Продавцы остановили продажи и затянули пояса в надежде переждать экономическую непогоду на накопленных подкожных запасах.
Беседовал Яков Евглевский
Руководитель группы компаний «Т-Дом» Дмитрий Зюзин:
Бывает время, когда ни за какую цену, даже самую низкую, никто ничего не покупает.
Есть люди, которые проявляют свои сильные качества главным образом в стрессовой ситуации. Как у Жванецкого: «В драке не выручат, в войне победят». С компаниями – похоже: в кризис становится виднее, кто чем дышит и кто чего стоит.
Предприниматель Дмитрий Зюзин быстро говорит (в школе учил испанский – это сказывается), быстро живет и в темпе принимает решения. Потом оказывается, что принятые решения – вовсе не спонтанные, что под ними – серьезное обоснование. А может, он потом их додумывает.
Во всяком случае, переформатировать бизнес, приспосабливая его к изменившимся условиям, он начал одним из первых.
- Как изменился спрос? Осталось ли на рынке место для микродевелопмента (оправдывает ли эта деятельность затраты?)
- Спрос на землю, да и на любую недвижимость, изменился по сравнению с докризисным уровнем очень существенно. Полностью ушла инвестиционная составляющая. Случилось это резко и больнее всего ударило по земле и объектам коммерческого назначения, что, в принципе, логично. Бизнес практически не развивается или развивается очень осторожно – соответственно ему не нужны новые площадки. Гигантомания, которой страдали некоторые инвесторы в период бурного развития земельного рынка, теперь обернулась для них убытками. Большие наделы промышленного или сельхозназначения упали в цене по сравнению с летом 2008-го на 50-70%.
Приемлемый формат для сегодняшних вдумчивых и осторожных сделок – 0,5-3 га (а чаще - до 1,5 га). Предложений много, и покупатель выбирает в основном участки prime location, под ИЖС, с полной инженерией или, как минимум, с возможностью подключения к ней.
Сейчас мы наблюдаем некую коллизию. По законам рынка цена предложения должна напрямую зависеть от спроса. А период с декабря 2008-го по февраль 2009-го показал: бывает время, когда ни за какую цену (даже самую низкую) никто ничего не покупает. Продавцы поняли, что даже вернуть вложенное не удастся, остановили продажи и затянули пояса в надежде переждать экономическую непогоду на накопленных подкожных запасах. Цены пришли к уровню себестоимости, по времени – к уровню осени 2007 года. А покупатели, подогретые СМИ в своей уверенности, что все цены обрушатся в 3-4 раза, даже и столько платить не согласны. Ожидания продавца завышены, ожидания равнодушного покупателя занижены.
Наиболее заметно подешевели большие наделы; ими нередко владеют компании, имеющие короткие долговые обязательства перед банками; цены на средние участки (1-3 га) просели не так значительно; меньше всего (на 25-30%) снижение цен затронуло участки площадью 0,2 – 1 га. В них продавцы чаще вкладывали собственные деньги, и риски для покупателя (в силу невысокой абсолютной величины вложений) – не такие большие.
С выводом на рынок законсервированных ранее предложений появился новый ассортимент. В него вошли инженерно и градостроительно подготовленные участки. Это привело к возникновению совместных долевых проектов, в которых собственники земли и строители (либо производственники) разделяют вложения и риски.
- На что рассчитывают инвесторы, покупающие участки под несколько коттеджей? Спрос ведь не растет.
- На наш взгляд, вписываться сейчас в масштабные проекты, как минимум, неосмотрительно. Исключение - если они начаты в лучшие времена и их необходимо довести до логического завершения, но и здесь может помочь реконцепция с уклоном на уменьшение формата. Сложно сейчас сказать, насколько прибыльным будет микродевелопмент, но он себя уже оправдывает. Идут продажи небольших наделов с минимальным набором инженерной и градостроительной документации. Их покупают небольшие и средние строительные фирмы, которые не увязли в кредитах и хотят поддерживать бизнес на плаву. Такими участками интересуются и крупные домостроительные предприятия. Важно, что регистрация дома в небольших ИЖС-кварталах не составляет проблемы: здесь работает упрощенный порядок оформления в соответствии с законом о дачной амнистии.
В целом спрос не растет, но он и ни в одной отрасли экономики не растет, надо довольствоваться тем, что есть, и прорабатывать перспективу. Америке прочат выход из рецессии осенью 2009 года. Вслед за ней начнут медленно подниматься страны с развивающимися экономиками. Мы не склонны верить оптимизму экономистов, но рано или поздно это все равно будет.
