За год объем предложения загородных домовладений увеличился на 77%. А спрос упал.
Если сложившееся в конце прошлого – начале текущего года соотношение спроса и предложения на рынке коттеджных поселков сохранится, застройщикам придется продавать свои объекты 15-20 лет.
По данным АН «Итака», на I квартал 2009-го в предложении присутствуют 169 коттеджных поселков. (Число проектов в активной продаже существенно меньше.) Прирост относительно IV квартала 2008-го составляет 2%, за год (с I квартала 2008-го) - 47%. Темпы прироста в последние месяцы существенно снизились, что и понятно: застройщики выводят проекты на рынок «по инерции» - в тех случаях, когда масштабные затраты уже случились и «замораживать» проект – значит фиксировать убытки.
Доля остановленных проектов оказалась ниже уровня апокалиптических предсказаний: по данным «Итаки», всего около 1% (два-три проекта).
Общее количество объектов (участков, домов и таун-хаузов) в составе реализуемых малоэтажных комплексов – 16 760, на 77% больше, чем год назад. Площадь территории, используемой под коттеджное строительство, составляет 2395 га, площадь строящегося жилья - 2,357 млн кв.м
Главные тенденции сезона: увеличение доли проектов эконом-класса; включение в состав предложения (даже в проектах с жесткой концепцией) участков под самостоятельную застройку; распределение спроса по полюсам рынка (активные продажи небольших наделов и домов высокой степени готовности); появление новых форматов (например, мини-поселков от фирмы «Т-Дом» или от «Евросиб-Девелопмент»); использование неденежных и комбинированных схем расчета (различные варианты бартера).
По данным специалистов компании Knight Frank St. Petersburg, в наиболее благоприятные для загородного рынка периоды – III квартал 2007-го, II квартал 2008-го – уровень покупательской активности достигал отметки 30%: треть выставленных на рынок объектов находила покупателя. В середине 2008-го был отмечен и наивысший объем предложения в этом сегменте: более 7300 коттеджей. Однако в IV квартале спрос сократился до 250 сделок, предварительные показатели на I квартал 2009-го – около 300 продаж. То есть 5-6% от совокупного объема предложения (5300-5500 объектов).
При этом уровень интереса (количество звонков и обращений в компании) остается на высоком уровне. Только он никак не желает превращаться в рост продаж.
Участники рынка отмечают, что основной спрос приходится сегодня на объекты высокой степени готовности со сроком сдачи в первой половине 2009-го. Руководители Village Consulting заявляют, что готовых объектов в их проектах («Вартемяги» и «Вырица») больше нет – все продано; идут продажи в поселке «Румболово» от «ПулЭкспресс» (25-30 млн рублей за домовладение).
Эксперты АРИН отмечают рост числа инвестиционных сделок по приобретению участков.
Дефицит денег, охвативший экономику в целом, на загородном рынке выразился в появлении бартерных схем (их использует «ПулЭкспресс», «Родэкс Северо-Запад» и некоторые другие компании). Общая тревожность покупателей и неопределенность прогнозов – в повышенном внимании клиентов к надежности фирмы и обоснованности ее планов развития конкретной территории.
Еще одна заметная тенденция – повальная мода на реконцепцию. Стремление изменить параметры проектов в соответствии с ситуацией, безусловно, обоснованно. Однако эксперты опасаются, что часть застройщиков, увлекшись «оптимизацией» проектов, может проскочить ниже «уровня востребованности». Если совсем убрать инфраструктуру, пожадничать с мощностями, налепить небольших домиков на крошечных участках, то можно добиться очень привлекательной цены. Но устроит ли покупателей качество? В эту «ловушку» уже попались москвичи: на подмосковном рынке появились предложения дешевых участков без инженерии, которые возвращают рынок на три – пять лет назад.
Пока цены предложения в загородном сегменте снижаются медленнее, чем на рынке городского жилья. При этом в реальных сделках при расчете наличными скидки могут достигать 10-30%, в отдельных случаях – 50%.
«Если в “хорошие времена” средний квартальный темп продаж в среднем коттеджном поселке составлял четыре-пять домов, то сейчас этот показатель едва ли дотянет до двух, а для многих проектов стали реальностью и нулевые продажи, и даже “возврат” ранее забронированных объектов»,- говорит Тамма Попова, старший консультант Knight Frank St. Petersburg.
