О главном
Беседовал Дмитрий Синочкин
Генеральный директор компании «Т-Дом» Дмитрий Зюзин:
На северо-востоке Америки есть маленький штат Нью-Гемпшир. Аналитики называют его «показательным»: как в нем проголосовали – такой же результат будет и по стране в целом.
Фирма «Т-Дом» тоже не из самых крупных. Строит несколько мини-поселков на несколько коттеджей каждый, несколько таун-хаузов от 11 до 24 квартир, обживает понемногу Парголово. От десятков других компаний ее отличает постоянная изменчивость: компания все время пробует что-то новое. Одни идеи получаются удачными, другие не очень, но в среднем – в плюсе. Ценное качество, особенно в кризис.
Как за период кризиса изменилась структура спроса? Как изменились сами покупатели, их требования?
- К осени прошлого года с рынка ушла инвестиционная составляющая. Январь-февраль – месяцы не показательные, продолжалось падение, в феврале дна рынок достиг, в марте произошло небольшое оживление, апрель ушел на раскачку. Сейчас, в середине мая, видно, что если и будут какие-то колебания, то небольшие - плюс-минус около уже сложившейся ситуации. Вроде бы считается, что цены пошли вверх, и рынок ожил. Но нужно учитывать, что сейчас для загородного рынка «высокий сезон», кроме того, люди уже устали от кризиса. Денег у них стало меньше, и они думают, как бы эти деньги все-таки сохранить. Каким образом спасались от кризиса все развитые страны, да и мы в том числе? В основном - деньги допечатывались. В результате граждане опасаются, что это может привести к гиперинфляции. Люди боятся держать деньги, об этом можно судить по ценам на золото, которые на мировом рынке начинают расти. Евро была такая стабильная валюта, но единственный казус с Грецией – и ее начало шатать…
- Вы полагаете, что все дело в одной стране, а не в самом принципе опережающего потребления за счет кредитов?
- Конечно, важен сам принцип. Но всегда рвется там, где самое слабое звено. За Грецией пойдут и Испания, и Португалия. В итоге придется развитым странам европейской зоны поддерживать всех остальных. Любые перекачивания кредитов из одной страны в другую только ухудшат ситуацию для тех, кто кредит дает. Альтернатива - печатание денег.
Так что забота обычных людей о том, как сохранить деньги, вполне обоснованна.
- То есть мы за эти полтора года перешли от тактики инвестирования к стратегии сбережения?
- Наверно, пришли. В конце апреля и в начале мая появились те, кто когда-то считал себя инвестором и остался на плаву. Кто привыкли сладко жить за счет недвижимости и по-другому жить не хочет. Это очень хорошо видно в отделах продаж. Уж не знаю, откуда берется информация у людей, занимающимися инвестициями: только начинает оживляться поток частных клиентов, сразу за ними приходит маленький инвестор.
По себе замечаю. Мне и до марта предлагали совместные проекты, а я даже не ездил смотреть. Я ни за кем не тянусь, но сам вдруг понял, что с майских праздников уже посмотрел несколько участков на предмет вложения денег. Сейчас выгодно покупать, ниже вряд ли уже будет. Рынок очень плавно двигался ко дну, загородная земля подешевела относительно докризисного уровня от 25 до 35% (в рублях), в зависимости от локации. Несколько дней назад предлагали земельный надел под квартал на наших любимых территориях, в районе Парголово. Я приехал, но оказался не один - были еще два заинтересованных в инвестициях человека. Продает частное лицо, гражданин удачно купил участок на торгах в Фонде имущества в свое время, на 25% дешевле, чем предлагает сейчас. Люди стали умерять свои аппетиты и реально смотреть на вещи.
Сейчас начало сезона, происходит неизбежный всплеск активности. В середине июля будет более понятно, что происходит на самом деле.
- Как изменились представление граждан о достойном размере участка, дома?
- За другие фирмы говорить не буду, а мы сейчас переориентировались на эконом-класс. Средний класс очень сильно истощился за время кризиса, верхняя категория - тем более. Это еще и психология: чем выше поднялся, тем больнее падать. Знакомые рассказывают о тех, у кого был свой бизнес, и кто вдруг стал безработным. А те, кто ориентирован на покупку в эконом-классе - всегда были незаметными, скромными. Они подкопили деньжат, и эти деньги у них остались, они их сберегли даже в кризис.
Мне нужны какие-то штатные единицы, к началу сезону взяли несколько конструкторов. Они позволяют сэкономить деньги. В тех проектах, которые мы делали в 2006-2007 годах, заложены такие запасы прочности, которые просто не нужны. А это все затраты, и мы не хотим их нести.
Средний класс сейчас психологически дезориентирован – покупать ему что-то или нет.
Еще три месяца назад можно было сказать, что люди не готовы вкладывать деньги в товары длительно пользования, к которым относится и жилье, тем более загородное.
