под «завершенный строительством жилой дом» при инвентаризации.

Онлайн кредиты для всех