Спрос на загородное жилье остается стабильно низким уже больше полугода. Тем не менее на рынок продолжают выходить новые проекты. Успешные девелоперы,  то есть те, кто все же умудряется что-то продавать, показывают чудеса адаптивности: осваивают новые виды работ и услуг, применяют нетривиальные финансовые схемы, подстраиваются под запросы покупателя.

 

Господствующая на рынке тенденция неизменна: застройщикам приходится лучше работать за меньшие деньги. (Собственно, в издательском бизнесе – то же самое.)

Сохранившийся платежеспособный спрос ориентирован или на небольшие участки (в силу приемлемого бюджета покупки), или на дома в высокой стадии готовности (меньше риски).

Участники рынка отмечают во II квартале рост покупательского интереса (пока – не количества сделок). «В июне не просто стало на 50% больше звонков и визитов в офис, идет детальное обсуждение проектов. Визиты потенциальных покупателей носят более прикладной и конкретный характер,- говорит заместитель генерального директора корпорации “Мегалит” Сергей Бритенков. - Начинает проявляться “кризис ожидания”. Нетерпение покупателей в ближайшие месяцы может выплеснуться на рынок».

«Активно идут переговоры не только по частным продажам, но и по крупным, инвестиционно емким проектам»,- отмечает председатель правления компании «Росса Ракенне» Александр Царев.

Генеральный директор УК «ПулЭкспрессГрупп» Андрей Бочков также отмечает, что падение спроса прекратилось. Это, в частности, выражается и в политике скидок: «Зимних скидок уже больше нет: было 20-25%, сегодня - 10-12%. Хотя есть покупатели, которые все равно рассчитывают купить объект за 50% стоимости».

По данным «ПулЭкспрессГрупп», по сравнению с началом года объем продаж вырос в 1,5-2 раза.

По сведениям аналитиков Knight Frank SPb, во II квартале было заключено около 300 сделок купли-продажи коттеджей и участков с подрядом. (В I квартале – примерно 280 сделок.)

Сокращение спроса и дефицит ликвидности привели к возникновению еще одной серьезной проблемы: рынок столкнулся с массовой практикой задержки платежей.

Сегодня на территории Ленинградской области и в пригородах Петербурга представлен 161 коттеджный поселок. По данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», на стадии проектирования - еще 30 комплексов, причем около 20 из них - это следующие очереди уже находящихся в продаже поселков.

Лидеры те же: Всеволожский (31% предложения), Выборгский (30%) и Приозерский (9%) районы, в совокупности в них сосредоточено 70% коттеджных поселков, находящихся в реализации.

За первое полугодие открылись продажи в 37 новых поселках. Причем в 27 продаются  только участки, в шести – наделы и коттеджи и лишь в четырех – только коттеджи.

В июле рынок пополнился несколькими названиями: компания «Стройсервис» вывела на рынок сразу два комплекса - «Белое озеро» и «Светлое», начались продажи в проекте «Бельведер» от «Регион Девелопмент», компания «Олимп-2000» запустила дачный поселок «Волхов» и др. Почти во всех стартовавших в июле поселках подведены коммуникации, в некоторых уже возводятся дома.

Последние два месяца на рынке не снижаются цены, отмечают аналитики Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО. Компании практически перестали переписывать официальные ценники, реже предлагают подарки и устраивают маркетинговые акции. Девелоперы осознали, что ценовые уступки не увеличивают число клиентов: цена важна, но решение покупать зависит от других причин. Количество сделок по сравнению с летом прошлого года сократилось в среднем в пять-шесть раз.

Многие застройщики вынуждены сворачивать проекты. Не отвечают на звонки в отделах продаж поселков «Северная Славянка», «Аннино», «Павловград», «Павловская усадьба», «Суходольское озеро», «Строгановская усадьба», «Топаз», «Суходольское» и «Таун-хаузы в Девяткино». Возможно, впрочем, застройщики передали проекты на реализацию сторонним фирмам, сократив собственные отделы продаж.

В июле на 23 малоэтажных комплекса, участвующих в информационном обмене (проект ведется при содействии Ассоциации риэлторов Петербурга и ЛО) пришлось 14 сделок. (В мае было 15, в апреле – 22.) При этом в семи проектах не было сделок с начала года, еще в пяти комплексах проданы по 1-2 объекта за шесть месяцев.

Большинство продаж - недорогие участки (2-2,5 млн рублей), отстоящие от городской черты на 80-110 км. Кроме того, в июле застройщикам удалось реализовать пять коттеджей в 12 км от Петербурга. Средняя площадь проданных домов - 123 кв.м, средняя цена – 8 млн рублей.

По данным аналитического центра Ассоциации риэлторов, в малоэтажных комплексах, которые участвуют в информационном обмене, в продаже находится около 950 домовладений (не считая квартир). За полгода из этой массы удалось реализовать 94 объекта. При нынешних темпах продаж этого хватит на пять лет торговли. Как долго будут продаваться вновь вышедшие проекты, остается только догадываться.

Застройщики отмечают, что многие из клиентов, забронировавших объекты, стараются отодвинуть сроки подписания договора. «У нас так “повисли” несколько участков. Люди не требуют скидок, не просят изменить условия. Просто откладывают оформление договоров. Ощущение, что они чего-то выжидают или боятся. В прессе сейчас много разговоров о второй волне кризиса, да и скоро август – от него сограждане не ждут ничего хорошего», - делится наблюдениями Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб Девелопмент».

«Сейчас работает психология,- отмечает Александр Царев. – Большинство людей решили этот год переждать. Для них важно общее впечатление от того, где находятся мировая и российская экономика. Все напрямую увязывают положение в стране с состоянием мировых рынков».

Сергей Бритенков полагает, что платёжеспособный спрос сегодня существует только в низшем ценовом сегменте - до 3,5 – 4 млн рублей за домовладение (при отсутствии кредитования). Такого предложения на рынке практически нет. В более дорогих сегментах клиент настроен ждать нужных ему тенденций, особенно - в отношении коттеджных посёлков с недостаточно развитой и застроенной территорией

Генеральный директор фирмы «Т-дом» Дмитрий Зюзин отмечает плюсы сложившейся ситуации: цены на стройматериалы упали более чем в три раза, стоимость работ снизилась до уровня 2005 года. «Работы по строительству много, мы продолжаем все начатые проекты в полном объеме»,- говорит Дмитрий Зюзин. «Т-дом» строит несколько мини-поселков, возводит (после реконцепции под новые требования ПЗЗ) таун-хаузы в Парголово, осваивает строительство «под ключ» - для сдачи в аренду, ведет переговоры с одним из крупных концернов, которому, вероятно, понадобится арендное жилье для сотрудников…

«Снижение спроса дает возможность некоторой части девелоперских компаний проявить творческий подход и осваивать новые грани бизнеса. Сегодня он требует более долгосрочных вложений, но затем может приносить стабильный доход на протяжении десятилетий»,- полагает Дмитрий Зюзин.


По материалам журнала "Пригород"