Но люди были не готовы вкладываться и в предметы роскоши, например, менять автомобиль на более новую модель. Чтобы проанализировать происходящие изменения, мы взяли самый близкий по типу товар – машины. Специально посвятили время изучению автомобильного рынка. И оказалось, что машины стоимостью от 350 тысяч до 1,3 млн - сходу не купить! Те, что были в салонах, уже разошлись, а очередь растягивается на три-четыре месяца.
Восстановление и на загородном рынке начнется с эконом-класса, это наиболее массовый спрос.
- Поэтому вы и занялись строительством объектов эконом-класса?
- Мне хотелось бы свои проекты относить к более высокой категории. Но получается, что мы строим на землях бизнес-класса проекты эконом-класса. Хотя у нас есть разные предложения. Есть маленькие дома, площадью 69 кв.м, на участке 3 сотки - за 2,99 млн, в Нижнем Парголово. Есть квартиры в таун-хаузах. Такие объекты мы будем продавать уже готовыми, с регистрацией. Потому что нет смысла пытаться реализовать что-то на нулевом цикле, участок с фундаментом не продать никогда. Про участок с подрядом я год еще я не вспоминал бы: у людей нет денег, чтобы реализовать подряд, а ведь это определенные обязательства. Это как взять кредит – каждый месяц ты обязан приходить и приносить деньги.
Люди сейчас больше обращают внимание на то, что внутри, на содержание, чем на формы: в ходу рациональность планировки, внутреннее удобство. Фасадные решения не должны быть вычурными, хотя, конечно, и не должны быть убогими.
У нас был проект в Осиновой Роще, мы собирались построить там мини-квартал на 4 дома. Построили один, пока формировали три остальные - покупатели первого предложили выкупить участки и оставить вековые сосны без застройки.
Рядом с этим кварталом остался еще участок. Мы построили дом, очень простой, но гармоничный – 3 уровня и цоколь, и по помещениям в нем нет ничего лишнего: прихожая 15 кв. м, гардеробная 12 кв. м, каминный 30-метровый зал, зонированный, с 16метровой кухней-столовой, детские спальни по 12 кв. м, взрослые – по 22. Люди не хотят платить за большие места общего пользования, не хотят котельные по 20 метров. Даже не хотят в доме гараж, готовы ставить машину под навес.
Пришли покупатели из верхнего эконом-класса, посмотрели на этот дом и захотели такой же. Люди хотят построить с одной стороны прилично, современно, но при этом жестко считают пространство, за которое платят.
Мы сейчас ужали проекты, в наших таун-хаузах всего от 6,5 до 10% уходит на места общего пользования: лестничные клетки, котельные, комнаты для консьержей, даже делаем меньше прихожие, санузлы и кухни – прибавляем площади на залы и спальни. В этих помещениях люди проводят больше времени, и мнение о жилье складывается именно от них.
- Надолго ли эти тенденции?
- Буквально в середине марта я полагал, что восстановление займет примерно три года, сейчас думаю, что это продлится до весны 2011-го. И возврата к прошлому уровню потребления не будет. А цивилизованное потребление у нас даже не сформировалось. У наших граждан сначала не было вообще ничего, а потом резко дали кредитные ресурсы всем, кому попало.
И все же мне кажется, что рынок оживет: сейчас деньги напечатали или перевели из каких-то фондов, они потихоньку начинают попадать на рынок. Каждый месяц неуклонно увеличивается количество банков, выдающих деньги под покупку земли. Даже небольшие банки идут навстречу физическим лицам: уменьшают процент, упрощают процедуру.
- Заметна ли роль госзаказа на малоэтажном рынке ближнего пригорода?
- Недавно вышел закон о предоставлении отдельных домов в качестве служебного жилья. Но такое жилье дают только на время. Конечно, затем оно неизменно приватизируется, но это коррупция, а с ней мы как раз боремся. Значит, будут введены какие-то правила, но непонятно, кто и как будет это жилье строить, какую конкуренцию оно составит рыночному предложению.
Зато у меня есть желание побороться за фонд аварийного жилья – построить дома для тех, кого переселяют из ветхих домов.
Пока госзаказ на малоэтажном рынке не заметен и частному заказчику – не конкурент.
Это же не многоквартирная застройка… Для малоэтажного рынка частные деньги гораздо надежнее, и их априори больше. Возможно, у власти просто руки еще не дошли, из-за того, что проекты недостаточно масштабные.
- Ваш прогноз на лето?
- Я думаю, что до конца июня будет некоторое оживление, затем начнется стагнация, более трезвое восприятие ситуации. А люди, которые покупают в июле, сделку с землей зарегистрируют только в августе, и в этом году уже не успеют построить. С августа до конца первой декады декабря, полагаю, будет не особо активный сезон.
- Надвигается муниципальная реформа – в образовании, в здравоохранении. Не побудит ли людей еще осторожнее относится к тратам – может, многие решат приберечь денежки, на всякий случай?
