Мы в своих прогнозах практически никогда не ошибались, когда делали их с оглядкой на уже прошедшие год-два в Московском регионе. Если посмотреть сейчас, что происходит там, то в Москве реально снижается количество новостроек. Происходит это все больше оттого, что тот самый “двигатель продаж” – эконом класс смещается в Подмосковье. В Москве же все больше преобладает (92%) монолитное новое жилье, что совсем не дешево по цене. Так происходит еще и потому, что пока что в Москву (но может и до нас дойдет) потихоньку начали возвращаться покупатели с запросами под десяток миллионов долларов за объект. Несмотря на то, что в Питере еще остается какая-никакая возможность для роста города вширь (взять хотя бы новые кварталы комплексной застройки на севере города - Северная долина на Парнасе, Осиновая Роща, Нижнее Парголово и др.), но часть потенциальных покупателей уже не гнушаются и новостройками в области (Бугры и др.)
Для малоэтажного загородного рынка город, как лакмусовая бумажка: если без форс-мажора, то через несколько месяцев городские тенденции проецируются на малоэтажку. Это приводит к тому, что застройщики уже не экономят каждый метр земли, пытаясь возвести на двенадцати сотках особняки по 700-800 кв. метров, а уже берут меньшие участки (чтобы уменьшить земельную составляющую в цене кв. метра) и дома строят до 150 кв. метров.
Это кризисная модель оптимизации цены за счет уменьшения количества составных частей загородного продукта (уменьшение площади дома и участка), что не вредит, привела еще к одному негативному моменту – застройщики начали экономить на качестве строительства. Так же как покупатели недвижимости сейчас стали реже обращаться к риэлторам, чтобы скроить, так и застройщики начали экономить на проектах, технадзоре, да что говорить, и на материалах. Хотя переход с неоправданно высокого по цене, например, импортного кирпича на хорошие отечественные аналоги, на наш взгляд, не вредит, но изготовители этих аналогов тоже хотят все заоптимизировать, а тут уже страдает качество материалов.
Те 12 миллионов среднего класса, что есть в России, хоть в большинстве своем, и проживают в Москве и Питере, но не могут чувствовать себя полностью комфортно даже за высокими заборами. Да еще и “свобода” (и человека и бизнеса) в модели нашего государства занимает уж явно не верхние строчки приоритетов власти. От этого и тема года:”пора валить”. Последний год-полтора редко встретишь человека который хоть чего то добившись до кризиса и не растеряв это “чего-то” за последние два с половиной года, не обсуждал бы с приятелями эту тему. Может быть чисто формально но, раз тема возникла - значит для всхода этого зерна стала готова почва…
Сейчас и бизнес, и ментальность людей меняются. И кто бы мог подумать что”жареный петух” так быстро выстучит в мозгах людей другое отношение и к потребительским приоритетам и к, более чем, трезвой оценке своих сил и ресурсов, да и в общем к жизни. Что до загородки, то меняются запросы покупателей, все теперь понимают, что не нужен (если ты не олигарх) огромный участок, в большинстве уголков которого ты бываешь только летом и то – раз в неделю. И дом с запасом спален в два-три раза – тоже не нужен. Люди уже не планируют приобретение себе жилья, как вложение с оглядкой на будущее правнуков. Жизнь в такой динамике, что даже не опасаясь обещаемых чуть ли не по несколько раз в году концов света, потенциальный клиент уже не может рассчитывать, как будет жить его пра - пра…, он понимает что сейчас до этого все равно не додуматься. Было бы здорово, если давний и уже сложившийся опыт европейских и американских субурбий, хотя бы в своем принципе на нас спроецировался под давлением этого изменения общественного сознания.
Средний класс, несмотря на увещевания о снижении налоговых и административных барьеров со стороны власти, пока что тихо погибает ( где-то прочел цифры, что чуть ли не половина организаций и ИП, зарегистрированных у нас в стране закрылись). И вряд ли массовый исход людей из бизнеса в госслужбу сможет сохранить их доходы на том же самом уровне. Продавцы загородной недвижимости не особо сбрасывали цены за последние пару лет. Во - первых это у них были инвестиции не на последние деньги, и они ждали, что вот… - и выровнится, а во-вторых в условиях, когда никому ничего не надо, сбрасывать цену бесполезно - все равно не купят, т.к. загородка по-прежнему расценивается, как роскошь. Это ведь другое качество жизни, а над этим человек начнет задумываться только когда приобретет уверенность (в том числе и сильно подорванную психологическую) в стабильности своего дохода на обозримую перспективу. Ведь даже содержание загородного дома и ответственней и дороже, чем городской квартиры. Ответственней люди начали относиться и к ипотеке которая, по определению, обязывает к стабильности дохода. Здесь уже на первый план вышел ответ на вопрос не “как бы взять”, а “как отдавать”. Если сравнивать ипотеку кризисных 2009-2010 годов с сегодняшней ситуацией, то можно уверенно сказать, что она вернулась на рынок. Вместо заградительных ставок кризисных лет мы начинаем видеть их гуманизацию к уровню, примерному к докризисному. И не гнушаются даже ведущие банки сейчас загородной недвижимости (взять хотя бы программу Сбера”888” под ставку 8%), хотя в отношении загорода дольше и сложнее принимаются одобрения. В банках при всей избыточной ликвидности еще живут опасения. Ведь загородка-товар штучный, эксклюзивный, не подверженный массовой типовой оценке, а соответственно, трудно просчитать риски. Да и покупатель загородки - тоже клиент из зоны риска (средний класс). Избыток предложения на этом рынке (более чем в 2 раза) тоже не играет на руку ни цене, ни оценке ликвидности. Спрос есть, но он поляризован в верхнем и нижнем ценовом сегменте, бизнес-класс как-то провалился в спросе. Застройщики пытаются сейчас оживить рынок начиная партнерские проекты по продаже объектов в коттеджных поселках с банками через аккредитацию своих проектов в них с более лояльным кредитованием покупателей. Очень плохо на сознание людей, которые лелеяли в себе мысль перебраться на ПМЖ за город, повлияли последние две снежные зимы. Теперь образ загородного дома неотделим в сознании от хорошего внедорожника и гастарбайтера, который лопатит снег (а ведь ему надо дать, где жить). Все это увеличивает минимум на треть цену будущей загородной покупки в голове потенциального клиента. Власть за последнюю пару лет много влила в исполнение и увеличение социальных обязательств, чтобы сгладить эффект от кризиса, но деньги эти надо было откуда-то перенаправить - поэтому и дороги строятся и ремонтируются меньше, и социальная инфраструктура не растет. Ведь даже бизнес, первое на чем начал кроить в создании коттеджных поселков - это инфраструктурное наполнение. Больше всего это затронуло потребителей этой социальной инфраструктуры-тех, кто живет за городом постоянно. И многие, кто хотели бы перебраться, пересматривают свое желание расстаться с городом. Дачам в этом отношении проще-с них спрос невелик.
Сейчас на рынке выживает тот, кто может предложить максимально взвешенную цену (не то, что бы самую дешевую, а самую дешевую за самый хороший объект). Если в объекте есть изъяны, а в загородке их может быть больше чем в городе (хотя бы та же самая природная составляющая), то объект может очень долго болтаться в листингах агентств. Если в городе все рядом, есть выбор на чем куда-либо добраться, то в загороде, чем он дальше, с этим все труднее. Ведь зачастую можно выбраться в город лишь по одному шоссе, а на нем пробки и на работу приезжаешь уже уставший. Вообщем, можно констатировать что все, в принципе, не очень плохо, но очень трудно и по-другому.