Дмитрий Синочкин

Коммунальные миллиарды – в малоэтажку

Депутаты Госдумы обсуждают законопроект, предусматривающий массовое строительство малоэтажных домов для расселения жителей из аварийного фонда. Финансировать процесс будет Фонд ЖКХ, землю предоставят муниципальные власти.

Если проект будет принят (пока он прошел первое чтение), у чиновников прибавится хлопот, а у строителей-малоэтажников появится возможность претендовать на солидный кусок госзаказа.
Разработчики полагают, что с нового года власти субъектов федерации и муниципальных образований будут не просто расселять аварийные дома, а «с учетом интересов развития малоэтажного строительства».
Из действующего законодательства исключается указание о сроках признания домов аварийными. Организаторы этой инициативы признали, что в таком ограничении нет смысла, потому что все равно регион не может выйти за установленные правительством лимиты.
Средства Фонда ЖКХ (в пределах лимита) могут быть использованы для малоэтажной новостройки при выполнении нескольких важных условий. Ключевые требования: наличие региональной адресной программы расселения и работа строго по муниципальному контракту – в рамках сильно критикуемого, но действующего 94-ФЗ.
Строить можно дома, предусмотренные пунктами 2 и 3 49-й статьи Градкодекса. То есть таун-хаузы максимум на десять секций и малоквартирные домики не выше трех этажей и не более чем на четыре подъезда. Такое строительство до сих пор не требовало получения специальных лицензий и пока остается вне рамок саморегулирования – вариант, максимально привлекательный для частной инициативы и для малого бизнеса. (Правда, для подключения сетей без допусков все равно не обойтись, так что поводок не слишком длинный).
Ценовой ориентир устанавливается Минрегион (для Петербурга сегодня – не дороже 44 300 рублей за метр, для области – вроде бы 31 800); срок выполнения контракта – 18 месяцев; проект планировки и межевания готовит застройщик; в ту же сумму могут быть включены подготовка и согласование проекта, инженерные изыскания и стоимость подключения сетей. При этом аванс – всего 30%.
По мнению строителей, наибольшие трудности будут связаны даже не с ценой контракта, а с безусловной необходимостью использовать собственные средства. На 30% аванса дом не построить, сроки согласований зависят от расторопности инстанций. На практике обусловленные законопроектом полтора года может занять как раз утверждение ПДП и технических условий. А за нарушение сроков контракт с застройщиком могут просто расторгнуть, он утратит права на участок и потом может до посинения судиться с муниципалитетом, доказывая, сколько денег вложил. (Такой опыт у строителей, к сожалению, уже есть.)
Источники в Думе полагают, что закон будет принят в осеннюю сессию и начнет действовать с 2010 года.
По мнению директора по развитию компании «Центр Согласований» Антона Венедиктова возможность комплексного расходования денег Фонда ЖКХ «ускорит процессы реновации территорий». Правда, механизм предоставления участков пока неясен.
Юрий Врацких, руководитель проекта «СитиХаус», отмечает, что соотношение «30 на 70», при дефиците оборотных средств у большинства строительных фирм и проблемах с проектным кредитованием резко сужает круг возможных участников.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор фирмы «Т-Дом», полагает, что схема выделения участков без торгов несет в себе скрытые конфликты и огромные возможности для коррупции. Впрочем, как и выбор подрядчика по 94-ФЗ: «Такие конкурсы, как правило, выигрывают либо те, кто идет на откровенный демпинг, либо фирмы, аффилированные с местной администрацией. Сроки реализации таких проектов в значительной степени зависят от чиновников, что создает внешние риски для застройщика или предполагает дополнительные расходы «на ускорение процесса»,- говорит г-н Зюзин.
На коммерческий рынок малоэтажного жилья застройка для переселенцев из аварийного фонда не повлияет. За исключением тех случаев, когда муниципальные объекты будут появляться вплотную к сложившимся коттеджным зонам.
После скандала с начислением зарплат (Счетной палате и прокуратуре показалось нескромным, что руководители Фонда ЖКХ, ничего еще толком не сделав, выписали себе солидные оклады и премии) Фонд просто обязан продемонстрировать эффективность. А региональные власти вовсе не прочь использовать бюджетные миллиарды для решения социальных проблем. Новый закон предполагает существенные ограничения и условия – но все же не такие жесткие, как в этом году.
Так что положительный результат все же вполне возможен.