Дмитрий Синочкин
Оттепель с оглядкой на столицу
Нам, северянам, Москву особо любить не за что. Но неизбывным оптимизмом столичных риэлтеров нельзя не восхищаться. Вот буквально только что был кризис-кризис, и все рассыпАлось на части; прошел год – глядишь, застройщики выводят новые загородные проекты, расписывают преимущества… Да, мол, комплекс не совсем еще готов, зато какая инфраструктура, и совсем рядом – «Империал Парк Отель», что в деревне Рогозино.
Вот это сильно – «Империал» в деревне Рогозино.
Коттеджи стали покупать похуже – тоже не страшно: на тех же подмосковных гектарах застройщики выводят трех-пятиэтажные комплексы с квартирками на разный вкус и кошелек.
То есть если вдруг рублевский особняк покупателю не по карману – можно приобрести скромную студию по $5000-7000 за кв.м. Причем там же, на Рублевке. Или в Жуковке. Или на Николиной горе… Как правило, такие квартиры строятся в составе смешанных комплексов. Другой хит начинающегося высокого сезона в столице – мини-коттеджи, площадью 50-70 кв.м. Застройщики морщатся, проектировщики нехотя снисходят, но раз господин клиент требует – будут ему мини-коттеджи.
И только ленд-лорды, владельцы сотен подмосковных гектаров, отмахиваются от изысков и фантазий и упорно режут поля на клетушки без подряда с обещанием подтянуть сети когда-нибудь потом. И тоже правы, потому что спрос есть.
В общем, подмосковный рынок меняется, тем и жив.
На Карельский перешеек и в дворцовые пригородах столичные веяния, как правило, доходят с опозданием на год-два. Однако и у нас начинаются подобные шевеления. Мини-формат (небольшие каркасные домики) осваивает, например, ДСК «Славянский». Девелопер Дмитрий Зюзин (фирма «Т-Дом») один за другим запускает проекты мини-поселков на 4-8 домов. Компания «Норманн» подумывает о смене концепции в одном из своих проектов: похоже, на приличные «пятиэтажки» в ближнем пригороде будет более активный спрос, чем на пафосные особняки. Компания «ПетроСтиль» вместе с холдингом RBI готовит к запуску масштабный проект Karela Hills в Мистолово.
По данным «Петербургской недвижимости», за минувший год остановлены продажи в 44 загородных проектах, зато на рынок выведено 76 новых поселков, правда, в 46 из них реализуется только земля. Из новых крупных проектов кризисного периода стоит отметить «Петергоф-Сити» (первая очередь -74 дома, всего свыше 300), «Петровское барокко» (177 домовладений), «Тихая Ладога» (130 домов), «Гатчинские поместья» (125 домов). В этих проектах предлагаются к продаже именно коттеджи с участками, а не просто наделы. (Хотя про отель «Империал» в соседней деревне застройщики в своих проспектах и презентациях все же умалчивают).
По данным «Итаки», по темпам открытия новых малоэтажных комплексов лидируют Приозерский (9), Всеволожский (7), Выборгский (6) и Курортный (6) районы.
Но пока бОльшая часть застройщиков сидит без сделок и сетует на спад, на коварство клиентов, которые пользуются ситуацией и по капле выдавливают из продавца скидки, меньшая – крутится, предлагает новые форматы, ищет поредевшего клиента и надеется на весну.
Хотя и зимой сделки в пригородном сегменте были.
В «Кивенаппе» (Первомайское) за январь-декабрь продали два небольших коттеджа и квартирку в малоэтажном доме. В «Приветнинском» реализованы четыре участка в среднем по 1,7 млн рублей. В поселке «Галактика» покупатели приобрели три участка по 2,3 млн рублей. В проекте «Гармония» за два зимних месяца ушли четыре разнокалиберных надела, в среднем – по 113 000 за сотку. Только открылись продажи в «Охтинском парке» - практически сразу застройщик отрапортовал о нескольких продажах: участки по 16 соток проданы по 3,2 млн рублей…
Но все же «высокий сезон» на пригородном рынке жилья традиционно начинается в апреле-мае. И если рядовой Сидоров, глядя на кирпич, думал о бабах, то девелопер, глядя на небывалые сугробы в занесенном дворе, думает о деньгах. Потому что на банковских депозитах за последний год граждане накопили 7 трлн рублей – это вдвое больше, чем год назад. Теперь вопрос: куда же потекут эти ручейки, когда припечет? (Я не о сугробах – хотя и о них тоже). Потому что ставки по депозитам снижаются, а Дума собирается специальным законом удешевить финансовый ресурс для Сбербанка – значит, будут снижаться и дальше. Не вечно же морозить средства на счетах?
Но чтобы перенаправить денежные ручейки в сторону пригородного жилья, понадобятся дополнительные усилия. Поведение покупателя, по мнению петербургских риэлтеров, определяется двумя ключевыми факторами. Во-первых, денег у него немного (по сравнению с 2007-м), во-вторых, он уверен, что у застройщика их еще меньше.
