Основные новости
19.07.2017

07.07.2017

20.05.2017

03.05.2017

20.04.2017

17.04.2017

31.03.2017

20.03.2017

10.01.2017

13.12.2016

21.11.2016

07.11.2016

28.10.2016

24.10.2016

08.09.2016

31.08.2016

30.08.2016

12.07.2016

30.06.2016

04.05.2016

27.04.2016

20.04.2016

11.04.2016

01.04.2016

23.03.2016

14.03.2016

30.12.2015

10.11.2015

25.08.2015

07.04.2015

29.12.2014

01.12.2014

01.12.2014

31.03.2014

03.09.2013

07.03.2013

25.12.2012

16.07.2012

04.07.2012

01.01.2012

01.09.2011

13.07.2011

01.07.2011

28.06.2011

20.05.2011

11.01.2011

02.11.2010

01.11.2010

13.10.2010

01.10.2010

23.09.2010

01.09.2010

30.08.2010

01.08.2010

01.07.2010

07.06.2010

01.06.2010

12.04.2010

01.04.2010

15.03.2010

01.03.2010

15.02.2010

01.02.2010

19.01.2010

18.01.2010

21.12.2009

03.12.2009

02.12.2009

01.12.2009

23.11.2009

01.11.2009

26.10.2009

08.10.2009

01.09.2009

24.08.2009

02.08.2009

01.08.2009

01.08.2009

01.07.2009

30.06.2009

22.06.2009

16.06.2009

15.06.2009

08.06.2009

01.06.2009

12.05.2009

01.05.2009

01.05.2009

24.04.2009

30.03.2009

23.03.2009

20.03.2009

10.03.2009

02.03.2009

01.03.2009

01.03.2009

24.02.2009

23.02.2009

23.02.2009

16.02.2009

09.02.2009

01.02.2009

01.02.2009

29.01.2009

Главная » Все неплохо, но трудно

Все неплохо, но трудно

Мы в своих прогнозах практически никогда не ошибались, когда делали их с оглядкой на уже прошедшие год-два в Московском регионе. Если посмотреть сейчас, что происходит там, то в Москве реально снижается количество новостроек. Происходит это все больше оттого, что тот самый  “двигатель продаж” – эконом класс смещается в Подмосковье. В Москве же все больше преобладает (92%) монолитное новое жилье, что совсем не дешево по цене. Так происходит еще и потому, что пока что в Москву (но может и до нас дойдет) потихоньку начали возвращаться покупатели с запросами под десяток миллионов долларов за объект. Несмотря на то, что в Питере еще остается какая-никакая возможность для роста города вширь (взять хотя бы новые кварталы комплексной застройки на севере города - Северная долина на Парнасе, Осиновая Роща, Нижнее Парголово и др.), но часть потенциальных покупателей уже не гнушаются и новостройками в области (Бугры и др.)

Для малоэтажного загородного рынка город, как лакмусовая бумажка: если без форс-мажора, то через несколько месяцев городские тенденции проецируются на малоэтажку. Это приводит к тому, что застройщики уже не экономят каждый метр земли, пытаясь возвести на двенадцати сотках особняки по 700-800 кв. метров, а уже берут меньшие участки (чтобы уменьшить земельную составляющую в цене кв. метра) и дома строят до 150 кв. метров.

Это кризисная модель оптимизации цены за счет уменьшения количества составных частей загородного продукта (уменьшение площади дома и участка), что не вредит, привела еще к одному негативному моменту – застройщики начали экономить на качестве строительства. Так же как покупатели недвижимости сейчас стали реже обращаться к риэлторам, чтобы скроить, так и застройщики начали экономить на проектах, технадзоре, да что говорить, и на материалах. Хотя переход с неоправданно высокого по цене, например, импортного кирпича на хорошие отечественные аналоги, на наш взгляд, не вредит, но изготовители этих аналогов тоже хотят все заоптимизировать, а тут уже страдает качество материалов.

Те 12 миллионов среднего класса, что есть в России, хоть в большинстве своем, и проживают в Москве и Питере, но не могут чувствовать себя полностью комфортно даже за высокими заборами. Да еще и “свобода” (и человека и бизнеса) в модели нашего государства занимает уж явно не верхние строчки приоритетов власти. От этого и тема года:”пора валить”. Последний год-полтора редко встретишь человека который хоть чего то добившись до кризиса и не растеряв это “чего-то” за последние два с половиной года, не обсуждал бы с приятелями эту тему. Может быть чисто формально но, раз тема возникла - значит для всхода этого зерна стала готова почва…

