Основные новости
19.07.2017

07.07.2017

20.05.2017

03.05.2017

20.04.2017

17.04.2017

31.03.2017

20.03.2017

10.01.2017

13.12.2016

21.11.2016

07.11.2016

28.10.2016

24.10.2016

08.09.2016

31.08.2016

30.08.2016

12.07.2016

30.06.2016

04.05.2016

27.04.2016

20.04.2016

11.04.2016

01.04.2016

23.03.2016

14.03.2016

30.12.2015

10.11.2015

25.08.2015

07.04.2015

29.12.2014

01.12.2014

01.12.2014

31.03.2014

03.09.2013

07.03.2013

25.12.2012

16.07.2012

04.07.2012

01.01.2012

01.09.2011

13.07.2011

01.07.2011

28.06.2011

20.05.2011

11.01.2011

02.11.2010

01.11.2010

13.10.2010

01.10.2010

23.09.2010

01.09.2010

30.08.2010

01.08.2010

01.07.2010

07.06.2010

01.06.2010

12.04.2010

01.04.2010

15.03.2010

01.03.2010

15.02.2010

01.02.2010

19.01.2010

18.01.2010

21.12.2009

03.12.2009

02.12.2009

01.12.2009

23.11.2009

01.11.2009

26.10.2009

08.10.2009

01.09.2009

24.08.2009

02.08.2009

01.08.2009

01.08.2009

01.07.2009

30.06.2009

22.06.2009

16.06.2009

15.06.2009

08.06.2009

01.06.2009

12.05.2009

01.05.2009

01.05.2009

24.04.2009

30.03.2009

23.03.2009

20.03.2009

10.03.2009

02.03.2009

01.03.2009

01.03.2009

24.02.2009

23.02.2009

23.02.2009

16.02.2009

09.02.2009

01.02.2009

01.02.2009

29.01.2009

Главная » Загородный рынок: перезагрузка

Загородный рынок: перезагрузка

Владимир ЖУКОВСКИЙ:
– В 2007 году администрация Петербурга предписала продавать участки под индивидуальное строительство. Администрациям районов было дано право изыскивать свободные участки и продавать их под ИЖС через систему торгов Фонда имущества. 25 декабря 2007 года состоялся первый аукцион. С того момента на торгах было продано 42 участка. Результаты торгов: в 2007 году реализовано семь участков, среднее превышение над стартовой ценой 2,34, средняя стоимость
кв. м — 2036 рублей, от 14 до 25 участников, спрос был близок
к ажиотажному. В 2008 году — 26 участков, превышение стоимости с коэффициентом 1,52, средняя стоимость — 3633 рубля
за кв.м. В декабре 2008-го —
от 5 до 30 претендентов.
Можно констатировать высокую ликвидность объектов, большинство из них продается с первого раза. В 2007 году в единственном случае торги не состоялись;
в 2008 году в двух случаях пришлось снизить цену. Даже в период кризиса активность покупателей высока, объекты остаются ликвидными. В январе 2009-го были проданы два участка: один в Красносельском
районе — по стартовой цене, другой в Курортном районе —
с небольшим превышением. Существует определенное охлаждение к дорогим объектам. Есть ощущение, что покупки носят не ивестиционный характер, люди покупают для себя.
Сейчас в работе — около 80 участков, в том числе в Курортном районе. Возможна некоторая корректировка по цене, но мы уверены, что участки под ИЖС будут востребованы. Стартовая цена в ближайшее время вряд ли будет снижаться.

Любовь ПРАСОЛОВА:

– В Ленинградской области около трех тысяч населенных пунктов. Новый градостроительный кодекс установил временные рамки — январь 2010 года, с этого момента без документов территориального планирования участки под капитальное строительство и под иное освоение не будут предоставляться.
Сегодня 2700 населенных пунктов не имеют документации о территориальном планировании, их развитие, освоение, осуществление капстроительства невозможно. С 2006 года мы приступили
к сопровождению подготовки документов терпланирования.
Закон 131-ФЗ передал полномочия принятия решений, подготовки и согласования генеральных планов на муниципальный уровень, мы же осуществляем информационное, методическое обеспечение. В 2006 году у нас были приняты решения по 12 поселениям. 2008 год стал поворотным: в первом полугодии еще 11 поселений приступили
к подготовке документов, а во втором — 132 поселения приняли решение, 81 поселение
в настоящее время уже разрабатывает генпланы.
К сожалению, разрушена система комплексных проектных организаций, объединяющих всех специалистов по разработке генпланов. Отсутствие профессионально подготовленных кадров — серьезная проблема, мы регулярно организуем курсы-семинары, готовим методические рекомендации. Не меньше проблем доставляют отсутствие инженерных изысканий и топографической изученности.