В принципе, несмотря на неопределенность уже можно уверенно говорить о факторах, которые обеспечат успех отдельным компаниям и отдельным проектам в 2009 году. Это возможность предлагать гибкие формы оплаты (включая рассрочку); наличие сильного, профессионального отдела продаж; возможность маневра по типу предложения (участок с подрядом или без оного) – без ущерба для позиционирования поселка. Небольшие проекты предпочтительнее крупных (больше масштаб – выше риски); соседство со сложившимися поселениями дает девелоперам дополнительные бонусы, позволяя экономить на инфраструктуре без существенного понижения статуса.
Аналитики АКЦ «Миэль» считают наиболее вероятным сценарий, предусматривающий снижение в 2009 году цен на загородном рынке на 15-20%, стабилизацию – в 2010-м и возобновление роста в 2011-м.
Но эти полтора-два года надо как-то еще прожить.
Дмитрий Синочкин, по материалам журнала "Пригород"
Основные новости
01.02.2023
10.10.2022
18.09.2022
15.09.2022
14.09.2022
10.09.2022
22.08.2022
31.07.2022
25.07.2022
21.07.2022
17.07.2022
11.07.2022
01.07.2022
22.06.2022
13.06.2022
10.06.2022
04.06.2022
20.01.2022
10.01.2022
01.01.2022
26.12.2021
29.11.2021
25.11.2021
24.11.2021
15.10.2021
14.10.2021
13.10.2021
03.10.2021
01.10.2021
22.09.2021
25.08.2021
21.08.2021
30.07.2021
27.07.2021
20.07.2021
24.06.2021
01.06.2021
01.06.2021
18.05.2021
16.05.2021
08.05.2021
30.04.2021
23.04.2021
13.04.2021
07.04.2021
05.04.2021
24.03.2021
18.03.2021
13.03.2021
09.03.2021
16.02.2021
01.02.2021
21.01.2021
22.12.2020
07.12.2020
01.12.2020
26.11.2020
19.11.2020
12.11.2020
10.11.2020
02.10.2020
23.09.2020
27.03.2020
24.10.2019
13.08.2019
09.08.2019
14.05.2019
17.04.2019
16.04.2019
15.04.2019
18.03.2019
06.03.2019
06.03.2019
04.03.2019
01.03.2019
31.01.2019
12.12.2018
16.11.2018
13.11.2018
12.11.2018
10.10.2018
05.10.2018
03.10.2018
27.09.2018
26.09.2018
25.09.2018
15.08.2018
05.04.2018
18.01.2018
11.01.2018
19.07.2017
07.07.2017
20.05.2017
03.05.2017
20.04.2017
17.04.2017
31.03.2017
20.03.2017
10.01.2017
13.12.2016
21.11.2016
07.11.2016
28.10.2016
24.10.2016
08.09.2016
31.08.2016
30.08.2016
12.07.2016
30.06.2016
04.05.2016
27.04.2016
20.04.2016
11.04.2016
01.04.2016
23.03.2016
14.03.2016
30.12.2015
10.11.2015
25.08.2015
07.04.2015
29.12.2014
01.12.2014
01.12.2014
31.03.2014
03.09.2013
07.03.2013
25.12.2012
16.07.2012
04.07.2012
01.01.2012
01.09.2011
13.07.2011
01.07.2011
28.06.2011
20.05.2011
11.01.2011
02.11.2010
01.11.2010
13.10.2010
01.10.2010
23.09.2010
01.09.2010
30.08.2010
01.08.2010
01.07.2010
07.06.2010
01.06.2010
12.04.2010
01.04.2010
15.03.2010
01.03.2010
15.02.2010
01.02.2010
19.01.2010
18.01.2010
21.12.2009
03.12.2009
02.12.2009
01.12.2009
23.11.2009
01.11.2009
26.10.2009
08.10.2009
01.09.2009
24.08.2009
02.08.2009
01.08.2009
01.08.2009
01.07.2009
30.06.2009
22.06.2009
16.06.2009
15.06.2009
08.06.2009
01.06.2009
12.05.2009
01.05.2009
01.05.2009
24.04.2009
30.03.2009
23.03.2009
20.03.2009
10.03.2009
02.03.2009
01.03.2009
01.03.2009
24.02.2009
23.02.2009
23.02.2009
16.02.2009
09.02.2009
01.02.2009
01.02.2009
29.01.2009
|
Дом, построенный без спроса |