На воздухе: Двойная бухгалтерия загородного рынка

Я возвращался в Петербург с несколькими щуками в графе «Активы». Минуя Правдинское озеро, попросил водителя притормозить, привлеченный нетривиальной сценой. У крылечка добротного, но не то чтобы роскошного домика мирно припарковались в травке два серебристых Bentley…

Дмитрий Синочкин
Для Ведомостей

12.10.2009, 192 (2462)

По данным журнала «Город 812», в Питере насчитывается всего полтора десятка таких машин. Рассказал об этом эпизоде знакомому риэлтору. «И что такого? Известное дело, родителей приехали навестить», — равнодушно предположил он.

Текущее состояние рынка загородного жилья отчасти ассоциируется с этим эпизодом. Под громкие причитания о кризисе, обвальном сокращении спроса, переходе спада в рецессию и массированной продаже проектов потихоньку заключаются сделки, иногда — несколько сразу, нередко — на вполне солидные суммы.

Покупателям ссылки на кризис нужны для выбивания скидок, девелоперам — чтобы объяснить задержки платежей банкам, партнерам и за рекламу; журналистов с младых ногтей учили, что плохие новости продаются лучше… В общем, все при деле.

Если отвлечься от негативного фона и суммировать данные аналитиков, получится картина, похожая на прогноз погоды в межсезонье: «Цены неустойчивые, порывами — до уровня прошлогодних. Местами возможен кратковременный спрос».

Проблемы со стороны

Шок уже прошел, и основные тенденции прояснились. Массовых банкротств на рынке не случилось. Финансовые проблемы у некоторых девелоперов пока главным образом связаны с другими бизнесами. Компания OMG Development, входящая в группу OMG, заявляла два коттеджных проекта — в Гатчинском районе (67 га, более 400 домовладений) и Курортном (2,17 га, 26 элитных коттеджей) плюс рекреационно-развлекательный комплекс с яхт-клубом в Сестрорецке. Не получилось: Выборгский судоремонтный завод, также входящий в группу, подал иск о банкротстве; в офисах фирмы прошли обыски, банки-кредиторы заговорили о срочном возврате займов (около 6 млрд руб.). Но все загородные проекты группы были в начальной стадии, продаж в них, по-видимому, еще не было, так что уход этого оператора с рынка обошелся без большого шума.

В июне банк ВТБ подал иск о банкротстве в отношении холдинга «Фаэтон» и его «дочки» — компании «Фаэтон Девелопмент Груп». Фирма вела пять малоэтажных проектов: «Петровская Версалия» (Петродворцовый р-н), «Вайя» (20 га в Гатчинском), «Меслики» (20 га во Всеволожском), «Ближняя пристань» (40 га на берегу Ладожского озера) и «Старый Петергоф» (17 га). Общий объем необходимых инвестиций оценивался экспертами примерно в $500 млн. 670 млн руб. банку задолжала сеть автозаправок «Фаэтон Аэро»; головной холдинг и девелоперская структура, по-видимому, выступали поручителями. Общая задолженность «Фаэтона» уже летом составляла около 3 млрд руб. С прошлой осени компания пыталась продавать проекты целиком, но не преуспела. В ходе банкротства это делать бессмысленно — сделки будут оспорены. Завершать проекты скорее всего будет другой оператор.

Управляющая компания «Теорема» не скоро вернется к идее возвести масштабный малоэтажный комплекс рядом с Петергофом. 330 га были куплены у «Ленптицепрома» в 2007 г. примерно за $300 млн. На них планировалось построить более 2 млн кв. м жилья, в основном малоэтажного. В конце прошлого года я спросил у совладельца «Теоремы» Игоря Водопьянова: «Что теперь с землей будете делать?» — «Рапс посажу», — меланхолично ответил Водопьянов.

Еще несколько крупных игроков тоже испытывают финансовые проблемы. Сюжеты разные, но схема почти у всех одна и та же: масштабные проекты, кредитные средства, проблемы на других направлениях бизнеса, заморозка реализации на начальной стадии.

Средние и мелкие фирмы в ряде случаев останавливают продажи, не будучи уверенными, что справятся с проектом.

По данным Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, летом перестали отвечать на звонки в отделах продаж поселков «Северная славянка», «Аннино», «Павловград», «Павловская усадьба», «Суходольское озеро», «Строгановская усадьба», «Топаз», «Суходольское», «Таунхаусы в Девяткино» и ряде других. Впрочем, аналитики полагают: возможно, застройщики передали проекты на реализацию сторонним фирмам, сократив собственные отделы продаж. По данным «Петербургской недвижимости» (на июль), были приостановлены продажи в 10 поселках. По сведениям экспертов АН «Итака», с начала года застройщики приостановили продажи в 19 коттеджных проектах (11% от продаваемых в начале года), завершилась реализация участков и домов в 11 проектах.

