Основные новости
07.07.2017

20.05.2017

03.05.2017

20.04.2017

17.04.2017

31.03.2017

20.03.2017

10.01.2017

13.12.2016

21.11.2016

07.11.2016

28.10.2016

24.10.2016

08.09.2016

31.08.2016

30.08.2016

12.07.2016

30.06.2016

04.05.2016

27.04.2016

20.04.2016

11.04.2016

01.04.2016

23.03.2016

14.03.2016

30.12.2015

10.11.2015

25.08.2015

07.04.2015

29.12.2014

01.12.2014

01.12.2014

31.03.2014

03.09.2013

07.03.2013

25.12.2012

16.07.2012

04.07.2012

01.01.2012

01.09.2011

13.07.2011

01.07.2011

28.06.2011

20.05.2011

11.01.2011

02.11.2010

01.11.2010

13.10.2010

01.10.2010

23.09.2010

01.09.2010

30.08.2010

01.08.2010

01.07.2010

07.06.2010

01.06.2010

12.04.2010

01.04.2010

15.03.2010

01.03.2010

15.02.2010

01.02.2010

19.01.2010

18.01.2010

21.12.2009

03.12.2009

02.12.2009

01.12.2009

23.11.2009

01.11.2009

26.10.2009

08.10.2009

01.09.2009

24.08.2009

02.08.2009

01.08.2009

01.08.2009

01.07.2009

30.06.2009

22.06.2009

16.06.2009

15.06.2009

08.06.2009

01.06.2009

12.05.2009

01.05.2009

01.05.2009

24.04.2009

30.03.2009

23.03.2009

20.03.2009

10.03.2009

02.03.2009

01.03.2009

01.03.2009

24.02.2009

23.02.2009

23.02.2009

16.02.2009

09.02.2009

01.02.2009

01.02.2009

29.01.2009

Главная » Взгляд с 2,5 лет кризиса и немного наперед

Взгляд с 2,5 лет кризиса и немного наперед

Инвестиции в загородную недвижимость и землю, как её производную, тесно связаны с общими тенденциями на рыке жилой недвижимости, даже немного с запозданием, что часто позволяет демпфировать  края динамики рынка. Естественным стал в кризис спад инвестиционной активности. Граждане всё более склонны к сбережениям. В связи с этим необходимо выделить тенденции, которые сформировались ко второй половине 2010 года:

        - люди начали копить на недвижимость, что является новым по сравнению с «докризисом», так как раньше недвижимость вообще и земля  в частности  покупались для спекуляции, а теперь только в качестве долгосрочных инвестиций в своё благосостояние.

        -  за два квартала 2010 года серьёзно изменилось отношение граждан,  готовых позволить себе покупку жилья или земли с 47% до 61% в сторону тех, кто начал считать свои жилищные условия подходящими.  И это уж не в силу размера бюджета покупки недвижимости, который надо потратить, а в силу смещения приоритетов.

         - ипотека стала доступнее, но потенциальные заемщики всё чаще отказываются улучшить свои условия за счет заемных средств – пришло трезвое понимание того, что для жизни в кредит необходим стабильный доход, а люди к этому понятию начали относиться очень критично.

        -  «дикой» тенденцией со второй половины 2008 по начало 2010 года стало то, что люди «заедали» кризис. Потеряв доходы, они продолжали вести привычный образ жизни, доставая деньги из «закромов» - продолжали ходить по ресторанам и прочим увеселительным местам, стали еще больше вкладывать денег в досуг и образование детей. Всё это сопровождалось полным нежеланием даже искать, куда эти деньги вложить, хотя бы для того, чтобы сохранить, если не приумножить. Отношение к завтрашнему дню как к «последнему». Это привело к тому, что «подкожный жир», который  был у многих россиян, вместо того, чтобы перерасти в отложенный спрос,  плавно растекся по будням 2008-2009-2010 годов и не принес на рынок даже робких инвестиций.

           -  россияне очень метко прочувствовали, что государство и банки спасет, и финансовой системе  рухнуть не даст, и, как следствие, феноменальный рост количества банковских депозитов -  на 30% выше предкризисного объема. Поражает и  соотношение банковских депозитов к ВВП страны – 19,2%. Все понимают, что долго так продолжаться не будет, и в следующем году нельзя будет не то что «нажить», а даже сохранить деньги от инфляции, т.к. ставки будут показывать отрицательную доходность. На это  не сможет повлиять даже рост кредитования, т.к.  банки будут стремиться к докризисной процентной марже (5% против 2,5% сейчас). Но даже это вряд ли уменьшит ряды желающих разместить в банке средства. Стабильность – это сейчас главный козырь банков. 

        - сейчас все изменилось. В 90-е человек зачастую покупал себе иномарку на половину своих сбережений, живя с престарелыми родителями в «хрущевке», лишь бы в глазах партнеров казаться успешным (и это часто имело результат). Сейчас стоимость автомобиля – это всего лишь несколько месячных заработков. Вроде бы основное в жизни человека – еда и кров – и об этом он должен думать в первую очередь, но шкала мировоззрения так сильно сместилась, что долгосрочные вложения, к коим относится недвижимость, ушли на второй план. Разговоры о том, что средний класс не так уж сильно и просел за последние 2 года, вызывают недоумение. Как раз этот «двигатель рынка инвестиций» и попал в «ступор».

