Интервью

Никогда еще выбор загородных вариантов не был таким обширным: хочешь — участок, хочешь — дом. Да хоть секцию в таунхаусе. В ближнем пригороде или в дальней Ленобласти, у леса или в чистом поле, вдали от людей или в населенном пункте. И никогда еще не было такого несоответствия между тем, чего хочет покупатель, и тем, что предлагают ему застройщики.

О капризах загородного рынка рассуждает руководитель ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин.

– В России сложилось отношение к загородному дому как к предмету роскоши. Оно сохраняется? Или сдвиг все-таки есть?

– Смещение в пределах погрешности. Если судить по всплеску спроса на квартиры, то загородка подтягивается, но очень нескоро. А «понятные» (ликвидные) квартиры в городе все раскупили.

У меня супруга работает в нашей компании заместителем. У нее есть свои доходы. И как раз перед стремительным весенним подорожанием она купила несколько квартир. А не «загородку». Это более понятная инвестиция. Ну, не продашь — так сдашь в аренду. Сдавать в аренду загородный дом — более сложная задача. Как и продавать.

– Какие недостатки загородной жизни тормозят спрос?

– Прежде всего — удаленность от места работы. Это важно для экономически активного населения. Я помню «тучные» времена (до 2008 года), когда мы строили большие поселки. Офис у нас был сначала на Светлановской площади, а потом головной офис переехал на Каменноостровский проспект, в дом от RBI. Дорога для меня туда-обратно — около двух-трех часов. Из восьми рабочих. Это очень непродуктивно.

Загородная жизнь зависит от дорожной обстановки: ДТП случилось; снег пошел; деревья попадали. Да что угодно. И все — альтернатив, как правило, нет. Особенно если на маршруте железнодорожный переезд. Выезжаешь на работу — и не знаешь, во сколько приедешь. Это сильно раздражает, сказывается на рабочем настрое. Хотя последние годы доступность стала лучше.

Я стал больше ценить время. После пятидесяти это приходит. Оно летит, его не так много остается. У меня 28 лет один и тот же парикмахер, работает на Гончарной. Я к ней езжу на метро, а не на «Мерседесе»: не хочу тратить время.

И для покупателей время — важнейший ресурс.

– Переход на удаленку не сгладил остроту этой проблемы?

– Мы ушли на дистанционную работу в марте, вышли в офис только в августе. Всех перевести не получится: например, директор по строительству должен мотаться по площадкам. Хотя в целом можно радикально сократить количество сотрудников, которым надо быть в офисе, но только тех, кто способен не отвлекаться в условиях сниженного контроля со стороны руководства. «Летучки» и «планерки» без проблем ведутся в режиме конференц- или видеосвязи.

– Как вы оцениваете сегодняшнее предложение загородных объектов?

– Как избыточное. Объектов много, но зачастую не тех, что нужны покупателю. Большие компании, которые строят многоквартирные дома в городе, чувствуют спрос, они на этом «собаку съели». В загородном сегменте половину домов строят частники. Нередко — исходя из собственных предпочтений. А дом — специфический товар. То, что нравится одному, совсем не подойдет другому. И построенный дом может долго не найти своего хозяина. Кроме того, в период спада загородные девелоперы пытаются что-то делать. Например, строят не под заказ, а на собственные средства. И построенное, мягко говоря, не всегда соответствует массовому спросу.

– Массовый спрос — до 10 млн?

– Массовый спрос — это недорогой дом с участком. Даже каркасный, но за 7 млн. А кирпичный за 12 млн уже не хотят. Не знаю почему. Верхняя граница массового спроса — 7–8 млн рублей. У нас был объект в Парголово, продавался за 11,5 млн рублей — целый год. В итоге продали за 10 млн.

Труднее всего принимают решения те, кто продает единственное жилье в городе, чтобы приобрести дом. Они долго думают и никак не могут решиться. Те, у кого денег не много, — очень медленные покупатели. Звонят по несколько раз, расспрашивают. Все им расскажешь про строительство... Про срок службы до капремонта: хороший каркасник — 25 лет, а кирпичный — 100–125 лет. Если брать затраты на дом с полной отделкой — всего на 5–7% отличается каркасный от кирпичного. Потому что отделка, инженерия, материал кровли — все то же самое.

