Основные новости
19.07.2017

07.07.2017

20.05.2017

03.05.2017

20.04.2017

17.04.2017

31.03.2017

20.03.2017

10.01.2017

13.12.2016

21.11.2016

07.11.2016

28.10.2016

24.10.2016

08.09.2016

31.08.2016

30.08.2016

12.07.2016

30.06.2016

04.05.2016

27.04.2016

20.04.2016

11.04.2016

01.04.2016

23.03.2016

14.03.2016

30.12.2015

10.11.2015

25.08.2015

07.04.2015

29.12.2014

01.12.2014

01.12.2014

31.03.2014

03.09.2013

07.03.2013

25.12.2012

16.07.2012

04.07.2012

01.01.2012

01.09.2011

13.07.2011

01.07.2011

28.06.2011

20.05.2011

11.01.2011

02.11.2010

01.11.2010

13.10.2010

01.10.2010

23.09.2010

01.09.2010

30.08.2010

01.08.2010

01.07.2010

07.06.2010

01.06.2010

12.04.2010

01.04.2010

15.03.2010

01.03.2010

15.02.2010

01.02.2010

19.01.2010

18.01.2010

21.12.2009

03.12.2009

02.12.2009

01.12.2009

23.11.2009

01.11.2009

26.10.2009

08.10.2009

01.09.2009

24.08.2009

02.08.2009

01.08.2009

01.08.2009

01.07.2009

30.06.2009

22.06.2009

16.06.2009

15.06.2009

08.06.2009

01.06.2009

12.05.2009

01.05.2009

01.05.2009

24.04.2009

30.03.2009

23.03.2009

20.03.2009

10.03.2009

02.03.2009

01.03.2009

01.03.2009

24.02.2009

23.02.2009

23.02.2009

16.02.2009

09.02.2009

01.02.2009

01.02.2009

29.01.2009

Главная » Бывает время, когда ни за какую цену, даже самую низкую, никто ничего не покупает.

Бывает время, когда ни за какую цену, даже самую низкую, никто ничего не покупает.

Продавцы остановили продажи и затянули пояса в надежде переждать  экономическую непогоду на накопленных подкожных запасах.


Беседовал Яков Евглевский


Руководитель группы компаний «Т-Дом» Дмитрий Зюзин:


Бывает время, когда ни за какую цену, даже самую низкую, никто ничего не покупает.


Есть люди, которые проявляют свои сильные качества главным образом в стрессовой ситуации. Как у Жванецкого: «В драке не выручат, в войне победят». С компаниями – похоже: в кризис становится виднее, кто чем дышит и кто чего стоит.

Предприниматель Дмитрий Зюзин быстро говорит (в школе учил испанский – это сказывается), быстро живет и в темпе принимает решения. Потом оказывается, что принятые решения – вовсе не спонтанные, что под ними – серьезное обоснование. А может, он потом их додумывает.

Во всяком случае, переформатировать бизнес, приспосабливая его к изменившимся условиям, он начал одним из первых.


- Как изменился спрос? Осталось ли на рынке место для микродевелопмента (оправдывает ли эта деятельность затраты?)

- Спрос на землю, да и на любую недвижимость, изменился по сравнению с докризисным уровнем очень существенно.  Полностью ушла инвестиционная составляющая.  Случилось это резко и больнее всего ударило по земле  и объектам коммерческого назначения, что, в принципе, логично. Бизнес практически не развивается или развивается очень осторожно – соответственно ему не нужны новые площадки. Гигантомания, которой страдали некоторые инвесторы в период бурного развития земельного рынка, теперь обернулась для них убытками. Большие наделы промышленного или сельхозназначения упали в цене по сравнению с летом 2008-го на 50-70%.

Приемлемый формат для сегодняшних вдумчивых и осторожных сделок – 0,5-3 га (а чаще - до 1,5 га). Предложений много, и покупатель выбирает в основном участки prime location, под ИЖС, с полной инженерией или, как минимум, с возможностью подключения к ней.