       - государство готовится серьёзно встряхнуть рынок недвижимости, который сейчас только начинает понемногу оживать. Если заглянуть в «Основные направления налоговой политики РФ на 2011 и плановые 2012 и 2013 годы», то одной из главных там стоит «мина» - введение «налога на недвижимость» после 2012 года. Многие про него и думать забыли, т.к. он еще в 2004 был внесен в Госдуму.  В последней редакции Министерства  экономического развития максимальная ставка 0,1 % - 0,6 % (в редакции 2004г.) выросла до 1% (в редакции 2010 года), а теперь обсуждают и 2% от реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, к коим для физлиц отнесут жилые и нежилые здания и земельные участки, а для юрлиц – жилые здания и земельные участки. До недавнего времени ход мыслей властей был понятен. Ведь не секрет, что  до 2008 года  основной причиной низкой доступности жилья и высоких цен являлся  ограниченный объем предложений. Было это и за счет того, в частности, что очень велика была инвестиционная составляющая на рынке недвижимости (по разным данным – от 30 до 60%). Недвижимость приобреталась с инвестиционными целями. Цена росла, и даже при стагнации недвижимость ассоциировалась у инвесторов с «незыблемой ценностью», которая уж точно не подешевеет. Данные рынка цен после кризиса 1998 года говорили о том, что ликвидная по хорошему местоположению и  качеству  недвижимость не упала, а в случае с землей в СПб - даже прибавила около 10%.   В 2000-е  инвестиции в недвижимость направлялись не  только  для того, чтобы банально заработать на перепродаже, но и впрок  - для себя, детей и внуков. А зачастую, та же недвижимость кормила сама себя и своего владельца, принося латентный доход за счет сдачи в наем.   Как ни странно, где-то в глубине инвесторской души еще сидит надежда на то, что «вот-вот пойдёт», а еще разговоры про мифически отложенный спрос…  Это, к счастью для строителей, привело к тому, что избавлялись в кризис от инвестиционной недвижимости только те, кого «приперли» долги или кредиты, а у остальных такая недвижимость пока «есть не просит». До недавнего времени аналитики недвижимости рассчитывали, что в 2010-2011 годах цены на недвижимость будут расти в пределах инфляции, а реальный рост начнется с 2012 года, с восстановлением на докризисный уровень в 2015 году. Введением налога на недвижимость наше Правительство (которому понятно, что надо латать дыры в бюджете и финансировать разрекламированные социальные  программы) серьёзно меняет прогноз. Вместо восстановления рынка может случиться обвал. Что касается Питера, то нет сомнений, что планка налога будет максимальной, в 1-2% от рынка. Налоговый вычет будет распространяться на 50м.кв. из всех метров квадратных, которые есть у собственника.  Так как налог действительно драконовский, то для большинства он будет неподъемным, что приведет к массовому выбросу на рынок недвижимости, приобретенной ранее с инвестиционными целями. По самым скромным подсчетам этого сброса по объему хватит, чтобы минимум два года вообще ничего не строить. А если смотреть на ликвидность  этого жилья, то оно готовое, а не на «котловане».  И если это должно было быть до 2008 года действенной мерой сдерживания цен, то в 2015-м может стать концом рынка. Понятно, что этот массовый выброс на рынок  сломает цены. Но и не только в разряде купли – продажи. Кто-то из вложившихся ранее в недвижимость будет пытаться окупить налог за счет аренды.   На  рынок аренды (который и так не самый развитый у нас) будет огромный сброс, что сломает цену и здесь. Очевидно, это  и станет выражением заботы государства о поддержании строительного  бизнеса.

Возвращаясь в загород:

         - что касается земли и загородной недвижимости, так это по определению роскошь, до которой в статье расходов сбережений у гражданина руки доходят в самый последний момент. Сейчас россияне приобретают загородную недвижимость в основном «для себя» и в основном те, кто  думал об этом еще до 2008г., но из-за роста цен откладывал эту мысль. Это, в основном, семейные люди среднего возраста, которые не терпят скорых решений.  Поэтому сейчас от показа до сделки может пройти несколько месяцев.  А в довесок ещё Минрегион собирается с 2011года запретить дачное строительство на сельхоз землях, а большинство коттеджных поселков на них-то и расположено. Люди напуганы, и поэтому откладывают покупку. А те девелоперы, которые заявили (или собираются заявить) свои проекты на сельхоз землях, и еще не прошли весь необходимый круг подготовки документов, вовсе могут прогореть с такими земельными активами, которые и так подешевев в кризис, совсем обесценятся. А еще через пару – тройку лет их неиспользования  для сельского хозяйства, государство начнет потихоньку отбирать их в соответствии с законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ГК.


      В свете вышеизложенного, земля да и вся загородная недвижимость вообще, как предмет инвестиций наверное будут выглядеть только так: покупать будут только для себя, скорее всего для единственного жилья (или для его строительства); только в раскрученных местах, с полным  благоустройством; полностью готовой инженерией и низкими эксплуатационными и сопутствующими расходами. Если в коттеджном поселке, то, обобщая: с удачной локацией, грамотной концепцией и, что сейчас играет решающую роль, невысокой ценой. Люди не хотят переплачивать за бренд, им надо  на момент приобретения понимать, что у них есть маржа от рынка уже сейчас и возможно туманные шансы заработать (в случае продажи) немного в будущем.

Онлайн кредиты для всех