Основные новости
19.07.2017

07.07.2017

20.05.2017

03.05.2017

20.04.2017

17.04.2017

31.03.2017

20.03.2017

10.01.2017

13.12.2016

21.11.2016

07.11.2016

28.10.2016

24.10.2016

08.09.2016

31.08.2016

30.08.2016

12.07.2016

30.06.2016

04.05.2016

27.04.2016

20.04.2016

11.04.2016

01.04.2016

23.03.2016

14.03.2016

30.12.2015

10.11.2015

25.08.2015

07.04.2015

29.12.2014

01.12.2014

01.12.2014

31.03.2014

03.09.2013

07.03.2013

25.12.2012

16.07.2012

04.07.2012

01.01.2012

01.09.2011

13.07.2011

01.07.2011

28.06.2011

20.05.2011

11.01.2011

02.11.2010

01.11.2010

13.10.2010

01.10.2010

23.09.2010

01.09.2010

30.08.2010

01.08.2010

01.07.2010

07.06.2010

01.06.2010

12.04.2010

01.04.2010

15.03.2010

01.03.2010

15.02.2010

01.02.2010

19.01.2010

18.01.2010

21.12.2009

03.12.2009

02.12.2009

01.12.2009

23.11.2009

01.11.2009

26.10.2009

08.10.2009

01.09.2009

24.08.2009

02.08.2009

01.08.2009

01.08.2009

01.07.2009

30.06.2009

22.06.2009

16.06.2009

15.06.2009

08.06.2009

01.06.2009

12.05.2009

01.05.2009

01.05.2009

24.04.2009

30.03.2009

23.03.2009

20.03.2009

10.03.2009

02.03.2009

01.03.2009

01.03.2009

24.02.2009

23.02.2009

23.02.2009

16.02.2009

09.02.2009

01.02.2009

01.02.2009

29.01.2009

Главная » Загородный рынок "по полочкам"

Загородный рынок "по полочкам"

                                       Загородный рынок <<по полочкам>>

Рынок дорогих коттеджных поселков хоть и невелик, но всё же есть смысл его проанализировать.

1)      Элитных коттеджных посёлков вовсе не огромное количество, и их пропорция в кризис по отношению к другим классам не изменилась( около 15%), поселков премиум – класса – еще меньше (около 6 – 7%). Их не очень-то много и строилось, в отличие от поселков бизнес – класса, занимающих половину рынка. Цена за единицу объекта там всегда была выше, примерно в 7-8 раз дороже эконом – класса. Цены по ним за сотку земли примерно в 2 раза отличаются от приличных участков бизнес – класса и в 3-4 раза за метр квадратный коттеджа с участком от эконом – класса. Продажи в них и раньше были единичными (т.к. хороший товар всегда штучный), но и по цене элитные дома и участки просели гораздо больше всех остальных (до 2-3% в месяц вниз). Сейчас пропорция общего предложения изменилась в сторону эконом – класса за счет изменения подхода бизнеса к планировке и инфраструктурному насыщению в сторону усреднения параметров поселков, и их доля приближается к половине рынка. Постепенно бизнес переформируется, но не так быстро. Ведь переформировывать проект в стадии высокой степени готовности не так просто, т.к. приходиться преодолевать большую инерцию. Это как маховик – запустил – трудно остановить, тем более задать новый ритм. Да и представить себе на половину реализованный посёлок для верхней части среднего класса, где уже живут довольно состоятельные граждане в добротных домах, и вдруг вокруг них начинают расти <<скворечники>> на 6 сотках. Бизнесу, который управляет и дальше собирается управлять этим проектом, придётся как-то объяснять клиентам свой обман, а их доводы о том, что это попытка получать хоть какую-то прибыль, не удовлетворят никого.

   <<Дефицита земли>> нет. Изречение Марка Твена: <<покупайте землю, её больше не производят>>, сегодня к нашим пригородам не относится. Спрос в любом, в том числе самом массовом сегменте, сейчас далёк от предложения, так что земли <<навалом>>. И стремительность продаж – только иллюзия, которую испытали те, кто делает бизнес на загородной недвижимости, продав весной-летом 2010 г., когда солнышко начало припекать, в 2 – 3 раза больше объектов, чем не в сезон.