Против течения

Тем не менее летом 2009 г., несмотря на кризис, на рынок было выведено 32 новых поселка. В составе пополнения есть и довольно крупные. Например, «Малиновые вечера» (НПО «Новые технологии», 143 участка, Ломоносовский р-н), «Муромец» (компания «Статус-Проф», 250 коттеджей, Волосовский р-н), «Приветнинское» («ПулЭкспресс Групп», 100 участков, Выборгский р-н), «Петровское барокко» (компания «Аттис», 177 коттеджей, Всеволожский р-н), «Петергоф» (компания «ПетроЗемПроект», 351 коттедж, Петродворцовый р-н).

В октябре начинается строительство клубного коттеджного поселка «Альпино». На участке в 10,7 га будет возведено 47 домов в альпийском стиле. Инвестиции оцениваются в 400 млн руб. Комплекс рассчитан на постоянное проживание и расположен в 1 км от поселка «Воейково», до ст.м. «Ладожская» — 15 км. Территория относится к землям поселений (статус ИЖС) и находится в собственности застройщика — компании «Загородная перспектива». Дома площадью от 153 до 297 кв. м разместятся на участках от 14 до 40 соток. В отделке фасадов будет использовано дерево в сочетании с камнем, кровля — из цементно-песчаной черепицы. В домах предусмотрена возможность установки камина и сауны, в некоторых проектах — бассейна на цокольном уровне. Клубный комплекс «Альпино» будет обеспечен централизованным электро-, -водо- и газоснабжением, на каждый объект выделяется от 10 до 15 кВт. Главная фишка инфраструктурной части проекта — спортивно-оздоровительный центр с 25-метровым крытым бассейном. Предусмотрены также спортивная и детская площадки, административный корпус, где разместятся службы охраны и технической эксплуатации, а также небольшой магазин и аптека. Первую очередь застройщик планирует сдать к III кварталу следующего года, а к концу 2011 г. — полностью завершить проект. По предварительным оценкам, домовладения будут предлагаться по 75000-80000 руб. за 1 кв. м (включая землю). Основным инвестором выступает Ханты-Мансийский банк, часть средств вкладывает собственник. Для покупателей разработана специальная ипотечная программа.

По основным параметрам проект элитный (место, 25-метровый бассейн, качество и площади домов), по уровню цен — бизнес-класс. Такое сочетанию плюс возможность ипотеки, по мнению специалистов, дает неплохие шансы на успех.

То есть дело не столько в кризисе, сколько в концепции.

Компания Honka начинает строить новый коттеджный комплекс — «Медное озеро — 2». Реализацией проекта займется фирма «Росса Ракенне СПб», эксклюзивный дистрибутор Honka в России. Поселок займет 46,4 га между озерами Меднозаводской Разлив и Сарженское. В новом комплексе построят около 100 деревянных коттеджей Honka. Первая очередь — 12 га, здесь до конца 2010 г. будет возведено 30 бревенчатых домов. Вторая очередь займет еще 34,4 га (около 80 объектов; опыт реализации предыдущего проекта показал, что некоторые покупатели предпочитают объединять участки). Площадь участков в новом поселке составит от 20 до 40 соток. Собственная инфраструктура будет включать административные здания, спортивные и детские площадки, благоустроенный пирс и пляжную зону, прогулочные аллеи.

Компания «Олимп 2000» продолжает не спеша развивать свой основной проект — «Репинская усадьба»: около полусотни кирпичных домов в викторианском стиле, участки по 20-40 соток и более; в третьей очереди есть наделы и по 1,5 га. А в VIP-зоне строится отдельная эксклюзивная резиденция площадью 4000 кв. м для конкретного, хотя и не называемого заказчика. Рядом с этим комплексом идет реализация проекта более скромной ценовой категории — «Сестроречье». 14 участков от 20 до 109 соток, можно купить инженерно-подготовленный участок, можно — участок с коттеджем из клееного бруса (200-250 кв. м). Завершены продажи в проекте «Новая Райвола» — это поселок для сезонного проживания в Рощино. И весьма неожиданно для многих экспертов фирма запустила проект в Новгородской области — на 6,5 га начал строиться поселок «Волхов». Менеджеры «Олимпа 2000» объясняют: кризис требует неординарных решений.

Неустойчивый спрос

Главный фактор неопределенности на сегодняшнем рынке — неустойчивость покупательского спроса.