Дмитрий ЗЮЗИН:
– Нельзя поставить диагноз, не понимая анамнеза. Россия в новейшей истории — все-таки часть глобальной экономики. И эта часть не могла не повторить ошибки развитых экономик.
В Америке в 2002–2005-м рынок недвижимости рос бурно, это было вызвано высокой покупательской активностью и инвестиционной привлекательностью данного сегмента. Устойчивость национальной валюты и рост экономики давали стабильно высокий рост цен —
на 20–30% в год, инвестиционная привлекательность сделала спрос ажиотажным.
В результате на рынке возникло перенасыщение. Спрос начал резко сокращаться, а цены — падать. Резко сократилась доходность объектов, ослаб спрос, увеличились объем предложения
и сроки экспозиции объектов.
Мы повторили путь американского рынка, только с запозданием: у нас бурный рост начался
в 2005-м и продолжался до середины 2008-го.
Надо пытаться оценить дистанцию отката рынка.
По нашему мнению, даже если
и произойдет вожделенный резкий подъем, то начнется он уж точно не с места, где рынок остановился, а с начальной точки развития. Возможно, быстрее, чем раньше, но все-таки проходя
(с учетом ошибок) все те же фазы.
Уверен, что в начале восстановления будут «выстреливать» небольшие проекты в разных сегментах, с концепцией, продуманной до мелочей. Уповая на отложенный спрос, нельзя не понимать, что структура покупательских предпочтений во всем мире сильно сместилась в сторону более дешевого продукта. Вопрос: где же взять проекты в ближних пригородах, если там все ликвидное предложение «вымыто»
в 2005–2006 годах? Ответ можно «слизать» с европейских и американских предместий: небольшой земельный участок и сам дом небольшой площади, построенный по экономичным технологиям. Так возникла идея «квартальной застройки».
Учитывая, что законодательство позволяет возводить в границах одного земельного участка несколько жилых домов, мы пришли к выводу, что 3–3,5 сотки
в Петербурге или, к примеру,
Юкках, и современный, но недорогой по стоимости возведения коттедж площадью 85–100 кв.м могут явить нам то, с чего (вероятно) будет стартовать рынок: близко, недорого, современно.
В настоящее время реализуются проекты в Парголово, готов маленький квартал из трех домов на 16 сотках, есть проекты в Левашово, на Правдинском озере. Все это ИЖС для постоянного проживания. Бюджет сделок мы планировали в пределах 3–3,5 млн рублей, но ситуация меняется,
и сейчас даже в сложившихся поселениях мы ориентируемся на более дешевые технологии.

Виталий ЗУБЧЕНКО:

– При наличии организованного сбыта собственное производство — это путь к повышению доходности.
Компанией «Балтрос» был организован гарантированный сбыт продукции ДСК «Славянский» при строительстве проекта «Новая Ижора». В прошедшем году ДСК ввел новые мощности и стал самым крупным подобным производством в России. Ввод новых технологий позволил реализовать индивидуальные проекты, мы вышли на свободный рынок.
Объем продаж панельно-каркасных домокомплектов на «внешнем» рынке (без учета поставок для «Новой Ижоры») за сентябрь-декабрь прошлого года составил 70 млн рублей. Прогноз продаж на 2009-й — 300–500 млн рублей. ДСК ориентируется преимущественно на корпоративного заказчика.
Когда все говорили о кризисе, мы сумели произвести и установить индивидуальные дома в Выборгском районе (поселок Рощино), сблокированные дома
в Приозерском районе на озере Суходольском. Полгода назад мы начали программу «реанимации недостроя»: ведем по этой программе два проекта
и готовы показать некоторые наши нестандартные решения.

