Происходят сделки (большей частью – с недорогими и небольшими квартирами и комнатами, но не только); строительный год закончился с сенсационными результатами – 3,2 млн кв.м нового жилья; ведущие участники рынка банкротиться пока не собираются (правда, «Балтийский банк» подал иск к компании «Строймонтаж», но эта фирма по объемам ввода к числу лидеров не относится). Застройщики упорно не хотят продавать квартиры по цене, установленной городом (47 300 рублей за кв.м), надеясь все же реализовать построенное хотя бы без убытков.
Эта подспудная активность тем примечательнее, что происходит она на фоне неуклонного роста валютных курсов (а значит – растущей привлекательности вложений в доллары и евро) и под панические причитания аналитиков.
Любопытно, что мэр Юрий Лужков, который два года назад обвинял строителей в ценовом сговоре и уверял, что «объективная» цена жилья в Москве примерно $600 за «квадрат», в январе вдруг выступил с заявлением, что для падения столичных цен даже на 50% (то есть примерно до уровня $3000 за кв.м) «нет оснований».
Факты и эмоции
В этой ситуации особенно важно отделить эмоции от фактов.
Объем рыночных операций, несомненно, сократился.
В ноябре-декабре 2008-го количество сделок купли-продажи по данным Управления Росрегистрации, уменьшилось более чем в полтора раза (по сравнению с аналогичным периодом 2007 года). Основную роль в этом сыграли: практически полное «обнуление» ипотеки и выжидательные настроения покупателей, рассчитывающих на дальнейшее снижение цен.
Выдача ипотечных кредитов сократилась минимум вдвое. Даже в тех немногих банках, которые рекламируют ипотеку, предоставление ипотечных займов максимально затруднено. Что и понятно: какой резон банкирам выдавать деньги на несколько лет даже под 24% годовых, если они могут без всякого риска зарабатывать 20% в месяц, тупо скупая доллары? Один из финансистов доверительно сообщил: «Даже если человек докажет, что он может успешно выплачивать по займу в 24-25%, его отклонит наша служба безопасности. Потому что на такие условия может соглашаться только ненормальный».
Строители вводят собственные программы: «ЛенСпецСМУ», ЛЭК, ЦДС и другие компании предлагают рассрочку от 2 до 5 лет, эта услуга обходится клиенту, как правило, в 1% от суммы оставшейся задолженности (вдвое выгоднее, чем в банке).
Цены в последние три месяца и в самом деле снижаются. Но уже в декабре-январе этот процесс замедлился. По 47 300 рублей за кв.м город смог купить только около 400 квартир (вместо запланированных 4500), и то в Шушарах.
С другой стороны, по итогам года, если верить официальным данным, ввод жилья составил более 3,2 млн кв.м – абсолютный рекорд! И это притом, что за счет бюджета город построил меньше, чем собирался: около 380 000 кв.м при плановых 500 000. И недопроданные квартиры строителям надо спешно реализовать, чтобы не оказаться без оборотных средств (строителям банки верят еще меньше, чем гражданам). Так что предложение на рынке есть и в ближайшие месяцы вряд ли будет сокращаться, цены будут плавно снижаться, обеспечивая небольшой, но достаточный для поддержания отрасли оборот средств; локальные банкротства неизбежны, но системный крах отрасли маловероятен.
В общем, ситуацию на рынке типового жилья можно охарактеризовать фразой бандерши из старого анекдота: «Конечно, ужас – но ведь не ужас-ужас-ужас!»
Без поправок на кризис
В элитном сегменте ситуация развивается по собственным законам. С одной стороны, состоятельные граждане острее и раньше чувствуют общее неблагополучие в экономике. С другой – у них и проблемы вроде «куда пристроить временно свободные 5-10 млн рублей?» случаются чаще, нежели у обычных граждан.
Компания «Конкорд» сообщила о том, что в декабре были проданы сразу четыре особняка в комплексе «Северный Версаль» (Лахта). Реплики известных архитектурных памятников «ушли» по цене от 4000 до 4500 у.е. за квадрат. (1 у.е. = 36 руб). По мнению директора по продажам Анны Прозоровой, всплеск спроса обусловлен как раз нестабильной ситуацией: «Клиенты спешат вложить средства в недвижимость».
Продаются квартиры в «Парадном квартале» (СК «Возрождение Санкт-Петербурга») и в комплексе «Леонтьевский мыс»; холдинг RBI строит комплекс на Новгородской улице. Апартаменты в Зоологическом переулке (с видом на Неву и Эрмитаж) по данным Knight Frank оцениваются в максимальную для Петербурга сумму: $56 283 за кв. м. По словам представителей компании-застройщика, все 23 квартиры уже забронированы, за них внесены авансовые платежи.
С прошлой осени модной стала китайская максима: кризис несет в себе не только угрозу, но и возможности. Эксперты подтверждают: именно в последнее время на вторичном рынке появились объекты, которые ранее вообще не попадали в открытую продажу, тихо расходились «среди своих».
Например, выставлена в листинг трехуровневая квартира после реконструкции в известном доме у Смольного. Ее площадь – 358 кв.м, плюс две террасы 25 и 94 кв.м метровая терраса, плюс вид на парк, Смольный и Неву, отдельный лифт, придомовая территория под охраной ФСО. В соседях – крупные чиновники регионального и федерального уровня, депутаты, юристы. Квартира принадлежит известной семье Анановых. Жилье предназначалось для одного из сыновей, но «семейные планы изменились» (молодой человек уехал учиться за границу). Управляющий партнер компании АРИН Игорь Горской считает, что заявленная владельцами цена – 16 000 евро за «квадрат» - вполне адекватна: «Это штучный товар, квартиры такого класса появляются на рынке не чаще, чем полотна Рембрандта. И в долгосрочной перспективе такие активы только дорожают»,- уверен Игорь Горский.