Сейчас мы наблюдаем некую коллизию. По законам рынка цена предложения должна напрямую зависеть от спроса. А период с декабря 2008-го по февраль 2009-го показал: бывает время, когда ни за какую цену (даже самую низкую) никто ничего не покупает. Продавцы поняли, что даже вернуть вложенное не удастся, остановили продажи и затянули пояса в надежде переждать  экономическую непогоду на накопленных подкожных запасах. Цены пришли к уровню себестоимости, по времени – к уровню осени 2007 года. А покупатели, подогретые СМИ в своей уверенности, что все цены обрушатся в 3-4 раза, даже и столько платить не согласны. Ожидания продавца завышены, ожидания равнодушного покупателя занижены.

Наиболее заметно подешевели большие наделы; ими нередко владеют компании, имеющие короткие долговые обязательства перед банками; цены на средние участки (1-3 га) просели не так значительно; меньше всего (на 25-30%) снижение цен затронуло участки площадью 0,2 – 1 га. В них продавцы чаще вкладывали собственные деньги, и риски для покупателя (в силу невысокой абсолютной величины вложений) – не такие большие.

С выводом на рынок законсервированных ранее предложений появился новый ассортимент. В него вошли инженерно и градостроительно подготовленные  участки. Это привело к возникновению совместных долевых проектов, в которых собственники земли и строители (либо производственники) разделяют вложения и риски.


- На что рассчитывают инвесторы, покупающие участки под несколько коттеджей?  Спрос ведь не растет.

- На наш взгляд, вписываться сейчас в масштабные проекты, как минимум, неосмотрительно. Исключение - если они начаты в лучшие времена и их необходимо довести до логического завершения, но и здесь может помочь реконцепция с уклоном на уменьшение формата. Сложно сейчас сказать, насколько прибыльным будет микродевелопмент, но он себя уже оправдывает. Идут продажи небольших наделов с минимальным набором инженерной и градостроительной документации. Их покупают небольшие и средние строительные фирмы, которые  не увязли в кредитах и хотят поддерживать бизнес на плаву. Такими участками интересуются и крупные домостроительные предприятия. Важно, что регистрация дома в небольших ИЖС-кварталах не составляет проблемы: здесь работает упрощенный порядок оформления в соответствии с законом о дачной амнистии.

В целом спрос не растет, но он и ни в одной отрасли экономики не растет, надо довольствоваться тем, что есть, и прорабатывать перспективу. Америке прочат выход из рецессии осенью 2009 года. Вслед за ней начнут медленно подниматься страны с развивающимися экономиками. Мы не склонны верить оптимизму экономистов, но рано или поздно это все равно будет.


- Смогут ли инвесторы ближнего пригорода конкурировать с городскими? Федеральные власти заявили, что не будут покупать жилье дороже 30 000 рублей за метр - это снова спровоцирует «игру на понижение», выжидательные настроения. Как вообще влияют на рынок прогнозы, звучащие с высоких трибун?

- Игра федеральных властей на понижение, естественно, спровоцирует выжидательные настроения у части покупателей. Но девелоперы уже привыкли работать с копеечным дисконтом, и загородный рынок это все-таки затронет меньше. Можно выйти на себестоимость ненамного, но ниже заявленной государством планки. Городским застройщикам придется хуже. Заявленная цена в 30 000 рублей возможна лишь в новых проектах, где нагрузка составляет $80-150 на 1 кв.м улучшений. Но новых проектов в городе не выводится, а в старых этот показатель выше.

У нас вообще все как-то нелогично: с высоких трибун заявляют, что надо поддерживать строительную отрасль, и тут же душат ее такими предложениями. Нейтрализовать негативное влияние подобных заявлений трудно, потому что у нас народ свято верит в то, что его должны защитить, и сделать это должно государство.


- В чем разница между спросом на постоянное жилье и стремлением граждан приобрести дачу? Эти процессы подчиняются общим закономерностям или есть существенные различия?

- Для одних главная цель - «иметь свой угол», другие хотят разнообразить свой быт приятными ощущениями от нетронутой природы. Общая закономерность: сначала покупают необходимое, а уже потом - «роскошь» (в любом ее проявлении). Если приходится отказывать себе в постоянном жилье, то дачу уж точно не приобретают.


- Ваша «тема» - Парголово, так уж исторически сложилось. Что меняется за последние годы в ближнем пригороде? Обновляется ли состав населения? Какие люди переселяются в Парголово, Юкки?

