Мысли вслух о рыночной конъюнктуре и возможные варианты встраивания бизнеса в неё.

Для возможности анализа надо понять основные тенденции загородного рынка жилья для ПМЖ в настоящий момент.
Можно выделить несколько из них:
1)    загородный рынок «просел» гораздо глубже городского (примерно на ? от докризисного);
2)    половина граждан не готова сделать долгосрочные вложения даже в своё жильё и вряд ли это изменится в ближайшие пару лет;
3)    самое трудное положение сейчас у среднего класса,  спрос которого раньше и двигал «загород»;
4)    у покупателей мало денег и они готовы рассматривать более дальние территории;
5)    продажи идут в основном в тех поселках, где большинство объектов уже было продано до кризиса;
6)    проблемы с инфраструктурой за городом заставляют многих потенциальных покупателей жильё ПМЖ выбирать в городе
7)    спрос и рынок диктуют новые форматы проектов, но покупатель осторожен к ним, т.к. в кризис все тяготеют к известному, следовательно, рынок сам себя обескровливает;
8)    люди хотят получить скидки даже с того, что стоит дешево – они к этому привыкли, но высокой ценой, на которую возможно дать скидку, они даже не интересуются, а с той, в которую уже заложена скидка не воспринимают её как низкую и хотят еще скинуть;
9)    2/3 продаваемых сейчас за городом объектов  - это участи без подряда.
Поняв и вынужденно приняв это, можно посмотреть на московский опыт, который можно по-прежнему с задержкой проецировать на нас через полгода – год. Там считают перспективными домики только чуть ли не по 60 метров и квартиры, только не в секционных  таунхаузах с отдельным входом,  к которым еще не успели из-за молодости этого формата привыкнуть, а квартирных таунхаузах с единым входом. Москвичи считают, что реально можно рассчитывать на продажи  только если бюджет продажи объекта – 3 – 4 миллиона рублей.  Вообще-то можно и в этом формате строить с выгодой для себя. Первое, что можно сделать здесь -  это снизить себестоимость за счет исключения инфраструктуры из тела проекта. Для этого выгодно подходят уже сложившиеся поселения. Проекты, встроенные в такие поселения обладают, несмотря на возможный «шанхай» рядом, преимуществом – в них уже живут люди и мал страх «жить годами на стройке». Здесь зачастую проще с инженерией. Если рассматривать каждый конкретный таунхауз, который строится, то и здесь можно по аналогии с исключением инфраструктуры  в поселке, увеличить «коммерческую» площадь, уменьшив до разумных размеров холлы, лестничные клетки и др. места общего пользования до (по нашему опыту) 6-10% от общей площади таунхауза. Можно пойти и дальше: даже внутри квартир перераспределить размеры прихожих, санузлов и др. в сторону увеличения тех помещений, где семья проводит большее количество времени, т.е. столовая, гостиная, спальни. Также можно не разбрасываться лишними помещениями, занимающими 2 этажа («второй свет»), если это не продиктовано необходимостью. В общем, соображения утилитарности устройства помещений могут прибавить выручку: «не до жиру», тем более, что таунхауз – это не элита; а бизнес-класс практически «на издохе». Но это не значит, что надо плодить «хрущевки» - помещения в доме нужно «зонировать» так, чтобы было меньше проходных помещений.
В современный период смотрим уже более внимательно, как свою работу выполняют конструктора  - не даем им для 3-хэтажного таунхауза проектировать фундамент, который выдержит 7-10 этажный дом  - пусть внимательней изучают геологию участка  и считают без «10-кратного» запаса прочности.
Но и минимизация иногда вредит, поэтому мы не проектируем ни одной однокомнатной квартиры в своих таунхаузах . Ведь: что в однокомнатной, что в двухкомнатной живет как правило одна семья из 2-3 человек, которые сливают сточные воды и жгут электричество одинаково почти, следовательно, создавая однушку, больше вложишь в инженерное обеспечение таунзауза.
А еще загородную квартиру в таунхаузе даже не пытаются рассматривать те, у кого на жильё в городе есть 1,5-2 млнр., так как считают, что таунхауз – это жильё бизнес – класса и к нему кроме параметров площади должен прилагаться  для того, чтобы добраться до него, еще и личный автомобиль, который есть не у всех. Кстати, в отчеты менеджеров по продажам мы ввели графу «автомобиль, на котором приехал клиент» - это может кое о чем сказать при анализе.
Мы проектируем в основном 2-хкомнатные квартиры, , реже -3-хкомнатные, но и не забываем, что красивый загородный вид с верхнего этажа может заинтересовать и того, кто может себе позволить 120-170 м.кв. : для них – пентхаус на 2 уровня (так получается из соображений утилитарности использования общей площади в проекте дома).
Паркинги в доме – очень невыгодная в стройке единица, поэтому их есть смысл делать только вынужденно: например, если дом первым уровнем встроен в рельеф. Но и о месте для стоянки автомобилей у дома нельзя забывать – оно необходимо на территории самого квартала, иначе соседи «съедят».
Весь опыт последних 1,5 лет показывает, что чем больше степень готовности продукта при выводе его на рынок, тем более велика вероятность продать хоть что-то. Исходя из этого мы будем выводить в продажу только квартиры и дома, которые уже сразу можно продавать в собственность. К этому нас подталкивает и опыт продаж готовых инженерно и градостроительно  кварталов под застройку и неуклюжие попытки сдать в аренду коттеджи без полной внутренней отделки и мебели.
Предложений на рынке много и возможный покупатель будет стараться минимизировать свои риски, выискивая предложение максимальной для него степени готовности и комфорта. А при продаже участков максимальную нагрузку, которую клиент еще готов на себя взять – это строительство, так что бьемся за ТУ, разрешения на строительство, град.планы и т.д. Здесь еще играет роль тот аспект, что при сильной власти гражданин подсознательно теряет чувство авантюризма и  прогибается под законопослушность. И то, что он не умеет – он не хочет на себя брать – подай готовое.
Ну и цена имеет огромное значение. Поэтому в подсчете цен реализаций м.кв. в Санкт-Петербуржских проектах мы закладываем минимум цены для «дальнего пригорода», да еще и при цене в долевом участии в такой квартире при сдаче через год. Получаем 39180р./м.кв. А для тех 65-метровых домов, которые будем продавать меньше чем за 2 млн., еще меньше, но и степень готовности их будет ниже, чем квартир – лишь бы подходили под «завершенный строительством жилой дом» при инвентаризации.