Загородный дом — как наркотик. Хочется все время улучшать. Этим больны даже строители, которые себе строят дома. Начинают — и не остановиться. Нет предела совершенству. Это не квартира!

В многоквартирном доме — все живут в муравейнике, примерно одинаково. А частный дом — это живой организм. Первый год он своих жильцов «прописывает». Там постоянно или что-то ломается, или надо что-то настраивать...

Мы в основном занимаемся ИЖС, это не поселок в чистом поле. Обязательно рядом что-то есть. Очень много людей, которые ехали смотреть дом за 11 млн — на фото их все устраивало. Но вот они приезжают и видят: рядом — дом больше и красивее. И у них начинаются сомнения: рядом же постоянно будет жить кто-то круче меня. Это тоже играет роль.

И в обратную сторону тоже работает: люди приезжают смотреть дом бизнес-класса, и где-то на подъезде видят избушку начала прошлого века. Им объясняешь: это Парголово, здесь с 1234 года люди живут, поселок на 500 лет старше Петербурга. Здесь все хорошие места давно разобраны!

Люди начинают смотреть с ближних пригородов. Не хотят сильно менять сложившийся образ жизни. Северные районы смотрят северяне. Южные — южане. Люди вообще с трудом отказываются от своих привычек.

Хотя аудитория постепенно меняется. Раньше преобладали покупатели от 40 лет и старше, сейчас спрос начинается от 25–26 лет. Рынок помолодел. И почти не стало покупателей за 60. Почти нет. В середине нулевых было достаточно таких покупателей.

– Есть разница в спросе на северном и на южном направлении?

– Южное направление я знаю хуже, мы им почти не занимаемся. Но разница, конечно, есть. И в престижности, и по ценам. Девелоперы перед последним бумом скупали поля и делали поселочки по 7–8 млн за домовладение. У нас участки столько стоят. Что касается города и ближайших пригородов — здесь большой разброс цен.

И в Левашово недавно продалось 16 га земли под ИЖС по 12 долларов за квадрат. Совсем недорого, потому что сразу за этим наделом начинаются заводы и свалка.

Покупатели берут, потому что дешево. Потом начинают разбираться, насколько комфортно там будет жить... Север хорош тем, что здесь городские районы напичканы инфраструктурой. Магазин на магазине, ресторан на ресторане. Собственно, Ленинград и в советское время развивался от северных районов.

– Юг тоже активен, строится в сторону Москвы. Агломерации тянутся навстречу друг другу и встретятся в Бологом. Более конкретный вопрос: как должно быть организовано управление поселком?

– Любой коллектив — что ТСЖ, что КП — строится и живет с одними и теми же закономерностями. Если есть сильный лидер, который может настоять, довести свою позицию или заставить, — тогда все нормально. Но такого человека найти трудно.

– Вам приходилось проходить процедуру бесплатного предоставления участков под садоводство, например?

– Мы всегда покупали. Причем всегда — сразу в собственность, и лучше — с «возрастом» этой собственности за пределом исковой давности. Ты понимаешь, что покупаешь, и гарантирован от возникновения внезапных претензий.

Есть такая поговорка: «деньги там, где есть проблемы». Если стараться получить бесплатно — обязательно какие-то проблемы зарыты. Например, рядом с Сертолово Морозовское лесничество — замечательное место. Но военные с муниципалами до сих пор спорят: кто кому и что передал, кто превысил полномочия.

– Насколько затраты на содержание дома в 150–200 метров выше, чем расходы на квартиру?

– Давайте сразу уточним: ИЖС в сложившейся застройке или коттеджный поселок?

– Допустим, поселок.

– Тогда эксплуатация обойдется в два — два с половиной раза дороже, чем содержание трехкомнатной квартиры или дома, который человек построил себе сам. Или такого, как мы строим в сложившихся кварталах, — это микродевелопмент. Не нужно делать подъезды, внутренние дороги, ставить шлагбаум.

– А как же безопасность, охрана, огороженная территория?

