Владимир ЖУКОВСКИЙ:
– В 2007 году администрация Петербурга предписала продавать участки под индивидуальное строительство. Администрациям районов было дано право изыскивать свободные участки и продавать их под ИЖС через систему торгов Фонда имущества. 25 декабря 2007 года состоялся первый аукцион. С того момента на торгах было продано 42 участка. Результаты торгов: в 2007 году реализовано семь участков, среднее превышение над стартовой ценой 2,34, средняя стоимость
кв. м — 2036 рублей, от 14 до 25 участников, спрос был близок
к ажиотажному. В 2008 году — 26 участков, превышение стоимости с коэффициентом 1,52, средняя стоимость — 3633 рубля
за кв.м. В декабре 2008-го —
от 5 до 30 претендентов.
Можно констатировать высокую ликвидность объектов, большинство из них продается с первого раза. В 2007 году в единственном случае торги не состоялись;
в 2008 году в двух случаях пришлось снизить цену. Даже в период кризиса активность покупателей высока, объекты остаются ликвидными. В январе 2009-го были проданы два участка: один в Красносельском
районе — по стартовой цене, другой в Курортном районе —
с небольшим превышением. Существует определенное охлаждение к дорогим объектам. Есть ощущение, что покупки носят не ивестиционный характер, люди покупают для себя.
Сейчас в работе — около 80 участков, в том числе в Курортном районе. Возможна некоторая корректировка по цене, но мы уверены, что участки под ИЖС будут востребованы. Стартовая цена в ближайшее время вряд ли будет снижаться.
Любовь ПРАСОЛОВА:
– В Ленинградской области около трех тысяч населенных пунктов. Новый градостроительный кодекс установил временные рамки — январь 2010 года, с этого момента без документов территориального планирования участки под капитальное строительство и под иное освоение не будут предоставляться.
Сегодня 2700 населенных пунктов не имеют документации о территориальном планировании, их развитие, освоение, осуществление капстроительства невозможно. С 2006 года мы приступили
к сопровождению подготовки документов терпланирования.
Закон 131-ФЗ передал полномочия принятия решений, подготовки и согласования генеральных планов на муниципальный уровень, мы же осуществляем информационное, методическое обеспечение. В 2006 году у нас были приняты решения по 12 поселениям. 2008 год стал поворотным: в первом полугодии еще 11 поселений приступили
к подготовке документов, а во втором — 132 поселения приняли решение, 81 поселение
в настоящее время уже разрабатывает генпланы.
К сожалению, разрушена система комплексных проектных организаций, объединяющих всех специалистов по разработке генпланов. Отсутствие профессионально подготовленных кадров — серьезная проблема, мы регулярно организуем курсы-семинары, готовим методические рекомендации. Не меньше проблем доставляют отсутствие инженерных изысканий и топографической изученности.
Дмитрий ЗЮЗИН:
– Нельзя поставить диагноз, не понимая анамнеза. Россия в новейшей истории — все-таки часть глобальной экономики. И эта часть не могла не повторить ошибки развитых экономик.
В Америке в 2002–2005-м рынок недвижимости рос бурно, это было вызвано высокой покупательской активностью и инвестиционной привлекательностью данного сегмента. Устойчивость национальной валюты и рост экономики давали стабильно высокий рост цен —
на 20–30% в год, инвестиционная привлекательность сделала спрос ажиотажным.
В результате на рынке возникло перенасыщение. Спрос начал резко сокращаться, а цены — падать. Резко сократилась доходность объектов, ослаб спрос, увеличились объем предложения
и сроки экспозиции объектов.
Мы повторили путь американского рынка, только с запозданием: у нас бурный рост начался
в 2005-м и продолжался до середины 2008-го.
Надо пытаться оценить дистанцию отката рынка.
По нашему мнению, даже если
и произойдет вожделенный резкий подъем, то начнется он уж точно не с места, где рынок остановился, а с начальной точки развития. Возможно, быстрее, чем раньше, но все-таки проходя
(с учетом ошибок) все те же фазы.
Уверен, что в начале восстановления будут «выстреливать» небольшие проекты в разных сегментах, с концепцией, продуманной до мелочей. Уповая на отложенный спрос, нельзя не понимать, что структура покупательских предпочтений во всем мире сильно сместилась в сторону более дешевого продукта. Вопрос: где же взять проекты в ближних пригородах, если там все ликвидное предложение «вымыто»
в 2005–2006 годах? Ответ можно «слизать» с европейских и американских предместий: небольшой земельный участок и сам дом небольшой площади, построенный по экономичным технологиям. Так возникла идея «квартальной застройки».
Учитывая, что законодательство позволяет возводить в границах одного земельного участка несколько жилых домов, мы пришли к выводу, что 3–3,5 сотки
в Петербурге или, к примеру,
Юкках, и современный, но недорогой по стоимости возведения коттедж площадью 85–100 кв.м могут явить нам то, с чего (вероятно) будет стартовать рынок: близко, недорого, современно.
В настоящее время реализуются проекты в Парголово, готов маленький квартал из трех домов на 16 сотках, есть проекты в Левашово, на Правдинском озере. Все это ИЖС для постоянного проживания. Бюджет сделок мы планировали в пределах 3–3,5 млн рублей, но ситуация меняется,
и сейчас даже в сложившихся поселениях мы ориентируемся на более дешевые технологии.