- Смогут ли инвесторы ближнего пригорода конкурировать с городскими? Федеральные власти заявили, что не будут покупать жилье дороже 30 000 рублей за метр - это снова спровоцирует «игру на понижение», выжидательные настроения. Как вообще влияют на рынок прогнозы, звучащие с высоких трибун?
- Игра федеральных властей на понижение, естественно, спровоцирует выжидательные настроения у части покупателей. Но девелоперы уже привыкли работать с копеечным дисконтом, и загородный рынок это все-таки затронет меньше. Можно выйти на себестоимость ненамного, но ниже заявленной государством планки. Городским застройщикам придется хуже. Заявленная цена в 30 000 рублей возможна лишь в новых проектах, где нагрузка составляет $80-150 на 1 кв.м улучшений. Но новых проектов в городе не выводится, а в старых этот показатель выше.
У нас вообще все как-то нелогично: с высоких трибун заявляют, что надо поддерживать строительную отрасль, и тут же душат ее такими предложениями. Нейтрализовать негативное влияние подобных заявлений трудно, потому что у нас народ свято верит в то, что его должны защитить, и сделать это должно государство.
- В чем разница между спросом на постоянное жилье и стремлением граждан приобрести дачу? Эти процессы подчиняются общим закономерностям или есть существенные различия?
- Для одних главная цель - «иметь свой угол», другие хотят разнообразить свой быт приятными ощущениями от нетронутой природы. Общая закономерность: сначала покупают необходимое, а уже потом - «роскошь» (в любом ее проявлении). Если приходится отказывать себе в постоянном жилье, то дачу уж точно не приобретают.
- Ваша «тема» - Парголово, так уж исторически сложилось. Что меняется за последние годы в ближнем пригороде? Обновляется ли состав населения? Какие люди переселяются в Парголово, Юкки?
- Наше стремление работать в Парголово вытекает из желания не быть по краям процессов: они могут больно порезать. Элитный Сестрорецк, Комарово или даже Озерки, во-первых, не безграничны, и хорошие предложения там начали вымываться раньше и в бОльших количествах, во-вторых, не все места там одинаково привлекательны, и в-третьих, там есть проблемы с инфраструктурой. Другая крайность – южные районы, за которыми закрепилась репутация некомфортных и непрестижных. А в Парголово есть все плюсы элитного севера: парки, озера, исключительная близость к городу, обилие (в прилегающей части города) торговых, развлекательных, образовательных и медицинских учреждений, не говоря уже о хорошей транспортной доступности. И все это выгодно отличается от суперэлиты по цене. В конце 90-х по окраинам сложившегося поселка нарезали землю под застройку, и небольшое, но постоянное предложение все время есть. Это и дает обновление состава населения. Здесь формируется плотный средний (или стремящийся к элите) класс.
В старой центральной части поселка свой век коренные обитатели Парголово. Да и новых жителей, вкусивших очарование этих стародачных территорий, ни за какие коврижки отсюда уже не выманишь. Даже появилась такая тенденция – мы ее назвали «клановость», когда семья покупает участок, строит дом и въезжает, а через два-три года соседние улицы обрастают родственниками и знакомыми, и так формируются целые «генеалогические рощи».
Здесь довольно приличная инфраструктура: «Лента», «Метрика», «Максидом», скоро откроется «Адамант», два конно-спортивных клуба, популярные лыжные трассы, новые детсады и школы. Что еще очень важно: уверенная и дающая жителям ощутимую пользу работа местной администрации, которая не «стрижет» деньги с инвесторов, а помогает развитию поселка, пусть иногда и жесткими мерами.
- Насколько серьезны намерения власти «вытащить» нацпроект и ФЦП «Жилище» за счет малоэтажки? Какие для этого нужны меры - законодательные, инвестиции в инфраструктуру, что-то еще? (Впрочем, инвестиций не будет - это как раз уже понятно.)
- Полагаю, что все эти устремления основаны на опыте рынка трех предыдущих лет, который развивался сам по себе, и на том, что в период кризиса всегда возрастает доля малоэтажного жилья. Оно частное и развивается не на государственные и корпоративные инвестиции, которых и было вообще-то немного в этом сегменте, а за счет накоплений граждан. От властей требуется хотя бы не ставить бюрократические заслоны перед частными застройщиками. Правда, получается наоборот: например, в Выборгском районе Петербурга ГУИОН отказывает гражданам в упрощенном (по «дачной амнистии») оформлении домов ИЖС без разрешения на строительство. А оно, в свою очередь, не выдается без градостроительного плана и т.д.
- Оправдан ли инвестиционный спрос горожан - тех, кто покупает небольшие участки (потому что не хватает на квартиру)? Есть ли основания полагать, что земля тоже будет дешеветь? В Москве этот процесс уже идет...