Сейчас и бизнес, и ментальность людей меняются. И кто бы мог подумать что”жареный петух” так быстро выстучит в мозгах людей другое отношение и к потребительским приоритетам и к, более чем, трезвой оценке своих сил и ресурсов, да и в общем к жизни. Что до загородки, то меняются запросы покупателей, все теперь понимают, что не нужен (если ты не олигарх) огромный участок, в большинстве уголков которого ты бываешь только летом и то – раз в неделю. И дом с запасом спален в два-три раза – тоже не нужен. Люди уже не планируют приобретение себе жилья, как вложение с оглядкой на будущее правнуков. Жизнь в такой динамике, что даже не опасаясь обещаемых чуть ли не по несколько раз в году концов света, потенциальный клиент уже не может рассчитывать, как будет жить его пра - пра…, он понимает что сейчас до этого все равно не додуматься. Было бы здорово, если давний и уже сложившийся опыт европейских и американских субурбий, хотя бы в своем принципе на нас спроецировался под давлением этого изменения общественного сознания.

Средний класс, несмотря на увещевания о снижении налоговых и административных барьеров со стороны власти, пока что тихо погибает ( где-то прочел цифры, что чуть ли не половина организаций и ИП, зарегистрированных у нас в стране закрылись). И вряд ли массовый исход людей из бизнеса в госслужбу сможет сохранить их доходы на том же самом уровне. Продавцы загородной недвижимости не особо сбрасывали цены за последние пару лет. Во - первых это у них были инвестиции не на последние деньги, и они ждали, что вот… - и выровнится, а во-вторых в условиях, когда никому ничего не надо, сбрасывать цену бесполезно - все равно не купят, т.к. загородка по-прежнему расценивается, как роскошь. Это ведь другое качество жизни, а над этим человек начнет задумываться только когда приобретет уверенность (в том числе и сильно подорванную психологическую) в стабильности своего дохода на обозримую перспективу. Ведь даже содержание загородного дома и ответственней и дороже, чем городской квартиры. Ответственней люди начали относиться и к ипотеке которая, по определению, обязывает к стабильности дохода. Здесь уже на первый план вышел ответ на вопрос не “как бы взять”, а “как отдавать”. Если сравнивать ипотеку кризисных 2009-2010 годов с сегодняшней ситуацией, то можно уверенно сказать, что она вернулась на рынок. Вместо заградительных ставок кризисных лет мы начинаем видеть их гуманизацию к уровню, примерному к докризисному. И не гнушаются даже ведущие банки сейчас загородной недвижимости (взять хотя бы программу Сбера”888” под ставку 8%), хотя в отношении загорода дольше и сложнее принимаются одобрения. В банках при всей избыточной ликвидности еще живут опасения. Ведь загородка-товар штучный, эксклюзивный, не подверженный массовой типовой оценке, а соответственно, трудно просчитать риски. Да и покупатель загородки - тоже клиент из зоны риска (средний класс). Избыток предложения на этом рынке (более чем в 2 раза) тоже не играет на руку ни цене, ни оценке ликвидности. Спрос есть, но он поляризован в верхнем и нижнем ценовом сегменте, бизнес-класс как-то провалился в спросе. Застройщики пытаются сейчас оживить рынок начиная партнерские проекты по продаже объектов в коттеджных поселках с банками через аккредитацию своих проектов в них с более лояльным кредитованием покупателей. Очень плохо на сознание людей, которые лелеяли в себе мысль перебраться на ПМЖ за город, повлияли последние две снежные зимы. Теперь образ загородного дома неотделим в сознании от хорошего внедорожника и гастарбайтера, который лопатит снег (а ведь ему надо дать, где жить). Все это увеличивает минимум на треть цену будущей загородной покупки в голове потенциального клиента. Власть за последнюю пару лет много влила в исполнение и увеличение социальных обязательств, чтобы сгладить эффект от кризиса, но деньги эти надо было откуда-то перенаправить - поэтому и дороги строятся и ремонтируются меньше, и социальная инфраструктура не растет. Ведь даже бизнес, первое на чем начал кроить в создании коттеджных поселков - это инфраструктурное наполнение. Больше всего это затронуло потребителей этой социальной инфраструктуры-тех, кто живет за городом постоянно. И многие, кто хотели бы перебраться, пересматривают свое желание расстаться с городом. Дачам в этом отношении проще-с них спрос невелик.

Сейчас на рынке выживает тот, кто может предложить максимально взвешенную цену (не то, что бы самую дешевую, а самую дешевую за самый хороший объект). Если в объекте есть изъяны, а в загородке их может быть больше чем в городе (хотя бы та же самая природная составляющая), то объект может очень долго болтаться в листингах агентств. Если в городе все рядом, есть выбор на чем куда-либо добраться, то в загороде, чем он дальше, с этим все труднее. Ведь зачастую можно выбраться в город лишь по одному шоссе, а на нем пробки и на работу приезжаешь уже уставший. Вообщем, можно констатировать что все, в принципе, не очень плохо, но очень трудно и по-другому.

Онлайн кредиты для всех