   250-300 тыс. $ за объект сейчас цена, конечно, не для массового спроса. Но нужно учесть, что все новые попытки создания поселков – либо только на словах, либо ими занялись люди, которые вели другой бизнес, и он <<встал>>. Просчитав, что если раньше заработки от этого были 100-150%, решили, что им хватит на <<безрыбье>> и 20-30%. Но не тут-то было (хотя на словах в этих <<проектах - фантомах>> дешевле, чем у всех). А с теми еще ценами (250-300 т. $)продолжают надеяться выйти на себестоимость и возможность обеспечить сотрудников работой, те кто, как я уже говорил, начали проекты до спада.

2)   Если приглядеться к рынку внимательнее, можно понять, что и в сложившихся населенных пунктах осталась пригодная для строительства земля. С ней расстаются потихоньку те, кто купил её на <<подъёме>>, чтобы сберечь и приумножить свои деньги. Да и муниципальные власти начинают проявлять активность в продаже наделов через аукционы (деньги и власти тоже нужны), чтобы сгладить <<голос народа>> социальным финансированием. Сейчас земля и стройматериалы в цене не растут, поэтому частного застройщика ничто, кроме желания поскорее въехать в свой дом, не остановит от тщательной оценки и выбора, и проекта, и материала, и подрядчика. С инженерными коммуникациями хоть все и сложно в сложившихся населенных пунктах, но попытаться можно, просто надо требовать положенного в соответствии с Законом, а не ждать от энергетиков милости. Если человек знает свое право, допустим, на 15 КВт для ИЖС, то он их рано или поздно получит. Никто не любит <<заноз в пятке>>, в том числе и энергетики. В крайнем случае можно на первое время обойтись автономными коммуникациями. В общем, кто ищет, тот всегда надет.

         Дачная амнистия, которая распространяется и на ИЖС, снимает частично вопрос о получении разрешения на строительство до 2015 г. Но для этого надо получить град план, который в свою очередь не дадут без предоставления ТУ. Сейчас для регистрации дома разрешения не требуется.

3)      Земля уже года два не скупается сотнями гектаров, а только предлагается к продаже теми, кто её раньше скупал. Но не так результативно.

4)      Вторичный рынок всегда зависит от первичного в ценовом плане. Но цена в 3 млн. рублей за <<приличный>> объект совсем невысокая(если это не садоводство в 6 соток, и распологается близко к городу), т.е. подходит для ПМЖ вместо городской квартиры с удобствами. Посчитайте сами. Минимальная площадь дома пригодного для проживания (нельзя путать с квартирой, т.к. там нет котельных и других излишеств) начинается от 70 м кв. Минимальная себестоимость строительства дома, даже если сэкономить на привлечении подрядчика, и если застройщик имеет строительное образование и знает, где взять стройматериалы подешевле (я не имею ввиду краденные) – около 10 000 – 15 000 р./м кв. будущей площади. Получается уже более миллиона, плюс земля, которая близко к городу никогда дешево не стоила – еще min 1 000 000 рублей, плюс коммуникации и не только наружные, плюс участок надо обнести забором, и хотя бы щебнем дороги во двор засыпать, и мы выходим на цифру выше названной. Можно скроить, если все подводится и делается централизованно, но в сложившихся населенных пунктах, хоть и за большие деньги, но быстро не бывает, а коттеджный бизнес в убыток себе работать не будет – сейчас все считают деньги. Можно сделать проверку производных этого уравнения и с другой стороны: взять цены на м кв. квартиры (Минрегиона для ЛО в 2010 – 37 800 р.), умножить на стандартную <<двушку>> (ведь не к однокомнатной же приравнивать целый дом, а то получится как в анекдоте про финна - <<Сеппа, ты зачем построил дом с одной комнатой? – меньше не имеет смысла>>). Так вот умножим на те же 70 квадратных метров и получим 2 650 000 рублей. Получается, что те же 100 000 $ - это еще сладкая цена для домика. А правила, которые диктует бизнес, это те правила, которые им диктует рынок.

Онлайн кредиты для всех