- Портрет частного покупателя небольших наделов динамично меняется даже в этом году. На локальном всплеске спроса (в феврале–марте) покупали исключительно граждане, которые хотят строиться в ближайшее время. К середине мая появились клиенты, которые, приобретая участки для себя, все-таки рассматривают вероятность их продажи, если рыночная ситуация улучшится. Наверное, пришло понимание, что цена на землю если и просядет, то уже незначительно.
К сведению
ГК «Т-Дом» образована осенью 2008 года. Под эти брендом реализуется несколько проектов мини-девелопмента: мини-посёлки, кварталы, точечная застройка.
Несколько мини-посёлков для постоянного проживания строятся в Парголово, Левашово, Осиновой Роще; дачный комплекс из 8-ми домов возводится на берегу Правдинского озера. В 2009 году под строительство проданы 3 инженерно и градостроительно подготовленных квартала. В ближайших планах – реализация проекта «Доходный дом» (сдача в долгосрочный найм построенных за свой счет коттеджей и таунхаузов).
В перспективе – строительство многофункционального комплекса на 30 тыс.кв. м. на пересечении Выборгского шоссе и КАД.
По материалам информационно-аналитического журнала "Пригород"
Основные новости
16.09.2024
12.04.2024
28.02.2024
01.02.2023
10.10.2022
18.09.2022
15.09.2022
14.09.2022
10.09.2022
22.08.2022
31.07.2022
25.07.2022
21.07.2022
17.07.2022
11.07.2022
01.07.2022
22.06.2022
13.06.2022
10.06.2022
04.06.2022
20.01.2022
10.01.2022
01.01.2022
26.12.2021
29.11.2021
25.11.2021
24.11.2021
15.10.2021
14.10.2021
13.10.2021
03.10.2021
01.10.2021
22.09.2021
25.08.2021
21.08.2021
30.07.2021
27.07.2021
20.07.2021
24.06.2021
01.06.2021
01.06.2021
18.05.2021
16.05.2021
08.05.2021
30.04.2021
23.04.2021
13.04.2021
07.04.2021
05.04.2021
24.03.2021
18.03.2021
13.03.2021
09.03.2021
16.02.2021
01.02.2021
21.01.2021
22.12.2020
07.12.2020
01.12.2020
26.11.2020
19.11.2020
12.11.2020
10.11.2020
02.10.2020
23.09.2020
27.03.2020
24.10.2019
13.08.2019
09.08.2019
14.05.2019
17.04.2019
16.04.2019
15.04.2019
18.03.2019
06.03.2019
06.03.2019
04.03.2019
01.03.2019
31.01.2019
12.12.2018
16.11.2018
13.11.2018
12.11.2018
10.10.2018
05.10.2018
03.10.2018
27.09.2018
26.09.2018
25.09.2018
15.08.2018
05.04.2018
18.01.2018
11.01.2018
19.07.2017
07.07.2017
20.05.2017
03.05.2017
20.04.2017
17.04.2017
31.03.2017
20.03.2017
10.01.2017
13.12.2016
21.11.2016
07.11.2016
28.10.2016
24.10.2016
08.09.2016
31.08.2016
30.08.2016
12.07.2016
30.06.2016
04.05.2016
27.04.2016
20.04.2016
11.04.2016
01.04.2016
23.03.2016
14.03.2016
30.12.2015
10.11.2015
25.08.2015
07.04.2015
29.12.2014
01.12.2014
01.12.2014
31.03.2014
03.09.2013
07.03.2013
25.12.2012
16.07.2012
04.07.2012
01.01.2012
01.09.2011
13.07.2011
01.07.2011
28.06.2011
20.05.2011
11.01.2011
02.11.2010
01.11.2010
13.10.2010
01.10.2010
23.09.2010
01.09.2010
30.08.2010
01.08.2010
01.07.2010
07.06.2010
01.06.2010
12.04.2010
01.04.2010
15.03.2010
01.03.2010
15.02.2010
01.02.2010
19.01.2010
18.01.2010
21.12.2009
03.12.2009
02.12.2009
01.12.2009
23.11.2009
01.11.2009
26.10.2009
08.10.2009
01.09.2009
24.08.2009
02.08.2009
01.08.2009
01.08.2009
01.07.2009
30.06.2009
22.06.2009
16.06.2009
15.06.2009
08.06.2009
01.06.2009
12.05.2009
01.05.2009
01.05.2009
24.04.2009
30.03.2009
23.03.2009
20.03.2009
10.03.2009
02.03.2009
01.03.2009
01.03.2009
24.02.2009
23.02.2009
23.02.2009
16.02.2009
09.02.2009
01.02.2009
01.02.2009
29.01.2009
|
Бывает время, когда ни за какую цену, даже самую низкую, никто ничего не покупает. |