Пузыри в придонном слое

Брокеры и аналитики уверены: если все-таки докопаться до вожделенного рыночного дна и постучаться, обязательно услышишь в ответ: «Кто там?» В глубоководных слоях обитают особые существа, которые чувствуют себя вполне комфортно в условиях огромного давления и отсутствия света.
Строительный год закончился для Петербурга вполне успешно и с рекордной суммой: по данным администрации, в эксплуатацию сдано более 3,2 млн кв. м жилья. Вице-губернатор Александр Вахмистров объясняет этот феномен стремлением строителей как можно быстрее завершить пусковые проекты: только квартиры высокой степени готовности сегодня имеют хорошие шансы найти покупателей. Скептики, впрочем, говорят и об административном давлении: в условиях кризиса нужны хорошие показатели.

За год рублевые цены на строящееся жилье выросли в типовом сегменте на 28,5%, в бизнес-классе — на 32,5%. Элитное жилье показало незначительную прибавку — всего 9,1%. Показатели долларового прироста, естественно, гораздо скромнее, а в элитном классе — и вовсе минус 4,2%. В IV квартале, как и на других региональных рынках, в Петербурге был зафиксирован спад: цены упали по всем категориям объектов, спрос сократился на 40-50%.

Аналитики ожидали, что в январе ситуация еще ухудшится. Кредитное финансирование практически прекратилось, а многим компаниям предстояли платежи по займам, полученным в период бума и в расчете на неуклонный рост рынка. Худшего, однако, не случилось. Успешно прошли купонные выплаты по облигациям компаний «М-Индустрия», ЛЭК и «ЛенСпецСМУ»; ЛЭК, кроме того, изыскала 1,3 млрд руб. для выкупа бумаг, предъявленных к оферте; Группа ЛСР вернула кредит (5 млрд руб.). В зоне риска оказалась только компания «Строймонтаж»: сначала допустила технический дефолт по облигациям, затем не смогла вернуть кредит Балтийскому банку (800 млн руб.). Банк подал в суд, требуя арестовать счета. Президент «Строймонтажа» Артур Кириленко уверяет, что с банком «ведутся переговоры», задолженность фирмы составляет более 6 млрд руб. Нельзя сказать, чтобы неприятности, постигшие самую амбициозную и агрессивную компанию, сильно расстроили других участников рынка.

В январе покупатели неожиданно активизировались. Холдинг RBI отметил рост «до 60%», компания ЛЭК сообщила, что продажи (по сравнению с декабрем) выросли втрое. Эти сведения подтверждают и специалисты Группы ЛСР. Эксперты оценивают ситуацию осторожно. Речь не идет о восстановлении рынка в его докризисных параметрах. Денежный навес отложенного спроса может иссякнуть к лету. Спросом пользуются хорошо просчитанные проекты в высокой стадии готовности, а также те, по которым девелоперы дошли до предельно возможных скидок.

В элитном сегменте рынка замороженных проектов нет. По данным Knight Frank, на конец декабря 2008 г. на первичном рынке элитного жилья в активной стадии продаж находилось 36 жилых комплексов общей площадью 477 000 кв. м. По мнению генерального директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Михаила Бимона, элитное жилье было переоценено еще в 2007 г.; в начале 2008 г., в период роста цен, предложение готовых элитных квартир на вторичном рынке было на 30-40% дешевле, чем в аналогичных строящихся проектах.

Кризис выровнял ситуацию. Кроме того, в открытом предложении стали появляться объекты, которые раньше расходились в узком кругу. Например, выставлена на продажу трехуровневая квартира в доме у Смольного с террасой, видом на парк и Неву, с отдельным лифтом и придомовой территорией под присмотром ФСО. Квартира принадлежит семье Анановых. (Андрей Ананов — знаменитый ювелир, Никита Ананов — депутат ЗС.) Владельцы оценили эксклюзивное жилье в 16 000 евро за «квадрат». Управляющий партнер компании АРИН Игорь Горский считает, что цена адекватна: «Это штучный товар, в долгосрочной перспективе такие активы только дорожают».

На загородном рынке объем застройки в коттеджных поселках и малоэтажных комплексах на конец 2008 г. составляет более 2 млн кв. м (прирост за год — 28%). Строится более 140 коттеджных комплексов, в составе которых около 13 000 домовладений (прирост — 40%).

За год валютные цены по всем категориям объектов, кроме элитных, снизились на 5-10%. Предполагалось, что спад в этом сегменте будет более глубоким и затяжным. Многие компании свернули рекламную активность, некоторые выставили свои проекты на продажу. В конце года спрос действительно резко упал. Однако в январе стало очевидно, что корректнее говорить не о спаде, а о реструктуризации. Оживился интерес к готовым домам и ликвидным участкам.

ГК «Стинком» за январь реализовала шесть участков в поселке «Гармония» (более 100 км от Петербурга). Хотя зимой землю покупают редко. Компания «ПулЭкспресс» в декабре — январе продала несколько домов в элитном комплексе «Румболово» и участков на побережье Финского залива. Последняя сделка — по 800 000 руб. за сотку — и в благополучные времена смотрелась бы солидно, так что о демпинге речь не идет. «ПулЭкспресс» заключил договоры с двумя десятками других компаний и теперь продает их объекты тоже, при необходимости реализует и квартиры, включенные в схему «встречки». «Кризис начинается в головах, но он там же и заканчивается. — говорит генеральный директор “ПулЭкспресса” Андрей Бочков. — Люди психологически устали от негатива». Руководитель компании «Терра» Дмитрий Зюзин приостановил строительство крупных поселков и зарегистрировал фирму «Т-Дом». Компания вывела на рынок новый формат — мини-поселочки на несколько домов в сложившихся поселениях ближнего пригорода на территории в 1-2 га. «Citibank диверсифицировал бизнес, мы — тоже», — констатирует Зюзин.

Подробнее