– Не могу сказать, что ситуация в организованных поселках и в сложившейся застройке как-то принципиально отличается. Чаще воруют на стадии строительства — что в поселке, что в зоне ИЖС. Гастарбайтеры и прочее. А самая лучшая охрана — если рядом, к примеру, в сложившейся застройке, живут какие-нибудь дедушка с бабушкой. Это, как если в усадьбе или на подворье гуси живут — лучшая сигнализация. И здесь: узбек понес куда-то мешок — сразу позвонят.

– Как складывается жизнь в «Деревне Зюзино»?

– Идет своим чередом. У нас получается разделение на зоны. Там, где частная застройка, — это такой небольшой клубный поселок. Все друг друга знают. Даже если кто-то постоянно не живет — мы обеспечиваем полный хаус-кипинг. Включая уборку, готовку и сиделку. Если пыль осела, мухи нападали — приятно ведь приезжать в чистый дом. Экономия на отоплении, если постоянно температуру поддерживать и протапливать (до комфортного уровня), перед самым приездом.

Живут у нас две семьи хаус-кипиров, у них фактически отдельные квартирки, в доме для персонала. Сначала жили два отдельных человека, которые всем занимались. Работали вахтами: скучно становится. Но потом мы решили иначе, взяли две семьи. Одна на хаус-кипинг, вторая на нашу деревенскую ферму. Есть бабушка, которая не ходит, за ней надо ухаживать. Готовят на выходных — например, когда приезжает не вся семья, а только глава семейства. Он, конечно, себе что-нибудь купит, но готовить не будет.

Когда есть хаус-кипер, это все заложено.

– А у вас разве котлы не с дистанционным управлением? По СМС?

– Знаете, чем больше в доме разных систем и устройств, тем больше вероятность, что какое-то из них сломается. Здесь надо соблюдать баланс между комфортом и надежностью. Это как «навороченная» машина, которая из-за своей «навороченности» и дешевеет быстро: в ней гораздо больше того, что может сломаться. Бытовая импортная техника вообще не понимает, как можно работать от 180 вольт, а это у нас сплошь и рядом, особенно зимой.

Электричество выключают раз в два дня, на полчаса. За это время котел забывает свои настройки. Канализационные станции ГБО тоже не любят перепады напряжения и совсем не работают при его отсутствии. Особенно за пределами гарантийного срока. Чем проще, на наш взгляд, тем надежнее.

Возвращаясь к персоналу: вот такой семейный подряд — когда персонал живет семьями — это удобнее и на следующем этапе развития, когда мы построим блок домов для сдачи в аренду. У нас сад, яблони растут, лодки закуплены — но это все надо обслуживать и охранять. И разделять потоки — чтобы те, кто живет постоянно, не ждали очереди спустить на воду свою лодку или гидроцикл.

Либо каждому обустраивать свой кусок озера и место для хранения техники. Это хлопотно, долго и дорого. Мы все храним в одном большом гараже. И для спуска на воду гидроциклов, катеров и лодок достаточно одного человека, что позволяет сохранить и береговую линию в первозданной природной красоте. И банный комплекс обеспечивает всю деревню. Не надо каждому свою баню строить: достаточно позвонить хаус-кипиру и согласовать удобное время, чтобы попариться.

– Верите ли вы в меры в господдержки ИЖС и в длинные недорогие деньги?

– Эти меры у нас пытаются ввести уже много лет. Методом тыка. Вопрос в том, насколько они эффективны. С «дачной амнистией» получилось, но тоже далеко не с первой попытки — ее постоянно чем-то дополняют. Наверное, будут и еще какие-то удачные шаги. Пытались помочь тем, кто готов строить деревянные дома, а заодно и лесной промышленности. По-моему, всего доли процента — тех, кто смог этими льготами воспользоваться.

– Когда планируете начать ваш арендный бизнес?

– Весной начнем строить. Пока система электроснабжения, водоснабжения рассчитана на 18 участков — надо наращивать мощности. Сначала будем застраивать первую линию озера — до 20 домов. Кроме того, нужно четко понимать, что ты хочешь сделать. А для этого — послушать тех успешных, кто этим давно занимается. Но у нас предприниматели охотно рассказывают о своих успехах. И крайне редко — о неудачах. В том числе — в СМИ...

Источник:vprigorode.ru