Инвестиции в загородную недвижимость и землю как её производную тесно связаны с общими тенденциями на рыке жилой недвижимости, даже немного с запозданием, что часто позволяет демпфировать края динамики рынка. Естественным стал в кризис спад инвестиционной активности. Граждане всё более склонны к сбережениям. В связи с этим необходимо выделить тенденции, которые сформировались ко второй половине 2010 года:
- люди начали копить на недвижимость, что является новым по сравнению с докризисом, так как раньше недвижимость вообще и земля в частности зачастую покупались для спекуляции, а теперь только в качестве долгосрочных инвестиций в своё (семейное) благосостояние.
- за два квартала 2010 года серьёзно изменилось отношение граждан, которые готовы позволить себе покупку жилья (или его производных, в том числе землю) с 47 до 61 процента в сторону тех, кто начал считать свои жилищные условия подходящими. И это уже не в силу размера бюджета покупки недвижимости, который надо потратить, а в силу смещения приоритетов.
- ипотека стала доступнее, но потенциальные заемщики всё чаще отказываются улучшить свои условия за счет заемных средств – пришло трезвое понимание того, что для жизни в кредит необходим стабильный доход, а люди к этому понятию начали относиться очень критично. Тенденцией стала формула, что человек возьмет в долг сумму, не более чем та, которая у него постоянно свободна в обороте (личном или бизнесе) и только тогда, когда есть возможность в случае «Х» отдать сразу всё. На стабильное будущее народ (хоть и верит в него) не закладывается.
- «дикой» тенденцией со второй половины 2008 по начало 2010 года стало то, что люди «заедали» кризис (термин я услышал в одной беседе). Потеряв доходы они продолжали вести привычный образ жизни, доставая деньги из «закромов» - продолжали ходить по ресторанам и др развлекательным местам, стали еще больше вкладывать денег в досуг и образование детей. Всё это сопровождалось полным нежеланием даже искать, куда эти деньги вложить хотя бы для того, чтобы сохранить, если не приумножить. Отношение к завтрашнему дню как к «последнему». Это привело к тому, что «подкожный жир», который, как оказалось, был у многих россиян, вместо того, чтобы перерасти в отложенный спрос, так вожделенный девелоперами, плавно растекся по будням 2008-2009-2010 годов и не принес на рынок даже робких инвестиций.
- россияне очень чутко и как-то все вместе (может даже и подспудно нутром) почувствовали, что банки-то спасут и финансовой системе государство рухнуть не даст, и, как следствие, феноменальный рост количества банковских депозитов - на 30% выше предкризисного объема. Поражает и их соотношение (банковских депозитов) к ВВП страны – 19,2%. Народ понимает, что долго это не продлиться и в следующем году не то, что «нажить» с депозита будет нельзя, а даже сохранить деньги от инфляции – ставки будут показывать отрицательную доходность. На это даже не сможет повлиять рост кредитования (если увеличится) – банки будут стремиться к докризисной процентной марже (5% против 2,5% сейчас). Но даже это ряд ли уменьшит ряды желающих разместить в банке средства. Стабильность – это сейчас главный козырь банков. «Не попал – считай, что нажил» вот какой идеологии придерживаются сейчас граждане в отношении своих накоплений.
- время сильно изменилось. В 90-е человек зачастую покупал себе иномарку на половину своих сбережений, живя с престарелыми родителями в «хрущевке» лишь бы в глазах партнеров казаться успешным (и это часто имело результат). Сейчас стоимость автомобиля – это всего лишь несколько месячных заработков. Вроде бы основное в жизни человека – еда и кров – и об этом он вроде должен думать в первую очередь, но шкала мировоззрения так сильно сместилась, что долгосрочные вложения (к коим относится недвижимость) ушли на второй план. Разговоры о том, что средний класс не так то сильно и просел за последние 2 года если честно вызывают недоумение. На наш взгляд этот «двигатель рынка инвестиций» как раз и попал в «ступор».