До кризиса цены на подобные суперэлитные квартиры не опускались ниже 25-30 тысяч долларов (угол Захарьевской и Потемкинской, квартиры на набережных).
Загородные коррективы
Рынок загородного жилья принято считать производным от городского: соответственно, и спад на нем – поглубже. Однако и в этом сегменте рынка уместно говорить не о «глубокой заморозке», а скорее о коррекции. Граждане переориентировались: строящиеся дома в поселках с непонятным сроком сдачи покупают неохотно, а вот небольшие участки и готовые коттеджи по-прежнему пользуются спросом.
По оценке руководителя ГК «Стинком» Сергея Феденко, покупателей стало меньше: «Уходит публика, рассчитывающая на кредиты. Зато появляются клиенты, приобретающие землю как средство сохранения вложений. Есть небольшой процент инвесторов. Ряд покупателей досрочно закрывают остатки платежей. Новые клиенты предпочитают 100% оплату…» Группа «Стинком» готовилась к затяжной зимней паузе, однако жизнь продолжается: в первую же неделю января фирма реализовала два участка в загородном комплексе «Гармония».
«ПулЭкспресс» реализует целый пакет антикризисных мер: компания начала продавать дома в поселках других застройщиков (заключено более 20 договоров с девелоперами), объекты вторичного загородного рынка, городские квартиры. Отработаны бартерные схемы (сделки типа «коттедж в обмен на квартиру» обещают стать весьма популярными – если риэлтер возьмет на себя продажу городского жилья). Генеральный директор «ПулЭкспресс» Андрей Бочков уверен, что диверсификация поможет пережить трудные времена с наименьшими потерями.
Генеральный директор компании "Т-Дом" Дмитрий Зюзин полагает, что коррекция загородного рынка обусловлена его "перегревом" в 2006-2007-м, когда доступность дешевых денег позволяла девелоперам работать с рентабельностью 70-80% и выше. Теперь застройщики готовятся к тому, чтобы год-полтора работать с нулевой доходностью.
© ЗАО "Пульс С.-Петербург"
Основные новости
01.02.2023
10.10.2022
18.09.2022
15.09.2022
14.09.2022
10.09.2022
22.08.2022
31.07.2022
25.07.2022
21.07.2022
17.07.2022
11.07.2022
01.07.2022
22.06.2022
13.06.2022
10.06.2022
04.06.2022
20.01.2022
10.01.2022
01.01.2022
26.12.2021
29.11.2021
25.11.2021
24.11.2021
15.10.2021
14.10.2021
13.10.2021
03.10.2021
01.10.2021
22.09.2021
25.08.2021
21.08.2021
30.07.2021
27.07.2021
20.07.2021
24.06.2021
01.06.2021
01.06.2021
18.05.2021
16.05.2021
08.05.2021
30.04.2021
23.04.2021
13.04.2021
07.04.2021
05.04.2021
24.03.2021
18.03.2021
13.03.2021
09.03.2021
16.02.2021
01.02.2021
21.01.2021
22.12.2020
07.12.2020
01.12.2020
26.11.2020
19.11.2020
12.11.2020
10.11.2020
02.10.2020
23.09.2020
27.03.2020
24.10.2019
13.08.2019
09.08.2019
14.05.2019
17.04.2019
16.04.2019
15.04.2019
18.03.2019
06.03.2019
06.03.2019
04.03.2019
01.03.2019
31.01.2019
12.12.2018
16.11.2018
13.11.2018
12.11.2018
10.10.2018
05.10.2018
03.10.2018
27.09.2018
26.09.2018
25.09.2018
15.08.2018
05.04.2018
18.01.2018
11.01.2018
19.07.2017
07.07.2017
20.05.2017
03.05.2017
20.04.2017
17.04.2017
31.03.2017
20.03.2017
10.01.2017
13.12.2016
21.11.2016
07.11.2016
28.10.2016
24.10.2016
08.09.2016
31.08.2016
30.08.2016
12.07.2016
30.06.2016
04.05.2016
27.04.2016
20.04.2016
11.04.2016
01.04.2016
23.03.2016
14.03.2016
30.12.2015
10.11.2015
25.08.2015
07.04.2015
29.12.2014
01.12.2014
01.12.2014
31.03.2014
03.09.2013
07.03.2013
25.12.2012
16.07.2012
04.07.2012
01.01.2012
01.09.2011
13.07.2011
01.07.2011
28.06.2011
20.05.2011
11.01.2011
02.11.2010
01.11.2010
13.10.2010
01.10.2010
23.09.2010
01.09.2010
30.08.2010
01.08.2010
01.07.2010
07.06.2010
01.06.2010
12.04.2010
01.04.2010
15.03.2010
01.03.2010
15.02.2010
01.02.2010
19.01.2010
18.01.2010
21.12.2009
03.12.2009
02.12.2009
01.12.2009
23.11.2009
01.11.2009
26.10.2009
08.10.2009
01.09.2009
24.08.2009
02.08.2009
01.08.2009
01.08.2009
01.07.2009
30.06.2009
22.06.2009
16.06.2009
15.06.2009
08.06.2009
01.06.2009
12.05.2009
01.05.2009
01.05.2009
24.04.2009
30.03.2009
23.03.2009
20.03.2009
10.03.2009
02.03.2009
01.03.2009
01.03.2009
24.02.2009
23.02.2009
23.02.2009
16.02.2009
09.02.2009
01.02.2009
01.02.2009
29.01.2009
|
Рынок выходит из анабиоза |