Строительная кривая

Гонка цен началась весной и стала выдыхаться к концу осени. Причины очевидны и понятны: рост стоимости по основным группам стройматериалов, удорожание работ из-за отъезда мигрантов и закрытия границ.

В ноябре даже наметился некоторый откат – на несколько процентов подешевели стеновые панели, черепица и т. д. Но общий результат неутешителен. Пиломатериалы и OSP-плиты подорожали почти в три раза, металл – вдвое.

По данным Ассоциации деревянного домостроения (АДД), стоимость строительства деревянных домов в 2021 году в среднем увеличилась на 40–60%.

Самой дорогой технологией (из популярных) остается клееный брус – по сведениям компании. DOM TECHNONICOL, сейчас «квадрат» в доме из бруса обойдется в 56 000 рублей.

И на общем графике цен (см. таблицу) хорошо виден «ценовой потолок»: изначально дорогие способы строительства (брус и кирпич) дорожали меньше, те, которые считались дешевыми (каркас и газобетон) – стремительно поднимались в цене. В общем, россиянам не так уж важно, из чего именно строить. Важнее сроки и качество.

На «ценовое ралли» рынок отреагировал предсказуемо. Многие граждане, купив участки на эмоциях («Карантин, вирус, все пропало, уезжаем загород!»), отложили строительство «на потом».

Кроме того, растет спрос на готовые дома - их возводят застройщики, у которых есть собственное производство и, соответственно, есть возможность хоть как-то управлять издержками, держать себестоимость в разумных рамках.

Вопрос на миллион рублей (буквально): будет ли частное строение дорожать и в 2022 году? Есть ли владельцам участков смысл выжидать или наоборот – лучше поторопиться со стройкой?

«Российский рынок недвижимости, особенно загородный, развивается скачкообразно, - рассудительно напоминает Алексей Потапов, девелопер коттеджного поселка «Ламбери». - Отсутствие стабильных инвестиций, аналитики, маркетинга, приводят к периодическому росту/падению.

Цены на загородном рынке возможно, отрастут, в начале года, но не намного. Резкого падения в частном строительстве тоже не случится. Что касается земли, думаю, рост себя уже исчерпал и дальше будет коррекция с понижением»

По мнению Данила Барышева, соучредителя компании «Вилла Эксперт» (коттеджный поселок AquaDolce на Комсомольском озере), динамика стоимости в загородном сегменте будет следовать за изменением цен на «квартирном» первичном рынке, с некоторым отставанием во времени: «Сейчас можно построить дом практически по цене студии в спальном районе. И качественные объекты с инфраструктурой будут однозначно расти в цене».

Действительно, есть такой парадокс. Если считать в процентах, то на загородном рынке цены выросли даже больше, чем на городском. Но рост начинался от гораздо более низкой базы. На квартирном рынке, если брать за точку отсчета городские «спальники» - от 130 000 рублей за кв.м. В частном секторе – от 40 000 рублей. Так что разрыв между городом и деревней в абсолютных цифрах пока только растет.

«Скорее всего, рост будет замедляться, - соглашается Дмитрий Новосельцев, председатель Совета директоров «1-й Академии недвижимости». – Подъем цен продолжится в посёлках с высокой степенью готовности. Но таких посёлков и участков в хороших местах осталось немного».

Весной и летом опрошенные «Пригородом» девелоперы возлагали надежды на предстоящий (с 1 января 2022 года) запрет на экспорт «кругляка» и увеличение внутреннего производства пиломатериалов.

По данным РБК (см.), за 11 месяцев из страны вывезли 31 млн кубометров леса (за весь 2020 год – 31,3 млн кубов). В деньгах экспортеры заработали 12,5 млрд долларов – на 38% больше. Сможет ли отрасли оперативно переориентироваться на внутренний рынок и насколько действенным окажутся запретительные меры, будет понятно весной 2022-го.

Экспертное мнение

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

«Если в международной политике и на глобальном рынке, а также внутри страны не произойдёт ничего экстраординарного, цены могут подрасти ещё на размер инфляции. Слишком сильно они взлетели за последние два года.

Платёжеспособный спрос не успеет так быстро покрыть уже прошедшее подорожание. Хотя, конечно, попытки взвинтить цены, наверняка, будут предприняты.
Земля уже стоит неподъёмных денег: даже мы, как инвесторы, не видим пока, объектов в которые могли бы инвестировать выгодно.

По материалам: мало что не подорожало в разы. Здесь вряд ли стоит ждать резких скачков. На это повлияет также то, что у государства - национальные проекты, которые надо выполнять.

А при сильно возросшей себестоимости компаниям, которые в эти проекты вписались в течение последних двух лет, придётся договариваться о существенном увеличении смет с госзаказчиками. Кому-то удастся, остальные просто не смогут исполнить свои обязательства. А с государством шутки плохи.

Что касается готовых домов: на новых проектах маржа застройщиков сократится из-за огромного роста себестоимости. Адекватно поднять продажную стоимость, привести цену построенного в соответствие затратам на материалы и работы не получится. Соответственно, прибыль, в процентном соотношении к себестоимости, упадёт.

Повышение издержек заняло как раз тот временной цикл (полтора-два года), который соответствует затратам времени на строительство частного дома. Кроме того, «загородка» - товар сезонный. Поэтому балансировка цен должна произойти как раз в весенний сезон 2022 года».

Динамика цен по основным технологиям

Технология	Годовой прирост, %	Цена кв.м, дек. 2021, руб.
Дом из клееного бруса	17	56 000
Кирпичный	30	52 000
Каркасный	83	44 000
Газобетон (без утепления)	68	42 000
Газобетон (с утеплением)	74	47 000

Данные DOM TECHNONI

Источник:vprigorode.ru