За год объем предложения загородных домовладений увеличился на 77%. А спрос упал.

Если сложившееся в конце прошлого – начале текущего года соотношение спроса и предложения на рынке коттеджных поселков сохранится, застройщикам придется продавать свои объекты 15-20 лет.


По данным АН «Итака», на I квартал 2009-го в предложении присутствуют 169 коттеджных поселков. (Число проектов в активной продаже существенно меньше.) Прирост относительно IV квартала 2008-го составляет 2%, за год (с I квартала 2008-го) - 47%. Темпы прироста в последние месяцы существенно снизились, что и понятно: застройщики выводят проекты на рынок «по инерции» - в тех случаях, когда масштабные затраты уже случились и «замораживать» проект – значит фиксировать убытки.

Доля остановленных проектов оказалась ниже уровня апокалиптических предсказаний: по данным «Итаки», всего около 1% (два-три проекта).  

Общее количество объектов (участков, домов и таун-хаузов) в составе реализуемых малоэтажных комплексов – 16 760, на 77% больше, чем год назад. Площадь территории, используемой под коттеджное строительство, составляет 2395 га, площадь строящегося жилья - 2,357 млн кв.м

Главные тенденции сезона: увеличение доли проектов эконом-класса; включение в состав предложения (даже в проектах с жесткой концепцией) участков под самостоятельную застройку; распределение спроса по полюсам рынка (активные продажи небольших наделов и домов высокой степени готовности); появление новых форматов (например, мини-поселков от фирмы «Т-Дом» или от «Евросиб-Девелопмент»); использование неденежных и комбинированных схем расчета (различные варианты бартера).

По данным специалистов компании Knight Frank St. Petersburg, в наиболее благоприятные для загородного рынка периоды – III квартал 2007-го, II квартал 2008-го – уровень покупательской активности достигал отметки 30%: треть выставленных на рынок объектов находила покупателя. В середине 2008-го был отмечен и наивысший объем предложения в этом сегменте: более 7300 коттеджей. Однако в IV квартале спрос сократился до 250 сделок, предварительные показатели на I квартал 2009-го – около 300 продаж.  То есть 5-6% от совокупного объема предложения (5300-5500 объектов).

При этом уровень интереса (количество звонков и обращений в компании) остается на высоком уровне. Только он никак не желает превращаться в рост продаж.

Участники рынка отмечают, что основной спрос приходится сегодня на объекты высокой степени готовности со сроком сдачи в первой половине 2009-го. Руководители Village Consulting заявляют, что готовых объектов в их проектах («Вартемяги» и «Вырица») больше нет – все продано; идут продажи в поселке «Румболово» от «ПулЭкспресс» (25-30 млн рублей за домовладение).

Эксперты АРИН отмечают рост числа инвестиционных сделок по приобретению участков.

Дефицит денег, охвативший экономику в целом, на загородном рынке выразился в появлении бартерных схем (их использует «ПулЭкспресс», «Родэкс Северо-Запад» и некоторые другие компании). Общая тревожность покупателей и неопределенность прогнозов – в повышенном внимании клиентов к надежности фирмы и обоснованности ее планов развития конкретной территории.

Еще одна заметная тенденция – повальная мода на реконцепцию. Стремление изменить параметры проектов в соответствии с ситуацией, безусловно, обоснованно. Однако эксперты опасаются, что часть застройщиков, увлекшись «оптимизацией» проектов, может проскочить ниже «уровня востребованности». Если совсем убрать инфраструктуру, пожадничать с мощностями, налепить небольших домиков на крошечных участках, то можно добиться очень привлекательной цены. Но устроит ли покупателей качество? В эту «ловушку» уже попались москвичи: на подмосковном рынке появились предложения дешевых участков без инженерии, которые возвращают рынок на три – пять лет назад.

 Пока цены предложения в загородном сегменте снижаются медленнее, чем на рынке городского жилья. При этом в реальных сделках при расчете наличными скидки могут достигать 10-30%, в отдельных случаях – 50%.

«Если в “хорошие времена” средний квартальный темп продаж в среднем коттеджном поселке составлял четыре-пять домов, то сейчас этот показатель едва ли дотянет до двух, а для многих проектов стали реальностью и нулевые продажи, и даже “возврат” ранее забронированных объектов»,- говорит Тамма Попова, старший консультант Knight Frank St. Petersburg.

В принципе, несмотря на неопределенность уже можно уверенно говорить о факторах, которые обеспечат успех отдельным компаниям и отдельным проектам в 2009 году. Это возможность предлагать гибкие формы оплаты (включая рассрочку); наличие сильного, профессионального отдела продаж; возможность маневра по типу предложения (участок с подрядом или без оного) – без ущерба для позиционирования поселка. Небольшие проекты предпочтительнее крупных (больше масштаб – выше риски); соседство со сложившимися поселениями дает девелоперам дополнительные бонусы, позволяя экономить на инфраструктуре без существенного понижения статуса.

Аналитики АКЦ «Миэль» считают наиболее вероятным сценарий, предусматривающий снижение в 2009 году цен на загородном рынке на 15-20%, стабилизацию – в 2010-м и возобновление роста в 2011-м.

Но эти полтора-два года надо как-то еще прожить.

Дмитрий Синочкин, по материалам журнала "Пригород"