- У нас граждане что ни год получают увесистые неожиданности от государства. Откуда возьмутся инновации, если людей нормально учить не будут? Может быть, у родителей будущих Ломоносова или Попова не хватит денег на обучение. Мы экономим на своем будущем. Зачем развивать наукограды, если не давать детям нормальное образование? Эта сфера – вне моего профессионального интереса, но пока до меня доходят только отрицательные моменты. Мне не нравится ни сама реформа, ни как ее подают.
К сведению
ГК «Т-Дом» образована осенью 2008 года. Под эти брендом реализуется несколько проектов мини-девелопмента: мини-посёлки, кварталы, точечная застройка.
Несколько мини-посёлков для постоянного проживания строятся в Парголово, Левашово, Осиновой Роще; дачный комплекс из 8-ми домов возводится на берегу Правдинского озера. В 2008-2009 годах построены несколько 13-ти квартирных таунхаузов. C лета 2009-го начато строительство 24-квартирного таун-хауза по проекту собственной архитектурной мастерской. Реализуется проект «Доходный дом» по сдаче в долгосрочный найм построенных компанией коттеджей и таунхаузов.
В среднесрочной перспективе фирма планирует возведение многофункционального комплекса на 30 тыс.кв. м. на пересечении Выборгского шоссе и КАДа (СПб) на участке, приобретенном в собственность в 2008 году.
Основные новости
01.02.2023
10.10.2022
18.09.2022
15.09.2022
14.09.2022
10.09.2022
22.08.2022
31.07.2022
25.07.2022
21.07.2022
17.07.2022
11.07.2022
01.07.2022
22.06.2022
13.06.2022
10.06.2022
04.06.2022
20.01.2022
10.01.2022
01.01.2022
26.12.2021
29.11.2021
25.11.2021
24.11.2021
15.10.2021
14.10.2021
13.10.2021
03.10.2021
01.10.2021
22.09.2021
25.08.2021
21.08.2021
30.07.2021
27.07.2021
20.07.2021
24.06.2021
01.06.2021
01.06.2021
18.05.2021
16.05.2021
08.05.2021
30.04.2021
23.04.2021
13.04.2021
07.04.2021
05.04.2021
24.03.2021
18.03.2021
13.03.2021
09.03.2021
16.02.2021
01.02.2021
21.01.2021
22.12.2020
07.12.2020
01.12.2020
26.11.2020
19.11.2020
12.11.2020
10.11.2020
02.10.2020
23.09.2020
27.03.2020
24.10.2019
13.08.2019
09.08.2019
14.05.2019
17.04.2019
16.04.2019
15.04.2019
18.03.2019
06.03.2019
06.03.2019
04.03.2019
01.03.2019
31.01.2019
12.12.2018
16.11.2018
13.11.2018
12.11.2018
10.10.2018
05.10.2018
03.10.2018
27.09.2018
26.09.2018
25.09.2018
15.08.2018
05.04.2018
18.01.2018
11.01.2018
19.07.2017
07.07.2017
20.05.2017
03.05.2017
20.04.2017
17.04.2017
31.03.2017
20.03.2017
10.01.2017
13.12.2016
21.11.2016
07.11.2016
28.10.2016
24.10.2016
08.09.2016
31.08.2016
30.08.2016
12.07.2016
30.06.2016
04.05.2016
27.04.2016
20.04.2016
11.04.2016
01.04.2016
23.03.2016
14.03.2016
30.12.2015
10.11.2015
25.08.2015
07.04.2015
29.12.2014
01.12.2014
01.12.2014
31.03.2014
03.09.2013
07.03.2013
25.12.2012
16.07.2012
04.07.2012
01.01.2012
01.09.2011
13.07.2011
01.07.2011
28.06.2011
20.05.2011
11.01.2011
02.11.2010
01.11.2010
13.10.2010
01.10.2010
23.09.2010
01.09.2010
30.08.2010
01.08.2010
01.07.2010
07.06.2010
01.06.2010
12.04.2010
01.04.2010
15.03.2010
01.03.2010
15.02.2010
01.02.2010
19.01.2010
18.01.2010
21.12.2009
03.12.2009
02.12.2009
01.12.2009
23.11.2009
01.11.2009
26.10.2009
08.10.2009
01.09.2009
24.08.2009
02.08.2009
01.08.2009
01.08.2009
01.07.2009
30.06.2009
22.06.2009
16.06.2009
15.06.2009
08.06.2009
01.06.2009
12.05.2009
01.05.2009
01.05.2009
24.04.2009
30.03.2009
23.03.2009
20.03.2009
10.03.2009
02.03.2009
01.03.2009
01.03.2009
24.02.2009
23.02.2009
23.02.2009
16.02.2009
09.02.2009
01.02.2009
01.02.2009
29.01.2009
|
Средний класс психологически дезориентирован |