Основные новости
20.01.2022

10.01.2022

26.12.2021

29.11.2021

25.11.2021

24.11.2021

15.10.2021

14.10.2021

13.10.2021

03.10.2021

01.10.2021

22.09.2021

25.08.2021

21.08.2021

30.07.2021

27.07.2021

20.07.2021

24.06.2021

01.06.2021

01.06.2021

18.05.2021

16.05.2021

08.05.2021

30.04.2021

23.04.2021

13.04.2021

07.04.2021

05.04.2021

24.03.2021

18.03.2021

13.03.2021

09.03.2021

16.02.2021

01.02.2021

21.01.2021

22.12.2020

07.12.2020

01.12.2020

26.11.2020

19.11.2020

12.11.2020

10.11.2020

02.10.2020

23.09.2020

27.03.2020

24.10.2019

13.08.2019

09.08.2019

14.05.2019

17.04.2019

16.04.2019

15.04.2019

18.03.2019

06.03.2019

06.03.2019

04.03.2019

01.03.2019

31.01.2019

12.12.2018

16.11.2018

13.11.2018

12.11.2018

10.10.2018

05.10.2018

03.10.2018

27.09.2018

26.09.2018

25.09.2018

15.08.2018

05.04.2018

18.01.2018

11.01.2018

19.07.2017

07.07.2017

20.05.2017

03.05.2017

20.04.2017

17.04.2017

31.03.2017

20.03.2017

10.01.2017

13.12.2016

21.11.2016

07.11.2016

28.10.2016

24.10.2016

08.09.2016

31.08.2016

30.08.2016

12.07.2016

30.06.2016

04.05.2016

27.04.2016

20.04.2016

11.04.2016

01.04.2016

23.03.2016

14.03.2016

30.12.2015

10.11.2015

25.08.2015

07.04.2015

29.12.2014

01.12.2014

01.12.2014

31.03.2014

03.09.2013

07.03.2013

25.12.2012

16.07.2012

04.07.2012

01.01.2012

01.09.2011

13.07.2011

01.07.2011

28.06.2011

20.05.2011

11.01.2011

02.11.2010

01.11.2010

13.10.2010

01.10.2010

23.09.2010

01.09.2010

30.08.2010

01.08.2010

01.07.2010

07.06.2010

01.06.2010

12.04.2010

01.04.2010

15.03.2010

01.03.2010

15.02.2010

01.02.2010

19.01.2010

18.01.2010

21.12.2009

03.12.2009

02.12.2009

01.12.2009

23.11.2009

01.11.2009

26.10.2009

08.10.2009

01.09.2009

24.08.2009

02.08.2009

01.08.2009

01.08.2009

01.07.2009

30.06.2009

22.06.2009

16.06.2009

15.06.2009

08.06.2009

01.06.2009

12.05.2009

01.05.2009

01.05.2009

24.04.2009

30.03.2009

23.03.2009

20.03.2009

10.03.2009

02.03.2009

01.03.2009

01.03.2009

24.02.2009

23.02.2009

23.02.2009

16.02.2009

09.02.2009

01.02.2009

01.02.2009

29.01.2009

Главная » Государственная регистрация права собственности на земельный участок

Государственная регистрация права собственности на земельный участок

Вопрос: Что нового в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности в связи с введением изменений в ГК РФ?

Ответ:

В проекте ГК нет специальной статьи, посвященной государственной регистрации права собственности на земельный участок. Очевидно, в этом и нет необходимости, поскольку право собственности является основополагающим вещным правом, а вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и считаются возникшими с момента такой регистрации.

Что касается действующего законодательства, то право собственности на земельный участок также подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации осуществляется на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Поскольку земельные участки являются разновидностью недвижимого имущества, то к ним применяются общие правила государственной регистрации прав на недвижимость. Вместе с тем указанный Закон содержит две статьи, посвященные особенностям государственной регистрации права собственности на земельный участок:

-   статья 22.2 "Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков"

-   статья 25.2 "Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства".

Кроме того, отдельно регулируется государственная регистрация права на земельную долю статьей 24.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 1 указанной статьи право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, полномочия которого удостоверяются нотариально или уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Как уже было отмечено выше, земельная доля не является недвижимым имуществом и формально право на нее не подлежит государственной регистрации. Однако ввиду большого количества конфликтов, связанных с реализацией права на земельную долю, законодатель предусмотрел возможность государственной регистрации права на нее.

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК).

Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников. Государственный кадастровый учет земельных участков производится после проведения межевания земельных участков, т.е. определения местоположения и границ земельного участка на местности.

До государственной регистрации прав на земельные участки необходимо осуществить их технический (кадастровый) учет. Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660. Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Требования к документам, которые представляются на государственную регистрацию, сформулированы в ст. 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество (земельный участок) и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Такие документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.

Сделки с земельными участками

Земельные участки являются объектами гражданских прав, хотя и обладающими определенными особенностями. В связи с этим они могут быть предметом разнообразных гражданско-правовых сделок. Правовой основой для этого являются положения п. 1 ст. 260 ГК, согласно которому лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Похожая норма содержится и в п. 1 ст. 288 проекта ГК, согласно которому собственник земельного участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им, совершать любые действия с земельным участком, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц.

Следует учитывать, что участниками гражданско-правовых сделок с земельными участками могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью: граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Если иное не установлено федеральными законами или международным договором России, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица наделяются теми же правами, что и российские граждане и юридические лица. Тем самым они по общему правилу могут совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Вместе с тем согласно п. 3 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации Президентом РФ определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они не могут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность. Так, Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 утвержден соответствующий перечень.

В российском законодательстве существуют и другие ограничения права собственности иностранных граждан и иностранных юридических лиц в отношении земельных участков.

Одной из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками являются договоры купли-продажи. При этом должны соблюдаться общие правила этого договора. Так, при купле-продаже доли в праве общей собственности на земельный участок должны быть соблюдены требования гражданского законодательства о преимущественном праве сособственников на приобретение отчуждаемой доли в праве общей собственности. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Особенности заключения договоров купли-продажи земельных участков установлены и ст. 37 ЗК. Так, согласно указанной статье объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Кроме того, являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

-                устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

-                ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

-                ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Следует отметить, что необходимости указывать большинство из этих особенностей нет, поскольку они и так уже предусмотрены гражданским законодательством (например, невозможность установления положения об ограничении ответственности продавца). Вместе с тем некоторые из них являются специфическими именно для купли-продажи земельных участков. Так, согласно ст. 56 ЗК могут устанавливаться ограничения прав на земельные участки в виде: особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК и федеральными законами. Данные ограничения прав на земельные участки подлежат государственной регистрации.

До прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не может быть признан недвижимым имуществом, обладающим признаками индивидуально-определенной вещи, и, следовательно, не может являться объектом гражданских прав. Данный порядок действует с 11 июля 2000 г., с момента вступления в силу ранее действовавшего Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", содержавшего сходные положения.

Из материала, подготовленного кандидатом юридических наук доцентом кафедры гражданского права МГЮА Гришаевым С.П.

* согласно нормативно-законодательной базе на момент ответа на вопрос

Онлайн кредиты для всех