Виталий ЗУБЧЕНКО:
– При наличии организованного сбыта собственное производство — это путь к повышению доходности.
Компанией «Балтрос» был организован гарантированный сбыт продукции ДСК «Славянский» при строительстве проекта «Новая Ижора». В прошедшем году ДСК ввел новые мощности и стал самым крупным подобным производством в России. Ввод новых технологий позволил реализовать индивидуальные проекты, мы вышли на свободный рынок.
Объем продаж панельно-каркасных домокомплектов на «внешнем» рынке (без учета поставок для «Новой Ижоры») за сентябрь-декабрь прошлого года составил 70 млн рублей. Прогноз продаж на 2009-й — 300–500 млн рублей. ДСК ориентируется преимущественно на корпоративного заказчика.
Когда все говорили о кризисе, мы сумели произвести и установить индивидуальные дома в Выборгском районе (поселок Рощино), сблокированные дома
в Приозерском районе на озере Суходольском. Полгода назад мы начали программу «реанимации недостроя»: ведем по этой программе два проекта
и готовы показать некоторые наши нестандартные решения.
Светлана НЕВЕЛЕВА:
– Когда в городе пятна под застройку стали дорогими и дефицитными, городские строительные компании, имея опыт массового строительства, обратили внимание на ближайшие территории области и скупили немало земельных пятен, полей, кварталов. Концепции поселков уже были разработаны, генпланы утверждены, и застройщики собирались перестраиваться под потребности жителей ближайших пригородов.
С приходом осени на рынке возникла абсолютно иная ситуация. Покупательская способность падает, восстановится она не сразу, и это будут либо замороженные проекты, либо ликвидное, но невостребованное предложение. «Дуплексы» приживаются как места для сезонного проживания, например, на базах отдыха. Таун-хаузы — также не идеальный вариант. Сегодняшняя тенденция — это обращения к европейской архитектурной тенденции малоквартирных домов на 4–5
квартир. В ближайшее время именно их мы увидим на рынке.
Это информация очевидная для тех, кто строит близко к городу,
и абсолютно бесполезная для тех, кто строит дальние дачи.
В тех проектах, которые реализует компания «Стинком», абсолютно не наблюдается стремления покупателей к уменьшению площади дачных участков. Клиентов не интересует 12 соток, при возможности они покупают достаточно большие участки.
Нужно обращать внимание не на стоимость квадратного метра,
а на место, где этот квадратный метр был построен.
Необходимо заново изучать потребительский спрос, не пытаться уменьшить себестоимость
переходом на некачественные технологии, но и не строить замки с золотой арматурой. Потребитель по-прежнему достаточно консервативен и стабилен. Если уж человек пришел к идее своего дома, он хочет иметь качественное, комфортное жилье. Не думаю, что «картонные домики» — это выход для всех.
К концу 2009 года мы получим в сегменте рынка организованных коттеджных поселков повышение спроса и дефицит предложения. Если сейчас мы не возьмемся за новые проекты, в 2010-м продавать нам будет нечего.
За январь группой компаний «Стинком» заключено 9 контрактов на продажу участков — не самых маленьких и без особого демпинга. Минимальная сделка была совершена по 96 000 рублей за сотку, максимальная — по 240 000 за сотку, минимальный участок составляет 16 соток, максимальный — 75 соток.
Наш проект реконцепту не подлежит и его не требует. Мы сдали окончательную версию генплана, прошли архитектурную и экологическую экспертизу, отправили все документы на межевание
и присвоение каждому земельному участку кадастра.
Андрей БОЧКОВ:
– Кризис не только начинается
в головах, но и заканчивается преимущественно там же.
Наблюдая за рынком недвижимости, за фондовым рынком,
я обратил внимание, что в начале кризиса люди с настойчивостью мазохистов искали в любых новостях отрицательные тенденции. После Нового года люди устали от негатива, в их психологии стали происходить некоторые изменения.
Для ГК «ПулЭкспресс» и осень прошла не очень плачевно, и в декабре были сделки. В январе 2009 года увеличилось количество звонков и просмотров. В январе
у нас прошло пять сделок, самая дорогая — 30 млн рублей за береговой участок площадью около 40 соток в поселке «Золотые Пески», по 800 тысяч рублей за сотку. Это вторичная продажа, первичных продаж в «Золотых Песках» в принципе нет. Самая дешевая сделка
в этом месяце прошла на сумму 3,5 млн рублей. Люди поверили
в то, что загородная недвижимость — это как минимум хорошее сохранение денег. Идет много активных переговоров, и это не только первичные клиенты, многие из них уже являются нашими покупателями. Люди не хотят расставаться с тем уровнем жизни, на котором они находились.
Дмитрий СИНОЧКИН:
– Существует два сценария: либо краткосрочный «отскок», вызванный реализацией части денежного навеса (он может продлиться до мая, а далее произойдет длинный провал уже до осени), либо мы имеем дело с переломом настроения, и тогда это начало плавного и очень осторожного подъема.
Сегодня происходит уточнение аудитории и разделение марок, производственные компании выходят на свободный рынок, меняются форматы поселков. Три-пять лет для рынка недвижимости — это очень маленький срок. Мы находимся в самом начале пути, когда только складываются представления о домовладении.
текст подготовили Дмитрий СИНОЧКИН, Анна МИХЕД