- государство готовится серьёзно (и не скрывает этого) встряхнуть рынок недвижимости, который сейчас только начинает попытки оправиться. Если заглянуть в «Основные направления налоговой политики РФ на 2011 и плановый 2012 и 2013 годы», то одной из главных стоит «мина» - введение «налога на недвижимость» после 2012 года (после завершения необходимых работ по массовой оценке). Вроде как про него и думать забыли, ведь он еще в 2004 был внесен в Гос. Думу. Но хоть его и не «педалировали» за 6 лет, к последней редакции Мин Эконом Развития максимальная ставка в вилке от 0,1 % до 0,6 % (в редакции 2004г.) выросла до 1% (в редакции 2010 года) в максимальном значении от реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, к коим для физлиц отнесут жилые и нежилые здания и земельные участки, а для юрлиц – жилые здания и земельные участки. До недавнего времени вроде как был понятен ход мыслей власти. Ведь не секрет, что на протяжении многих до 2008 года лет основная причина низкой доступности жилья и высоких цен была в ограниченном объеме предложения. Было это и за счет того, в частности, что очень велика была инвестиционная составляющая на рынке недвижимости (по разным данным – от 30 до 60%). Недвижимость приобреталась с инвестиционными целями. Цена росла и даже при стагнации недвижимость ассоциировалась у инвесторов с «незыблемой ценностью», которая уж точно не подешевеет. Данные цен после кризиса 98 года говорили о том, что ликвидная по хорошему местоположению, качеству и внятности вида права недвижимость не упала, а в случае с землей в СПб даже прибавила около 10%. Так вот, возвращаясь в 2000-е: инвестиции в недвижимость были не только для того, чтобы банально заработать на перепродаже, но и впрок для себя, детей и внуков. А зачастую та же недвижимость кормила сама себя и своего владельца, принося латентный доход в период владения ею за счет сдачи в найм. Как ни странно, где-то в глубине инвесторской души еще сидит надежда на то, что «вот-вот пойдёт», а еще разговоры про мифический отложенный спрос… Это к счастью для строителей привело к тому, что избавлялись в кризис от инвестиционной недвижимости только те, кого «приперли» долги или кредиты, а у остальных такая недвижимость пока «есть не просит». До недавнего времени аналитики недвижимости рассчитывали, что в 2010-2011 годах цены на недвижимость дай Бог, будут расти в пределах инфляции, а реальный рост начнется с 2012 года с восстановлением на докризисный уровень в 2015 году. Введением налога на недвижимость наше Правительство (которому понятно, что надо латать дыры в бюджете и финансировать социальные программы, чтобы сильно не сильно изменить имидж «хорошенького» к президентским выборам 2012 года) серьёзно меняет прогноз. Вместо восстановления рынка – обвал. Что касается Питера, то нет сомнений, что планка налога будет максимальной, в 1% от рынка. Налоговый вычет будет распространяться на 50м.кв. из всех метров квадратных, которые есть у собственника. Кстати, это меньше не то что второй или третьей, но и даже единственной квартиры плюс – минус «не в клетке» живущего гражданина. Так как налог действительно драконовский, то для большинства он будет неподъемным, что приведет к массовому выбросу на рынок недвижимости, приобретенной ранее с инвестиционными целями. По самым скромным подсчетам этого сброса по объему хватит на как минимум два года вообще ничего не строить. А если говорить об этом жилье, то оно готовое, а не на «котловане». Кстати, 50 кв.м. квартиры – это примерно 100 м.кв. загородного дома по площади, необходимого жизненного пространства, о чем в законе не предусмотрено. И вроде как это должно было быть до 2008 года действенной мерой сдерживания цен, а в 2015-м может стать концом рынка. Понятно, что этот массовый выброс в рынок сломает цены. Но и не только в разряде купли – продажи. Кто-то из вложившихся ранее в недвижимость будет пытаться окупить налог за счет аренды – так что и в рынок аренды (который и так не самый развитый у нас) будет огромный сброс, что сломает цену и здесь, и это в комплексе видимо и станет выражением заботы государства о поддержании строительного (и девелоперского как его части) бизнеса.
- что касается земли и загородной недвижимости, так это по определению роскошь, до которой в статье расходов сбережений у гражданина руки доходят в самый последний момент. Сейчас россияне приобретают загородную недвижимость в основном «для себя» и в основном те, кто давно думал об этом (еще до 2008г.), но из-за роста цен откладывал эту мысль в закрома мозга. Это в основном семейные люди среднего возраста, которые не терпят скорых решений, ну и наконец, «расчехлив» свою мечту о загородном доме (ну или земле как месте для загородного дома) такой человек будет «пересыпать» с такой мыслью много ночей перед тем, как принять решение. Поэтому сейчас от показа до сделки может пройти пара месяцев. Людей ничто не торопит. А в довесок ещё Мин Регион собирается с Нового года запретить дачное строительство на сельхоз землях, а большинство коттеджных поселках на них-то и расположено. Люди напуганы – откладывают покупку. А те девелоперы, которые заявили (или собираются заявить) свои проекты на с/х землях, и еще не прошли весь необходимый круг подготовки документов, вовсе могут «влипнуть» с такими земельными активами, которые и так-то, подешевев в кризис, совсем обесценятся. А еще через пару лет их неиспользования для сельского хозяйства, государство начнет потихоньку отбирать их в соответствии с законом «Об обороте земель сельхоз назначения».
