ПРОГНОЗЫ по рынку петербургского региона удобнее всего строить с оглядкой на то, что происходило год-два в Подмосковье. В Москве снижается количество новостроек. “Двигатель продаж” – комплексы эконом-класса - смещается в Подмосковье. В Столице преобладает (92%) монолитное (не дешевое) новое жилье. При этом в Москву потихоньку начали возвращаться покупатели с запросами под десяток миллионов долларов за объект. В Питербурге еще остается возможность для роста города вширь (взять хотя бы новые кварталы комплексной застройки на севере города: Парнас, Осиновую Рощу, Нижнее Парголово и др.), но часть потенциальных покупателей уже не гнушаются и новостройками в области (в Буграх, Ново-Девяткино и др.). Для малоэтажного загородного рынка город - как лакмусовая бумажка: если без форс-мажора, то через несколько месяцев городские тенденции проецируются на малоэтажку. Застройщики уже не экономят каждый метр земли, пытаясь возвести на двенадцати сотках особняки по 700-800 кв. метров, а чаще берут меньшие участки (чтобы снизить земельную составляющую в цене "квадрата") и дома строят до 150 кв. метров.
Кризисная модель оптимизации цены (уменьшение площади дома и участка) привела и к негативному моменту: застройщики начали экономить на качестве строительства. Как покупатели недвижимости стали реже обращаться к риэлторам, чтобы выкроить немного на комиссионых, так и застройщики начали экономить на проектах, технадзоре, да и на материалах. Переход с неоправданно высокого по цене импортного кирпича на хорошие отечественные аналоги, на наш взгляд, не вредит, но изготовители этих аналогов тоже хотят "оптимизировать", а тут уже страдает качество.
На рынок влияют и настроения.
Двеннадцать миллионов российского среднего класса в большинстве своем проживают в Москве и Питере, но не могут чувствовать себя комфортно даже за высокими заборами. Тема года - ”пора валить”. Последние год-полтора редко встретишь человека, который, чего-то добившись до кризиса и не растеряв добытое в кризис, не обсуждал бы с приятелями эту тему. Может быть, пока чисто формально, но раз тема возникла - значит, готова почва…
И бизнес, и ментальность людей меняются. Кто бы мог подумать что”жареный петух” так быстро выстучит в мозгах людей другое отношение и к потребительским приоритетам, и к оценке своих сил и ресурсов.
В загородном сегменте меняются запросы покупателей: все теперь понимают, что не нужен (если ты не олигарх) огромный участок, в большинстве уголков которого ты бываешь только летом, и то – раз в неделю. И дом с запасом спален в два-три раза – тоже не нужен. Люди уже не планируют приобретение жилья как вложение с оглядкой на будущее правнуков.
Средний класс, несмотря на увещевания о снижении налоговых и административных барьеров, пока тихо погибает. И вряд ли массовый исход людей из бизнеса в госслужбу сможет сохранить их доходы на том же самом уровне.
Продавцы загородной недвижимости не особо сбрасывали цены в последние два года. Во - первых, ждали, что вот - и выровняется, а во-вторых, в условиях, когда никому ничего не надо, сбрасывать цену бесполезно: все равно не купят. Это ведь другое качество жизни, а над ним человек начнет задумываться, только когда приобретет уверенность (в том числе и сильно подорванную психологическую) в стабильности дохода на обозримую перспективу. Ответственней люди начали относиться и к ипотеке. На первый план вышел ответ на вопрос не “Как бы взять?”, а “Как отдавать?”. Сейчас даже ведущие банки не гнушатся загородной недвижимости, хотя решения принимают дольше и сложнее. В банках при всей избыточной ликвидности еще живут опасения: "загородка" -товар штучный, эксклюзивный, не подверженный массовой типовой оценке, соответственно - трудно просчитать риски. Да и покупатель таких объектов - тоже клиент из зоны риска. Избыток предложения на этом рынке тоже способствует определению цены и ликвидности. Спрос есть, но он поляризован в верхнем и нижнем ценовом сегментах, бизнес-класс как-то провалился. Застройщики пытаются сейчас оживить рынок, начиная партнерские проекты по продаже объектов в коттеджных поселках с банками.
На сознание людей, которые лелеяли мысль перебраться на ПМЖ за город, повлияли две снежные зимы. Теперь образ загородного дома неотделим в сознании от хорошего внедорожника и гастарбайтера, который лопатит снег (а ведь ему надо где-то жить). Все это увеличивает минимум на треть цену будущей загородной покупки в сознании потенциального клиента.
Власть за последнюю пару лет много средств влила в исполнение и увеличение социальных обязательств, чтобы сгладить эффект от кризиса. Однако дороги строятся и ремонтируются меньше, и социальная инфраструктура не растет. Да и бизнес сразу начал экономить на инфраструктурном наполнении коттеджных поселков. Больше всего это затронуло тех, кто живет за городом постоянно. И многие пересматривают свое желание переселиться из города. Дачам в этом отношении проще - с них социальный спрос невелик.
Сейчас на рынке выживает тот, кто может предложить максимально взвешенную цену (не то чтобы самую низкую, а самую низкую за самый хороший объект). В общем, можно констатировать: в принципе, все не так плохо, но очень трудно и по-другому.