Инвестиции в загородную недвижимость и землю, как её производную, тесно связаны с общими тенденциями на рыке жилой недвижимости, даже немного с запозданием, что часто позволяет демпфировать края динамики рынка. Естественным стал в кризис спад инвестиционной активности. Граждане всё более склонны к сбережениям. В связи с этим необходимо выделить тенденции, которые сформировались ко второй половине 2010 года:
- люди начали копить на недвижимость, что является новым по сравнению с «докризисом», так как раньше недвижимость вообще и земля в частности покупались для спекуляции, а теперь только в качестве долгосрочных инвестиций в своё благосостояние.
- за два квартала 2010 года серьёзно изменилось отношение граждан, готовых позволить себе покупку жилья или земли с 47% до 61% в сторону тех, кто начал считать свои жилищные условия подходящими. И это уж не в силу размера бюджета покупки недвижимости, который надо потратить, а в силу смещения приоритетов.
- ипотека стала доступнее, но потенциальные заемщики всё чаще отказываются улучшить свои условия за счет заемных средств – пришло трезвое понимание того, что для жизни в кредит необходим стабильный доход, а люди к этому понятию начали относиться очень критично.
- «дикой» тенденцией со второй половины 2008 по начало 2010 года стало то, что люди «заедали» кризис. Потеряв доходы, они продолжали вести привычный образ жизни, доставая деньги из «закромов» - продолжали ходить по ресторанам и прочим увеселительным местам, стали еще больше вкладывать денег в досуг и образование детей. Всё это сопровождалось полным нежеланием даже искать, куда эти деньги вложить, хотя бы для того, чтобы сохранить, если не приумножить. Отношение к завтрашнему дню как к «последнему». Это привело к тому, что «подкожный жир», который был у многих россиян, вместо того, чтобы перерасти в отложенный спрос, плавно растекся по будням 2008-2009-2010 годов и не принес на рынок даже робких инвестиций.
- россияне очень метко прочувствовали, что государство и банки спасет, и финансовой системе рухнуть не даст, и, как следствие, феноменальный рост количества банковских депозитов - на 30% выше предкризисного объема. Поражает и соотношение банковских депозитов к ВВП страны – 19,2%. Все понимают, что долго так продолжаться не будет, и в следующем году нельзя будет не то что «нажить», а даже сохранить деньги от инфляции, т.к. ставки будут показывать отрицательную доходность. На это не сможет повлиять даже рост кредитования, т.к. банки будут стремиться к докризисной процентной марже (5% против 2,5% сейчас). Но даже это вряд ли уменьшит ряды желающих разместить в банке средства. Стабильность – это сейчас главный козырь банков.
- сейчас все изменилось. В 90-е человек зачастую покупал себе иномарку на половину своих сбережений, живя с престарелыми родителями в «хрущевке», лишь бы в глазах партнеров казаться успешным (и это часто имело результат). Сейчас стоимость автомобиля – это всего лишь несколько месячных заработков. Вроде бы основное в жизни человека – еда и кров – и об этом он должен думать в первую очередь, но шкала мировоззрения так сильно сместилась, что долгосрочные вложения, к коим относится недвижимость, ушли на второй план. Разговоры о том, что средний класс не так уж сильно и просел за последние 2 года, вызывают недоумение. Как раз этот «двигатель рынка инвестиций» и попал в «ступор».
