Загородный рынок <<по полочкам>>
Рынок дорогих коттеджных поселков хоть и невелик, но всё же есть смысл его проанализировать.
1) Элитных коттеджных посёлков вовсе не огромное количество, и их пропорция в кризис по отношению к другим классам не изменилась( около 15%), поселков премиум – класса – еще меньше (около 6 – 7%). Их не очень-то много и строилось, в отличие от поселков бизнес – класса, занимающих половину рынка. Цена за единицу объекта там всегда была выше, примерно в 7-8 раз дороже эконом – класса. Цены по ним за сотку земли примерно в 2 раза отличаются от приличных участков бизнес – класса и в 3-4 раза за метр квадратный коттеджа с участком от эконом – класса. Продажи в них и раньше были единичными (т.к. хороший товар всегда штучный), но и по цене элитные дома и участки просели гораздо больше всех остальных (до 2-3% в месяц вниз). Сейчас пропорция общего предложения изменилась в сторону эконом – класса за счет изменения подхода бизнеса к планировке и инфраструктурному насыщению в сторону усреднения параметров поселков, и их доля приближается к половине рынка. Постепенно бизнес переформируется, но не так быстро. Ведь переформировывать проект в стадии высокой степени готовности не так просто, т.к. приходиться преодолевать большую инерцию. Это как маховик – запустил – трудно остановить, тем более задать новый ритм. Да и представить себе на половину реализованный посёлок для верхней части среднего класса, где уже живут довольно состоятельные граждане в добротных домах, и вдруг вокруг них начинают расти <<скворечники>> на 6 сотках. Бизнесу, который управляет и дальше собирается управлять этим проектом, придётся как-то объяснять клиентам свой обман, а их доводы о том, что это попытка получать хоть какую-то прибыль, не удовлетворят никого.
<<Дефицита земли>> нет. Изречение Марка Твена: <<покупайте землю, её больше не производят>>, сегодня к нашим пригородам не относится. Спрос в любом, в том числе самом массовом сегменте, сейчас далёк от предложения, так что земли <<навалом>>. И стремительность продаж – только иллюзия, которую испытали те, кто делает бизнес на загородной недвижимости, продав весной-летом 2010 г., когда солнышко начало припекать, в 2 – 3 раза больше объектов, чем не в сезон.
250-300 тыс. $ за объект сейчас цена, конечно, не для массового спроса. Но нужно учесть, что все новые попытки создания поселков – либо только на словах, либо ими занялись люди, которые вели другой бизнес, и он <<встал>>. Просчитав, что если раньше заработки от этого были 100-150%, решили, что им хватит на <<безрыбье>> и 20-30%. Но не тут-то было (хотя на словах в этих <<проектах - фантомах>> дешевле, чем у всех). А с теми еще ценами (250-300 т. $)продолжают надеяться выйти на себестоимость и возможность обеспечить сотрудников работой, те кто, как я уже говорил, начали проекты до спада.
2) Если приглядеться к рынку внимательнее, можно понять, что и в сложившихся населенных пунктах осталась пригодная для строительства земля. С ней расстаются потихоньку те, кто купил её на <<подъёме>>, чтобы сберечь и приумножить свои деньги. Да и муниципальные власти начинают проявлять активность в продаже наделов через аукционы (деньги и власти тоже нужны), чтобы сгладить <<голос народа>> социальным финансированием. Сейчас земля и стройматериалы в цене не растут, поэтому частного застройщика ничто, кроме желания поскорее въехать в свой дом, не остановит от тщательной оценки и выбора, и проекта, и материала, и подрядчика. С инженерными коммуникациями хоть все и сложно в сложившихся населенных пунктах, но попытаться можно, просто надо требовать положенного в соответствии с Законом, а не ждать от энергетиков милости. Если человек знает свое право, допустим, на 15 КВт для ИЖС, то он их рано или поздно получит. Никто не любит <<заноз в пятке>>, в том числе и энергетики. В крайнем случае можно на первое время обойтись автономными коммуникациями. В общем, кто ищет, тот всегда надет.
Дачная амнистия, которая распространяется и на ИЖС, снимает частично вопрос о получении разрешения на строительство до 2015 г. Но для этого надо получить град план, который в свою очередь не дадут без предоставления ТУ. Сейчас для регистрации дома разрешения не требуется.
3) Земля уже года два не скупается сотнями гектаров, а только предлагается к продаже теми, кто её раньше скупал. Но не так результативно.
4) Вторичный рынок всегда зависит от первичного в ценовом плане. Но цена в 3 млн. рублей за <<приличный>> объект совсем невысокая(если это не садоводство в 6 соток, и распологается близко к городу), т.е. подходит для ПМЖ вместо городской квартиры с удобствами. Посчитайте сами. Минимальная площадь дома пригодного для проживания (нельзя путать с квартирой, т.к. там нет котельных и других излишеств) начинается от 70 м кв. Минимальная себестоимость строительства дома, даже если сэкономить на привлечении подрядчика, и если застройщик имеет строительное образование и знает, где взять стройматериалы подешевле (я не имею ввиду краденные) – около 10 000 – 15 000 р./м кв. будущей площади. Получается уже более миллиона, плюс земля, которая близко к городу никогда дешево не стоила – еще min 1 000 000 рублей, плюс коммуникации и не только наружные, плюс участок надо обнести забором, и хотя бы щебнем дороги во двор засыпать, и мы выходим на цифру выше названной. Можно скроить, если все подводится и делается централизованно, но в сложившихся населенных пунктах, хоть и за большие деньги, но быстро не бывает, а коттеджный бизнес в убыток себе работать не будет – сейчас все считают деньги. Можно сделать проверку производных этого уравнения и с другой стороны: взять цены на м кв. квартиры (Минрегиона для ЛО в 2010 – 37 800 р.), умножить на стандартную <<двушку>> (ведь не к однокомнатной же приравнивать целый дом, а то получится как в анекдоте про финна - <<Сеппа, ты зачем построил дом с одной комнатой? – меньше не имеет смысла>>). Так вот умножим на те же 70 квадратных метров и получим 2 650 000 рублей. Получается, что те же 100 000 $ - это еще сладкая цена для домика. А правила, которые диктует бизнес, это те правила, которые им диктует рынок.