О главном

Беседовал Дмитрий Синочкин

Генеральный директор компании «Т-Дом» Дмитрий Зюзин:

На северо-востоке Америки есть маленький штат Нью-Гемпшир. Аналитики называют его «показательным»: как в нем проголосовали – такой же результат будет и по стране в целом.
Фирма «Т-Дом» тоже не из самых крупных. Строит несколько мини-поселков на несколько коттеджей каждый, несколько таун-хаузов от 11 до  24 квартир, обживает понемногу Парголово. От десятков других компаний ее отличает постоянная изменчивость: компания все время пробует что-то новое. Одни идеи получаются удачными, другие не очень, но в среднем – в плюсе. Ценное качество, особенно в кризис.

Как за период кризиса изменилась структура спроса? Как изменились сами покупатели, их требования?

- К осени прошлого года с рынка ушла инвестиционная составляющая. Январь-февраль – месяцы не показательные, продолжалось падение, в феврале дна рынок достиг, в марте произошло небольшое оживление, апрель ушел на раскачку. Сейчас, в середине мая, видно, что если и будут какие-то колебания, то небольшие - плюс-минус около уже сложившейся ситуации. Вроде бы считается, что цены пошли вверх, и рынок ожил. Но нужно учитывать, что сейчас для загородного рынка «высокий сезон», кроме того, люди уже устали от кризиса. Денег у них стало меньше, и они думают, как бы эти деньги все-таки сохранить. Каким образом спасались от кризиса все развитые страны, да и мы в том числе? В основном - деньги допечатывались. В результате граждане опасаются, что это может привести к гиперинфляции. Люди боятся держать деньги, об этом можно судить по ценам на золото, которые на мировом рынке начинают расти. Евро была такая стабильная валюта, но единственный казус с Грецией – и ее начало шатать… 

- Вы полагаете, что все дело в одной стране, а не в самом принципе опережающего потребления за счет кредитов?

- Конечно, важен сам принцип. Но всегда рвется там, где самое слабое звено. За Грецией пойдут и Испания, и Португалия. В итоге придется развитым странам европейской зоны поддерживать всех остальных. Любые перекачивания кредитов из одной страны в другую только ухудшат ситуацию для тех, кто кредит дает. Альтернатива - печатание денег.
Так что забота обычных людей о том, как сохранить деньги, вполне обоснованна.

- То есть мы за эти полтора года перешли от тактики инвестирования к стратегии сбережения?

- Наверно, пришли. В конце апреля и в начале мая появились те, кто когда-то считал себя инвестором и остался на плаву. Кто привыкли сладко жить за счет недвижимости и по-другому жить не хочет. Это очень хорошо видно в отделах продаж. Уж не знаю, откуда берется информация у людей, занимающимися инвестициями: только начинает оживляться поток частных клиентов, сразу за ними приходит маленький инвестор.
По себе замечаю. Мне и до марта предлагали совместные проекты, а я даже не ездил смотреть. Я ни за кем не тянусь, но сам вдруг понял, что с майских праздников уже посмотрел несколько участков на предмет вложения денег. Сейчас выгодно покупать, ниже вряд ли уже будет. Рынок очень плавно двигался ко дну, загородная земля подешевела относительно докризисного уровня от 25 до 35% (в рублях), в зависимости от локации. Несколько дней назад предлагали земельный надел под квартал на наших любимых территориях, в районе Парголово. Я приехал, но оказался не один - были еще два заинтересованных в инвестициях человека. Продает частное лицо, гражданин удачно купил участок на торгах в Фонде имущества в свое время, на 25% дешевле, чем предлагает сейчас. Люди стали умерять свои аппетиты и реально смотреть на вещи.
Сейчас начало сезона, происходит неизбежный всплеск активности. В середине июля будет более понятно, что происходит на самом деле.

- Как изменились представление граждан о достойном размере участка, дома?

- За другие фирмы говорить не буду, а мы сейчас переориентировались на эконом-класс. Средний класс очень сильно истощился за время кризиса, верхняя категория - тем более. Это еще и психология: чем выше поднялся, тем больнее падать. Знакомые рассказывают о тех, у кого был свой бизнес, и кто вдруг стал безработным. А те, кто ориентирован на покупку в эконом-классе - всегда были незаметными, скромными. Они подкопили деньжат, и эти деньги у них остались, они их сберегли даже в кризис.
Мне нужны какие-то штатные единицы, к началу сезону взяли несколько конструкторов. Они позволяют сэкономить деньги. В тех проектах, которые мы делали в 2006-2007 годах, заложены такие запасы прочности, которые просто не нужны. А это все затраты, и мы не хотим их нести.
Средний класс сейчас психологически дезориентирован – покупать ему что-то или нет.
Еще три месяца назад можно было сказать, что люди не готовы вкладывать деньги в товары длительно пользования, к которым относится и жилье, тем более загородное.
Но люди были не готовы вкладываться и в предметы роскоши, например, менять автомобиль на более новую модель. Чтобы проанализировать происходящие изменения, мы взяли самый близкий по типу товар – машины. Специально посвятили время изучению автомобильного рынка. И оказалось, что машины стоимостью от 350 тысяч до 1,3 млн - сходу не купить! Те, что были в салонах, уже разошлись, а очередь растягивается на три-четыре месяца.
Восстановление и на загородном рынке начнется с эконом-класса,  это наиболее массовый спрос.

- Поэтому вы и занялись строительством объектов эконом-класса?