Светлана НЕВЕЛЕВА:

– Когда в городе пятна под застройку стали дорогими и дефицитными, городские строительные компании, имея опыт массового строительства, обратили внимание на ближайшие территории области и скупили немало земельных пятен, полей, кварталов. Концепции поселков уже были разработаны, генпланы утверждены, и застройщики собирались перестраиваться под потребности жителей ближайших пригородов.
С приходом осени на рынке возникла абсолютно иная ситуация. Покупательская способность падает, восстановится она не сразу, и это будут либо замороженные проекты, либо ликвидное, но невостребованное предложение. «Дуплексы» приживаются как места для сезонного проживания, например, на базах отдыха. Таун-хаузы — также не идеальный вариант. Сегодняшняя тенденция — это обращения к европейской архитектурной тенденции малоквартирных домов на 4–5
квартир. В ближайшее время именно их мы увидим на рынке.
Это информация очевидная для тех, кто строит близко к городу,
и абсолютно бесполезная для тех, кто строит дальние дачи.
В тех проектах, которые реализует компания «Стинком», абсолютно не наблюдается стремления покупателей к уменьшению площади дачных участков. Клиентов не интересует 12 соток, при возможности они покупают достаточно большие участки.
Нужно обращать внимание не на стоимость квадратного метра,
а на место, где этот квадратный метр был построен.
Необходимо заново изучать потребительский спрос, не пытаться уменьшить себестоимость
переходом на некачественные технологии, но и не строить замки с золотой арматурой. Потребитель по-прежнему достаточно консервативен и стабилен. Если уж человек пришел к идее своего дома, он хочет иметь качественное, комфортное жилье. Не думаю, что «картонные домики» — это выход для всех.
К концу 2009 года мы получим в сегменте рынка организованных коттеджных поселков повышение спроса и дефицит предложения. Если сейчас мы не возьмемся за новые проекты, в 2010-м продавать нам будет нечего.
За январь группой компаний «Стинком» заключено 9 контрактов на продажу участков — не самых маленьких и без особого демпинга. Минимальная сделка была совершена по 96 000 рублей за сотку, максимальная — по 240 000 за сотку, минимальный участок составляет 16 соток, максимальный — 75 соток.
Наш проект реконцепту не подлежит и его не требует. Мы сдали окончательную версию генплана, прошли архитектурную и экологическую экспертизу, отправили все документы на межевание
и присвоение каждому земельному участку кадастра.

Андрей БОЧКОВ:

– Кризис не только начинается
в головах, но и заканчивается преимущественно там же.
Наблюдая за рынком недвижимости, за фондовым рынком,
я обратил внимание, что в начале кризиса люди с настойчивостью мазохистов искали в любых новостях отрицательные тенденции. После Нового года люди устали от негатива, в их психологии стали происходить некоторые изменения.
Для ГК «ПулЭкспресс» и осень прошла не очень плачевно, и в декабре были сделки. В январе 2009 года увеличилось количество звонков и просмотров. В январе
у нас прошло пять сделок, самая дорогая — 30 млн рублей за береговой участок площадью около 40 соток в поселке «Золотые Пески», по 800 тысяч рублей за сотку. Это вторичная продажа, первичных продаж в «Золотых Песках» в принципе нет. Самая дешевая сделка
в этом месяце прошла на сумму 3,5 млн рублей. Люди поверили
в то, что загородная недвижимость — это как минимум хорошее сохранение денег. Идет много активных переговоров, и это не только первичные клиенты, многие из них уже являются нашими покупателями. Люди не хотят расставаться с тем уровнем жизни, на котором они находились.

Дмитрий СИНОЧКИН:

– Существует два сценария: либо краткосрочный «отскок», вызванный реализацией части денежного навеса (он может продлиться до мая, а далее произойдет длинный провал уже до осени), либо мы имеем дело с переломом настроения, и тогда это начало плавного и очень осторожного подъема.
Сегодня происходит уточнение аудитории и разделение марок, производственные компании выходят на свободный рынок, меняются форматы поселков. Три-пять лет для рынка недвижимости — это очень маленький срок. Мы находимся в самом начале пути, когда только складываются представления о домовладении.

текст подготовили Дмитрий СИНОЧКИН, Анна МИХЕД

Онлайн кредиты для всех