В свете вышеизложенного земля да и вся загородная недвижимость вообще как инвестиции наверное будут выглядеть только так: покупать будут только для себя, скорее всего для единственного жилья (или для его строительства); только в раскрученных местах, с полным (или около того) благоустройством; полностью готовой инженерией и низкими эксплуатационными и сопутствующими расходами. Если в коттеджном поселке, то обобщая: с удачной локацией, грамотной концепцией и (что сейчас играет решающее значение) невысокой ценой. Люди не хотят переплачивать за бренд, им надо даже на момент приобретения понимать, что у них есть маржа от рынка уже сейчас и возможно туманные шансы заработать (в случае продажи) немного в будущем.
Основные новости
16.09.2024
12.04.2024
28.02.2024
01.02.2023
10.10.2022
18.09.2022
15.09.2022
14.09.2022
10.09.2022
22.08.2022
31.07.2022
25.07.2022
21.07.2022
17.07.2022
11.07.2022
01.07.2022
22.06.2022
13.06.2022
10.06.2022
04.06.2022
20.01.2022
10.01.2022
01.01.2022
26.12.2021
29.11.2021
25.11.2021
24.11.2021
15.10.2021
14.10.2021
13.10.2021
03.10.2021
01.10.2021
22.09.2021
25.08.2021
21.08.2021
30.07.2021
27.07.2021
20.07.2021
24.06.2021
01.06.2021
01.06.2021
18.05.2021
16.05.2021
08.05.2021
30.04.2021
23.04.2021
13.04.2021
07.04.2021
05.04.2021
24.03.2021
18.03.2021
13.03.2021
09.03.2021
16.02.2021
01.02.2021
21.01.2021
22.12.2020
07.12.2020
01.12.2020
26.11.2020
19.11.2020
12.11.2020
10.11.2020
02.10.2020
23.09.2020
27.03.2020
24.10.2019
13.08.2019
09.08.2019
14.05.2019
17.04.2019
16.04.2019
15.04.2019
18.03.2019
06.03.2019
06.03.2019
04.03.2019
01.03.2019
31.01.2019
12.12.2018
16.11.2018
13.11.2018
12.11.2018
10.10.2018
05.10.2018
03.10.2018
27.09.2018
26.09.2018
25.09.2018
15.08.2018
05.04.2018
18.01.2018
11.01.2018
19.07.2017
07.07.2017
20.05.2017
03.05.2017
20.04.2017
17.04.2017
31.03.2017
20.03.2017
10.01.2017
13.12.2016
21.11.2016
07.11.2016
28.10.2016
24.10.2016
08.09.2016
31.08.2016
30.08.2016
12.07.2016
30.06.2016
04.05.2016
27.04.2016
20.04.2016
11.04.2016
01.04.2016
23.03.2016
14.03.2016
30.12.2015
10.11.2015
25.08.2015
07.04.2015
29.12.2014
01.12.2014
01.12.2014
31.03.2014
03.09.2013
07.03.2013
25.12.2012
16.07.2012
04.07.2012
01.01.2012
01.09.2011
13.07.2011
01.07.2011
28.06.2011
20.05.2011
11.01.2011
02.11.2010
01.11.2010
13.10.2010
01.10.2010
23.09.2010
01.09.2010
30.08.2010
01.08.2010
01.07.2010
07.06.2010
01.06.2010
12.04.2010
01.04.2010
15.03.2010
01.03.2010
15.02.2010
01.02.2010
19.01.2010
18.01.2010
21.12.2009
03.12.2009
02.12.2009
01.12.2009
23.11.2009
01.11.2009
26.10.2009
08.10.2009
01.09.2009
24.08.2009
02.08.2009
01.08.2009
01.08.2009
01.07.2009
30.06.2009
22.06.2009
16.06.2009
15.06.2009
08.06.2009
01.06.2009
12.05.2009
01.05.2009
01.05.2009
24.04.2009
30.03.2009
23.03.2009
20.03.2009
10.03.2009
02.03.2009
01.03.2009
01.03.2009
24.02.2009
23.02.2009
23.02.2009
16.02.2009
09.02.2009
01.02.2009
01.02.2009
29.01.2009
|
Земля как предмет инвестиций |