- Наше стремление работать в Парголово вытекает из желания не быть по краям процессов: они могут больно порезать. Элитный Сестрорецк, Комарово или даже Озерки, во-первых, не безграничны, и хорошие предложения там начали вымываться раньше и в бОльших количествах, во-вторых, не все места там одинаково привлекательны, и в-третьих, там есть проблемы с инфраструктурой. Другая крайность – южные районы, за которыми закрепилась репутация некомфортных и непрестижных. А в Парголово есть все плюсы элитного севера: парки, озера, исключительная близость к городу, обилие (в прилегающей части города) торговых, развлекательных, образовательных и медицинских учреждений, не говоря уже о хорошей транспортной доступности. И все это выгодно отличается от суперэлиты по цене. В конце 90-х по окраинам сложившегося поселка нарезали землю под застройку, и небольшое, но постоянное предложение все время есть. Это и дает обновление состава населения. Здесь формируется плотный средний (или стремящийся к элите) класс.

В старой центральной части поселка свой век коренные обитатели Парголово. Да и новых жителей, вкусивших очарование этих стародачных территорий, ни за какие коврижки отсюда уже не выманишь. Даже появилась такая тенденция – мы ее назвали «клановость», когда семья покупает участок, строит дом и въезжает, а через два-три года соседние улицы обрастают родственниками и знакомыми, и так формируются целые «генеалогические рощи».

Здесь довольно приличная инфраструктура: «Лента», «Метрика», «Максидом», скоро откроется «Адамант», два конно-спортивных клуба, популярные лыжные трассы, новые детсады и школы. Что еще очень важно: уверенная и дающая жителям ощутимую пользу работа местной администрации, которая не «стрижет» деньги с инвесторов, а помогает развитию поселка, пусть иногда и жесткими мерами.

 

- Насколько серьезны намерения власти «вытащить» нацпроект и ФЦП «Жилище» за счет малоэтажки? Какие для этого нужны меры - законодательные, инвестиции в инфраструктуру, что-то еще? (Впрочем, инвестиций не будет - это как раз уже понятно.)

- Полагаю, что все эти устремления основаны на опыте рынка трех предыдущих лет, который развивался сам по себе, и на том, что в период кризиса всегда возрастает доля малоэтажного жилья. Оно частное и развивается не на государственные и корпоративные инвестиции, которых и было вообще-то немного в этом сегменте, а за счет накоплений граждан. От властей требуется хотя бы не ставить бюрократические заслоны перед частными застройщиками. Правда, получается наоборот: например, в Выборгском районе Петербурга ГУИОН отказывает гражданам в упрощенном (по «дачной амнистии») оформлении домов ИЖС без разрешения на строительство. А оно, в свою очередь, не выдается без градостроительного плана и т.д.


- Оправдан ли инвестиционный спрос горожан - тех, кто покупает небольшие участки (потому что не хватает на квартиру)? Есть ли основания полагать, что земля тоже будет дешеветь? В Москве этот процесс уже идет...

- Портрет частного покупателя небольших наделов динамично меняется даже в этом году.  На локальном всплеске спроса (в феврале–марте) покупали исключительно граждане, которые хотят строиться в ближайшее время. К середине мая появились клиенты, которые, приобретая участки для себя, все-таки рассматривают вероятность их продажи, если рыночная ситуация улучшится. Наверное, пришло понимание, что цена на землю если и просядет, то уже незначительно.

    

                                                  

К сведению


ГК «Т-Дом» образована осенью 2008 года. Под эти брендом реализуется несколько проектов мини-девелопмента: мини-посёлки, кварталы, точечная застройка.

Несколько мини-посёлков для постоянного проживания строятся в Парголово, Левашово, Осиновой Роще; дачный комплекс из 8-ми домов возводится на берегу Правдинского озера. В 2009 году под строительство проданы 3 инженерно и градостроительно подготовленных квартала. В ближайших планах – реализация проекта «Доходный дом» (сдача в долгосрочный найм построенных за свой счет коттеджей и таунхаузов).

В перспективе – строительство многофункционального комплекса на 30 тыс.кв. м. на пересечении Выборгского шоссе и КАД.   


По материалам информационно-аналитического журнала "Пригород"

Онлайн кредиты для всех