- Мне хотелось бы свои проекты относить к более высокой категории. Но получается, что мы строим на землях бизнес-класса проекты эконом-класса. Хотя у нас есть разные предложения. Есть маленькие дома, площадью 69 кв.м, на участке 3 сотки - за 2,99 млн, в Нижнем Парголово. Есть квартиры в таун-хаузах. Такие объекты мы будем продавать уже готовыми, с регистрацией. Потому что нет смысла пытаться реализовать что-то на нулевом цикле, участок с фундаментом не продать никогда. Про участок с подрядом я год еще я не вспоминал бы: у людей нет денег, чтобы реализовать подряд, а ведь это определенные  обязательства. Это как взять кредит – каждый месяц ты обязан приходить и приносить деньги.
Люди сейчас больше обращают внимание на то, что внутри, на содержание, чем на формы: в ходу рациональность планировки, внутреннее удобство. Фасадные решения не должны быть вычурными, хотя, конечно, и не должны быть убогими.
У нас был проект в Осиновой Роще, мы собирались построить там мини-квартал на 4 дома. Построили один, пока формировали три остальные - покупатели первого предложили выкупить участки и оставить вековые сосны без застройки.
Рядом с этим кварталом остался еще участок. Мы построили дом, очень простой, но гармоничный – 3 уровня и цоколь, и по помещениям в нем нет ничего лишнего: прихожая 15 кв. м, гардеробная 12 кв. м, каминный 30-метровый зал, зонированный, с 16метровой кухней-столовой, детские спальни по 12 кв. м, взрослые – по 22. Люди не хотят платить за большие места общего пользования, не хотят котельные по 20 метров. Даже не хотят в доме гараж, готовы ставить машину под навес.
Пришли покупатели из верхнего эконом-класса, посмотрели на этот дом и захотели такой же. Люди хотят построить с одной стороны прилично, современно, но при этом жестко считают пространство, за которое платят. 
Мы сейчас ужали проекты, в наших таун-хаузах всего от 6,5 до 10% уходит на места общего пользования: лестничные клетки, котельные, комнаты для консьержей, даже делаем меньше прихожие, санузлы и кухни – прибавляем площади на залы и спальни. В этих помещениях люди проводят больше времени, и мнение о жилье складывается именно от них.

- Надолго ли эти тенденции?

- Буквально в середине марта я полагал, что восстановление займет примерно три года, сейчас думаю, что это продлится до весны 2011-го. И возврата к прошлому уровню потребления не будет. А цивилизованное потребление у нас даже не сформировалось. У наших граждан сначала не было вообще ничего, а потом резко дали кредитные ресурсы всем, кому попало.
И все же мне кажется, что рынок оживет: сейчас деньги напечатали или перевели из каких-то фондов, они потихоньку начинают попадать на рынок. Каждый месяц неуклонно увеличивается количество банков, выдающих деньги под покупку земли. Даже небольшие банки идут навстречу физическим лицам: уменьшают процент, упрощают процедуру.

- Заметна ли роль госзаказа на малоэтажном рынке ближнего пригорода?

- Недавно вышел закон о предоставлении отдельных домов в качестве служебного жилья. Но такое жилье дают только на время. Конечно, затем оно неизменно приватизируется, но это коррупция, а с ней мы как раз боремся. Значит, будут введены какие-то правила, но непонятно, кто и как будет это жилье строить, какую конкуренцию оно составит рыночному предложению.
Зато у меня есть желание побороться за фонд аварийного жилья – построить дома для тех, кого переселяют из ветхих домов.
Пока госзаказ на малоэтажном рынке не заметен и частному заказчику – не конкурент.
Это же не многоквартирная застройка… Для малоэтажного рынка частные деньги гораздо надежнее, и их априори больше. Возможно, у власти просто руки еще не дошли, из-за того, что проекты недостаточно масштабные.

- Ваш прогноз на лето?

- Я думаю, что до конца июня будет некоторое оживление, затем начнется стагнация, более трезвое восприятие ситуации. А люди, которые покупают в июле, сделку с землей зарегистрируют только в августе, и в этом году уже не успеют построить. С августа до конца первой декады декабря, полагаю, будет не особо активный сезон.

- Надвигается муниципальная реформа – в образовании, в здравоохранении. Не побудит ли людей еще осторожнее относится к тратам – может, многие решат приберечь денежки, на всякий случай?

- У нас граждане что ни год получают увесистые неожиданности от государства. Откуда возьмутся инновации, если людей нормально учить не будут? Может быть, у родителей будущих Ломоносова или Попова не хватит денег на обучение. Мы экономим на своем будущем. Зачем развивать наукограды, если не давать детям нормальное образование? Эта сфера – вне моего профессионального интереса, но пока до меня доходят только отрицательные моменты. Мне не нравится ни сама реформа, ни как ее подают.

К сведению

ГК «Т-Дом» образована осенью 2008 года. Под эти брендом реализуется несколько проектов мини-девелопмента: мини-посёлки, кварталы, точечная застройка.
Несколько мини-посёлков для постоянного проживания строятся в Парголово, Левашово, Осиновой Роще; дачный комплекс из 8-ми домов возводится на берегу Правдинского озера. В 2008-2009 годах построены несколько 13-ти квартирных таунхаузов. C лета 2009-го начато строительство 24-квартирного таун-хауза по проекту собственной архитектурной мастерской. Реализуется проект «Доходный дом» по сдаче в долгосрочный найм построенных компанией коттеджей и таунхаузов.
В среднесрочной перспективе фирма планирует возведение многофункционального комплекса на 30 тыс.кв. м. на пересечении Выборгского шоссе и КАДа (СПб) на участке, приобретенном в собственность в 2008 году.