Недорогие варианты постоянного жилья в ближнем радиусе испытывают сильное давление со стороны городских застройщиков. Строители вынужденно демпингуют, а природные преимущества сегодня неочевидны – в отличие от проблем с инфраструктурой. И в ближайшие год-два эти проблемы будут только обостряться. В Осиновой роще комбинат «Блок» строит жилье для военных – 49 домов на 5691 квартиру. Жилье должно быть сдано в 2011 году. А недавно холдинг «Балтрос» выиграл тендер Министерства обороны – и будет строить в Пушкинском районе, в составе комплекса «Славянка», еще 5000 квартир для военных, и тоже в 2011 году должен сдать. Вот и считайте: плюс пять тысяч машин каждое утро на въезде с севера, столько же – с юга… А школы и детские сады традиционно сдаются позже, чем жилье. В общем, есть причины призадуматься.
Серьезные объемы госзаказа (не только военного) и масштабные закупки в ближнем пригороде косвенно «придавливают» цены: ну, не продать по 70 000 за метр жилье в комплексе, если треть его приобретена по «минрегионовской» ставке 44 300. (В Осиновой роще – и вовсе по 29 000 рублей за «квадрат»). Тем более, что часть отставных военных, едва получив положенное от государства, даже и не вселяются – сразу выставляют выслуженные квартирки на продажу или в аренду. В Пушкине в только что сданных кварталах уже полно объявлений. И это понятно: подать жилье в Петербурге, купить в Рязани, на разницу – жить, обустраиваться…
Реальные доходы граждан за год снизились на 3%, в 2010-м прогнозируется рост в пределах 1-1,5%. Сильнее всего от кризиса пострадал «верхний средний класс» - те, кто зарабатывает от 22 000 до 55 000 рублей в месяц. Доходы этой группы снизились на 13-15%, численность - на 8-9%.
По данным опроса ВЦИОМ показывает: в ноябре 2009-го около 48% граждан считали, что сейчас неподходящее время для покупки жилья. Чтобы переломить их настроение, необходимы, по меньшей мере, несколько месяцев уверенного (хотя бы и плавного) роста спроса и цен на жилье.
По данным Росрегистрации, за год в Ленобласти на вторичном рынке граждане заключили 21 338 сделок купли-продажи жилья (без учета ДНП и садоводств) – на 26,6% меньше, чем в 2008-м. По данным АРИН, сокращение спроса в загородном сегменте составило 70-80%.
Сейчас на рынке реализуется 170 коттеджных поселков и 56 смешанных комплексов, всего 8800 объектов. Из них 3900 – участки без подряда, 4900 - домовладения (участок + дом). Доля непроданных объектов – 60% (5300 наделов и домовладений).
В элитном сегменте, по сведениям Knight Frank СПб, представлены 15 коттеджных поселков; за 2009 год в элитных комплексах было продано около 50 домовладений - в 2,5 раза меньше, чем за 2008-й.
Маркетологи полагают, что стоимость проектов будет снижаться – в первую очередь за счет разумного сокращения инфраструктурного «ассортимента». Основная доля спроса будет сосредоточена в сегменте недорогих объектов (участки без подряда за 1,5-3 млн рублей, дома с участками за 3-6 млн рублей). Коррекция цен в «примороженных» проектах продолжится; часть комплексов сменит владельцев.
И, конечно, возрастет значимость репутационных рисков. Важным доводом при покупке жилья в пригороде станет надежность застройщика, его способность выполнять обещанное.
Динамика средних цен предложения на участки с постройками (север)
|
Всеволожский |
Выборгский |
Приозерский |
Январь 2009 |
395 505,8 |
353 595,6 |
329 996,2 |
Февраль 2009 |
422 949,2 |
380 231,4 |
310 100,9 |
Март 2009 |
429 466,5 |
368 398,3 |
295 919,0 |
Апрель 2009 |
407 304,6 |
352 069,4 |
280 037,6 |
Май 2009 |
403 598,1 |
328 092,9 |
298 056,1 |
Июнь 2009 |
394 904,3 |
320 560,3 |
298 707,6 |
Июль 2009 |
381 861,8 |
326 274,0 |
289 042,4 |
Август 2009 |
368 068,9 |
311 064,6 |
271 861,3 |
Сентябрь 2009 |
372 590,1 |
294 858,8 |
276 680,4 |
Октябрь 2009 |
351 453,9 |
316 647,0 |
258 586,4 |
Ноябрь 2009 |
331 361,3 |
333 709,0 |
249 109,3 |
Декабрь 2009 |
358 771,3 |
345 263,1 |
250 801,3 |
Январь 2010 |
321 837,4 |
359 866,5 |
264 817,0 |
Данные портала BN.ru
Средняя стоимость участков в коттеджных поселках ИЖС, за сотку (с коммуникациями)
Район |
min |
max |
Среднее |
Выборгский |
95 |
721 |
350 |
Курортный |
453 |
823 |
643 |
Всеволожский |
100 |
969 |
398 |
Гатчинский |
162 |
206 |
179 |
Ломоносовский |
300 |
300 |
300 |
Тосненский |
390 |
390 |
390 |
Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»