На каком этапе и каким образом должны передаваться деньги? На сегодняшний день практикуются три способа.

1. Наличный расчет "из рук в руки"

Вариант самый простой, но не самый безопасный ,если не соблюсти ряд условий . Если продавец получает деньги непосредственно при подписании , или сразу после подписания договора, но до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, он может отказаться от сделки. От этого можно обезопасить себя в случае, если деньги передаются Продавцу после подачи документов на регистрацию в Росреестр ( который должен производиться совсместно Покупателем и Продавцом или их законными  представителями ,либо их доверенными лицами, полномочия которых подтверждены доверенностью , выданной в установленном Законом порядке ). В этом случае, после того, как Росреестр примет документы ( правоустанавливающие ) с  заявлением продавца о прекращении права собственности на его имя ,совместно с заявлением покупателя о регистрации перехода права собственности на  имя последнего , подписанием которых стороны договора выражают свою волю на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, в соответствии с 122 ФЗ РФ "О государственной регистрации" , одна из сторон уже не сможет в одностороннем порядке отозвать документы с гос.регистрации. А может лишь приостановить ,по своему заявлению  на срок до 3х месяцев , ее проведение регистрирующим органом  и , за указанный срок, должна будет предоставить вступившее в силу решение суда о признании сделки недействительной, а такое решение суд никогда не вынесет, если сделка была законной. В случае , если заявитель не предоставит такого решения суда, переход права собственности будет зарегистрирован по истечении 3-х месяцев.

Если же процедура оплаты запланирована после того, как новый владелец жилья получит свидетельство о собственности, он легко сможет оставить продавца без квартиры и без денег.  И уже тому придется через суд пытаться истребовать оплату за свою недвижимость.

Еще одна возможность для мошенничества – использование фальшивых купюр. Несмотря на то, что сама по себе передача наличных не требует дополнительных затрат, проверка банкнот на специальном оборудовании может обойтись в круглую сумму.

Кроме того, даже если продавец и покупатель полностью друг другу доверяют, существует риск банального ограбления.

Но, конечно, при таком способе расчетов ,стоит позаботиться и о проверке подлинности купюр , и о безопасном месте для проведения расчетов и о безопасности при транспортировке денег от места проведения сделки , либо о безопасном помещении денег на хранение. 

2. Банковская ячейка

Сегодня - это самый распространенный способ произвести расчет. Продавец, покупатель и банк заключают трехсторонний договор об аренде ячейки в банковском депозитарии. В присутствии обеих сторон сделки, представителя банка и, как правило, риелтора в ячейку закладываются деньги за квартиру, после чего ячейка блокируется на определенное время – обычно на срок регистрации права на недвижимость.

Затем банк открывает доступ к ячейке для продавца – в случае, если он предоставит зарегистрированный договор купли-продажи жилья,  подлинник (либо надлежащим образом заверенную копию )  свидетельства о собственности на имя нового владельца или соответствующую выписку из ЕГРП.

Если же сделка по каким-то причинам не состоялась и регистрация права  на нового собственника не произошла, доступ к деньгам получает покупатель. Но, представим ситуацию, при которой продавец заложил с покупателем деньги в ячейку, подписал договор а подать на регистрацию не смог (например , по внезапной болезни ). на такой случай необходимо предусмотреть в договоре на аренду ячейки не просто срок, при наступлении которого покупатель сможеть вернуться в ячейку и забрать назад свои деньги , но и перечень документов , который ему надо будет для этого предъявить банку. При составлении такого перечня  очень важно не путать такие документы , как :  отказ регистрирующего органа в гос.регистрации права собственности и уведомление о приостановке регистрационных действий. При приостановке , регистратор дает время на устранение ошибок или недостатков, допущенных при сделке. Срок такой приостановки, не может по Закону превышать 1 месяц. Поэтому приостановка регистрации  не можнт свидетельствовать о том , что Государство не признает право за покупателем на объект.  Другой случай, если регистрирующий орган выдает отказ в регистрации права собственности на имя покупателя и перехода права собственности от продавца.  Следует понимать , что прекращение права продавца и регистрация права на покупателя происходят одномоментно.  При отказе органа гос.регистрации, собственником остается продавец.  На такой случай, банки,как правило,  предлагают прописать в качестве  документа-основания для раскрытия покупателю ячейки - предоставление в банк  оригинала отказа регистрирующего органа в регистрации права собственности на имя покупателя.. Но здесь тоже "зарыта собака " Следует помнить, что сам по себе отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности не является автоматическим признанием Государством недействительности сделки. Во-первых - это может быть просто следствием ошибки самого регистратора, а также причины отказа , в ряде случаев , возможно устранить подписанием дополнительного соглашения к правоустанавливающему договору ( например, когда причиной отказа явилась техническая ошибка в тексте договора или в описании в его тексте реквизитов удостоверяющих личность стороны ,документов ).  Во-вторых, по  Закону сделка с недвижимым имуществом заключается подписанием договора, а Государство регистрирует только переход права собственности. Соответственно, , договор остается в силе , и если покупатель заберет деньги из ячейки, то после этого он может обратиться в суд с требованием, обязать регистрирующий орган произвести регистрацию права , либо с иском о  признании судом за собой права на такое  недвижимое имущество. При этом, правоустанавливающим документом для государственной регистрации будет уже не договор между продавцом и покупателем, а вступившее в силу решение суда.  В таком случае покупатель сможет получить и недвижимость и деньги, которые уже вернул за нее. От такого поведения покупателя можно себя обезопасить , внеся в договор аренды банковской ячейки пункт о том, что покупатель может самрстоятельно забрать из ячейки деньги,  предоставив в банк не только оригинал отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности, но и , в обязательном порядке, оригинал подписанного продавцом соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Несмотря на то, что  способ расчетов через банковскую ячейку считается одним из самых безопасных, надо иметь в виду, не только вышеупомянутые тонкости, но и то, что банки чаще всего не обязаны проверять содержимое, которое закладывается в ячейку, а также подлинность предоставляемых документов.

Обходится аренда банковской ячейки обычно от 1 до 5 тысяч рублей , в зависимости от срока аренды и особых условий , которые стороны дополнительно захотят в договор аренды ячейки внести.

3. Банковский аккредитив

Покупатель вносит стоимость квартиры на специальный аккредитивный счет, с которого в течение определенного времени уже не может снять деньги. Продавец получает уведомление о поступлении средств на счет и может получить их по предъявлении документов, аналогичных тем, что открывают доступ к банковской ячейке.

Этот способ передачи денег, несмотря на свою надежность и прозрачность, используется нечасто. Виной тому консервативность наших граждан, которые не привыкли к безналичным расчетам и боятся доверять банкам крупные суммы.

Кроме того, останавливает и высокая стоимость процедуры. В договоре об открытии аккредитивного счета указывается реальная сумма сделки. От нее же высчитывается и комиссия за банковские услуги, которая составляет в среднем от 0,5 до 5 процентов стоимости квартиры.

Елена Варванина с дополнеиями коллектива юристов

Источник