- государство готовится серьёзно встряхнуть рынок недвижимости, который сейчас только начинает понемногу оживать. Если заглянуть в «Основные направления налоговой политики РФ на 2011 и плановые 2012 и 2013 годы», то одной из главных там стоит «мина» - введение «налога на недвижимость» после 2012 года. Многие про него и думать забыли, т.к. он еще в 2004 был внесен в Госдуму. В последней редакции Министерства экономического развития максимальная ставка 0,1 % - 0,6 % (в редакции 2004г.) выросла до 1% (в редакции 2010 года), а теперь обсуждают и 2% от реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, к коим для физлиц отнесут жилые и нежилые здания и земельные участки, а для юрлиц – жилые здания и земельные участки. До недавнего времени ход мыслей властей был понятен. Ведь не секрет, что до 2008 года основной причиной низкой доступности жилья и высоких цен являлся ограниченный объем предложений. Было это и за счет того, в частности, что очень велика была инвестиционная составляющая на рынке недвижимости (по разным данным – от 30 до 60%). Недвижимость приобреталась с инвестиционными целями. Цена росла, и даже при стагнации недвижимость ассоциировалась у инвесторов с «незыблемой ценностью», которая уж точно не подешевеет. Данные рынка цен после кризиса 1998 года говорили о том, что ликвидная по хорошему местоположению и качеству недвижимость не упала, а в случае с землей в СПб - даже прибавила около 10%. В 2000-е инвестиции в недвижимость направлялись не только для того, чтобы банально заработать на перепродаже, но и впрок - для себя, детей и внуков. А зачастую, та же недвижимость кормила сама себя и своего владельца, принося латентный доход за счет сдачи в наем. Как ни странно, где-то в глубине инвесторской души еще сидит надежда на то, что «вот-вот пойдёт», а еще разговоры про мифически отложенный спрос… Это, к счастью для строителей, привело к тому, что избавлялись в кризис от инвестиционной недвижимости только те, кого «приперли» долги или кредиты, а у остальных такая недвижимость пока «есть не просит». До недавнего времени аналитики недвижимости рассчитывали, что в 2010-2011 годах цены на недвижимость будут расти в пределах инфляции, а реальный рост начнется с 2012 года, с восстановлением на докризисный уровень в 2015 году. Введением налога на недвижимость наше Правительство (которому понятно, что надо латать дыры в бюджете и финансировать разрекламированные социальные программы) серьёзно меняет прогноз. Вместо восстановления рынка может случиться обвал. Что касается Питера, то нет сомнений, что планка налога будет максимальной, в 1-2% от рынка. Налоговый вычет будет распространяться на 50м.кв. из всех метров квадратных, которые есть у собственника. Так как налог действительно драконовский, то для большинства он будет неподъемным, что приведет к массовому выбросу на рынок недвижимости, приобретенной ранее с инвестиционными целями. По самым скромным подсчетам этого сброса по объему хватит, чтобы минимум два года вообще ничего не строить. А если смотреть на ликвидность этого жилья, то оно готовое, а не на «котловане». И если это должно было быть до 2008 года действенной мерой сдерживания цен, то в 2015-м может стать концом рынка. Понятно, что этот массовый выброс на рынок сломает цены. Но и не только в разряде купли – продажи. Кто-то из вложившихся ранее в недвижимость будет пытаться окупить налог за счет аренды. На рынок аренды (который и так не самый развитый у нас) будет огромный сброс, что сломает цену и здесь. Очевидно, это и станет выражением заботы государства о поддержании строительного бизнеса.
Возвращаясь в загород:
- что касается земли и загородной недвижимости, так это по определению роскошь, до которой в статье расходов сбережений у гражданина руки доходят в самый последний момент. Сейчас россияне приобретают загородную недвижимость в основном «для себя» и в основном те, кто думал об этом еще до 2008г., но из-за роста цен откладывал эту мысль. Это, в основном, семейные люди среднего возраста, которые не терпят скорых решений. Поэтому сейчас от показа до сделки может пройти несколько месяцев. А в довесок ещё Минрегион собирается с 2011года запретить дачное строительство на сельхоз землях, а большинство коттеджных поселков на них-то и расположено. Люди напуганы, и поэтому откладывают покупку. А те девелоперы, которые заявили (или собираются заявить) свои проекты на сельхоз землях, и еще не прошли весь необходимый круг подготовки документов, вовсе могут прогореть с такими земельными активами, которые и так подешевев в кризис, совсем обесценятся. А еще через пару – тройку лет их неиспользования для сельского хозяйства, государство начнет потихоньку отбирать их в соответствии с законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ГК.
В свете вышеизложенного, земля да и вся загородная недвижимость вообще, как предмет инвестиций наверное будут выглядеть только так: покупать будут только для себя, скорее всего для единственного жилья (или для его строительства); только в раскрученных местах, с полным благоустройством; полностью готовой инженерией и низкими эксплуатационными и сопутствующими расходами. Если в коттеджном поселке, то, обобщая: с удачной локацией, грамотной концепцией и, что сейчас играет решающую роль, невысокой ценой. Люди не хотят переплачивать за бренд, им надо на момент приобретения понимать, что у них есть маржа от рынка уже сейчас и возможно туманные шансы заработать (в случае продажи) немного в будущем.