По данным аналитиков Knight Frank SPb, в I квартале было продано 285 домов в коттеджных поселках, во II — около 300. (Сведений за III квартал пока нет.) На пике спроса (летом 2008 г.) застройщики продавали до 1700 объектов за квартал. То есть реальное падение спроса — в 5 раз.

Но это падение весьма неравномерное. У одних компаний продаж нет вовсе, у других — снижение на 30-50%.

В апреле ГК «Стинком» продала инвестору (строительной фирме «СпецТех», которая входит в холдинг «Дефт») сразу 10 домовладений в поселке «Гармония». 225 соток обошлись инвестору в 20 млн руб.

В мае хорошими продажами отметилась компания «ПулЭкспресс». В поселке «Солнечный берег» (на Красногвардейском озере) было реализовано восемь наделов, общая сумма — около 25 млн руб., все покупатели — физические лица.

В июне компания «Т-дом» начала строить на Правдинском озере на участке в 2,5 га клубный мини-поселок на восемь коттеджей. Уже к старту строительства семь домов (по 99 кв. м) было продано. После единственного майского шоу-тура дома приобрели главным образом друзья и знакомые давних клиентов фирмы.

В начале июля компания «Родэкс Северо-Запад» продала сразу пять домовладений в комплексе «Сторожевая гора» в Агалатово. (Чуть раньше постановлением правительства области была изменена категория земель: дачные сельхозугодья превратились в земли поселений, предназначенные под ИЖС.)

В июле — августе случилась пауза, ярких сделок было немного.

В сентябре снова прорвало. Например, значительный всплеск продаж зафиксировали менеджеры «ПулЭкспресс Групп». Покупатели за первые две недели подписали 12 договоров. Пять участков клиенты приобрели в поселке «Солнечный берег» (80 км от Петербурга, побережье Красногвардейского озера). Наделы у береговой линии (25 соток) продавались по 7-8 млн руб., участки в глубине общей территории — по 2,5-3 млн руб. В проекте «Приветнинское» тоже пять сделок. Это дачный поселок, 65 км от Петербурга, участки здесь стоят от 800000 до 1,4 млн руб. По словам генерального директора УК «ПулЭкспресс Групп» Андрея Бочкова, средняя цена продаж составила около 1 млн руб. Здесь пока проложены только дороги. Работа по прокладке сетей будет идти осенью и зимой. «Приветнинское» в продаже с июля, реализовано 17 участков из 100. «Малое Репино» — комплекс для постоянного проживания (40 км от Петербурга). Здесь в сентябре покупатели приобрели два участка по 20 соток по 5 млн руб. каждый. Из 120 домовладений в «Малом Репино» продано около 30. По всем договорам внесены деньги; минимальная сумма при заключении договора в «ПулЭкспрессе» составляет 40%; по словам Андрея Бочкова, большинство покупателей предпочли внести 100%-ную предоплату. Компания рассчитывает, что октябрь также будет результативным для бизнеса, а вот в ноябре скорее всего начнется традиционный сезонный спад (обычно он длится до февраля).

Компания «Т-дом» заключила сделку по продаже земли в Парголово. Участок ИЖС площадью 40 соток был продан фактически по докризисной цене — по 520000 руб. за сотку.

Этот участок расположен в так называемом «Парголовском Манхэттене»: это довольно престижный микрорайон с добротными домами. Фирма «Т-дом» планировала построить здесь восемь коттеджей. Однако предложение покупателей — это группа частных лиц — оказалось более интересным. Теперь здесь будет построено шесть домовладений; скорее всего это будет выглядеть как мини-квартал. Скидки и рассрочки покупателям не предоставлялись.

«Покупателей устроило и место, и то, что весь пакет документов в порядке, а инженерные сети (газ, вода, электричество) уже подведены к границам участков. То есть можно выходить на площадку и строить», — говорит генеральный директор «Т-дома» Дмитрий Зюзин.

Специалисты отмечают: продажи идут у тех, кто активно ищет варианты, новые каналы сбыта, новые форматы. Одни занимаются вторичкой и не брезгуют бартером («ПулЭкспресс») или придумывает мини-кварталы вплотную к городской черте («Т-дом»). Другие идут на радикальные скидки: например, фирма «Мегалит» (участок в «Охтинской долине, в 15 минутах от города, можно купить за 1,5 млн руб.) или «Евросиб-Девелопмент» (несколько «льготных» участков в проекте «Галактика» были проданы за 1,5 месяца). Третьи — раз уж клиенту цена важнее расстояния — развивают дальние дачи, запуская проекты в Новгородской губернии или в Сланцах.

Конечно, не все маркетинговые инициативы будут успешны. Но те, кто просто ждет, когда кончится кризис, точно не дождутся.