Основные новости
16.02.2021

21.01.2021

22.12.2020

07.12.2020

01.12.2020

26.11.2020

19.11.2020

12.11.2020

10.11.2020

02.10.2020

23.09.2020

27.03.2020

24.10.2019

13.08.2019

09.08.2019

14.05.2019

17.04.2019

16.04.2019

15.04.2019

18.03.2019

06.03.2019

06.03.2019

04.03.2019

01.03.2019

31.01.2019

12.12.2018

16.11.2018

13.11.2018

12.11.2018

10.10.2018

05.10.2018

03.10.2018

27.09.2018

26.09.2018

25.09.2018

15.08.2018

05.04.2018

18.01.2018

11.01.2018

19.07.2017

07.07.2017

20.05.2017

03.05.2017

20.04.2017

17.04.2017

31.03.2017

20.03.2017

10.01.2017

13.12.2016

21.11.2016

07.11.2016

28.10.2016

24.10.2016

08.09.2016

31.08.2016

30.08.2016

12.07.2016

30.06.2016

04.05.2016

27.04.2016

20.04.2016

11.04.2016

01.04.2016

23.03.2016

14.03.2016

30.12.2015

10.11.2015

25.08.2015

07.04.2015

29.12.2014

01.12.2014

01.12.2014

31.03.2014

03.09.2013

07.03.2013

25.12.2012

16.07.2012

04.07.2012

01.01.2012

01.09.2011

13.07.2011

01.07.2011

28.06.2011

20.05.2011

11.01.2011

02.11.2010

01.11.2010

13.10.2010

01.10.2010

23.09.2010

01.09.2010

30.08.2010

01.08.2010

01.07.2010

07.06.2010

01.06.2010

12.04.2010

01.04.2010

15.03.2010

01.03.2010

15.02.2010

01.02.2010

19.01.2010

18.01.2010

21.12.2009

03.12.2009

02.12.2009

01.12.2009

23.11.2009

01.11.2009

26.10.2009

08.10.2009

01.09.2009

24.08.2009

02.08.2009

01.08.2009

01.08.2009

01.07.2009

30.06.2009

22.06.2009

16.06.2009

15.06.2009

08.06.2009

01.06.2009

12.05.2009

01.05.2009

01.05.2009

24.04.2009

30.03.2009

23.03.2009

20.03.2009

10.03.2009

02.03.2009

01.03.2009

01.03.2009

24.02.2009

23.02.2009

23.02.2009

16.02.2009

09.02.2009

01.02.2009

01.02.2009

29.01.2009

Главная » Интервью

Интервью

Дмитрий Зюзин: «Собственный дом порождает зависимость, его все время хочется улучшить»

Никогда еще выбор загородных вариантов не был таким обширным: хочешь — участок, хочешь — дом. Да хоть секцию в таунхаусе. В ближнем пригороде или в дальней Ленобласти, у леса или в чистом поле, вдали от людей или в населенном пункте. И никогда еще не было такого несоответствия между тем, чего хочет покупатель, и тем, что предлагают ему застройщики.

О капризах загородного рынка рассуждает руководитель ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин.

– В России сложилось отношение к загородному дому как к предмету роскоши. Оно сохраняется? Или сдвиг все-таки есть?

 

– Смещение в пределах погрешности. Если судить по всплеску спроса на квартиры, то  загородка подтягивается, но очень нескоро. А «понятные» (ликвидные) квартиры в городе все раскупили.

У меня супруга работает в нашей компании заместителем. У нее есть свои доходы. И как раз перед стремительным весенним подорожанием она купила несколько квартир. А не «загородку». Это более понятная инвестиция. Ну, не продашь — так сдашь в аренду. Сдавать в аренду загородный дом — более сложная задача. Как и продавать.

 

– Какие недостатки загородной жизни тормозят спрос?

 

– Прежде всего — удаленность от места работы. Это важно для экономически активного населения. Я помню «тучные» времена (до 2008 года), когда мы строили большие поселки. Офис у нас был сначала на Светлановской площади, а потом головной офис  переехал на Каменноостровский проспект, в дом от RBI. Дорога для меня туда-обратно — около двух-трех часов. Из восьми рабочих. Это очень непродуктивно.

Загородная жизнь зависит от дорожной обстановки: ДТП случилось; снег пошел; деревья попадали. Да что угодно. И все — альтернатив, как правило, нет. Особенно если на маршруте железнодорожный переезд. Выезжаешь на работу — и не знаешь, во сколько приедешь. Это сильно раздражает, сказывается на рабочем настрое. Хотя последние годы доступность стала лучше.

Я стал больше ценить время. После пятидесяти это приходит. Оно летит, его не так много остается. У меня 28 лет один и тот же парикмахер, работает на Гончарной. Я к ней езжу на метро, а не на «Мерседесе»: не хочу тратить время.

И для покупателей время — важнейший ресурс.

 

– Переход на удаленку не сгладил остроту этой проблемы?

 

– Мы ушли на дистанционную работу в марте, вышли в офис только в августе. Всех перевести не получится: например, директор по строительству должен мотаться по площадкам. Хотя в целом можно радикально сократить количество сотрудников, которым надо быть в офисе, но только тех, кто способен не отвлекаться в условиях сниженного контроля со стороны руководства. «Летучки» и «планерки» без проблем ведутся в режиме конференц-  или видеосвязи.

 

– Как вы оцениваете сегодняшнее предложение загородных объектов?

 

– Как избыточное. Объектов много, но зачастую не тех, что нужны покупателю. Большие компании, которые строят многоквартирные дома в городе, чувствуют спрос, они на этом «собаку съели». В загородном сегменте половину домов строят частники. Нередко — исходя из собственных предпочтений. А дом — специфический товар. То, что нравится одному, совсем не подойдет другому. И построенный дом может долго не найти своего хозяина. Кроме того, в период спада загородные девелоперы пытаются что-то делать. Например, строят не под заказ, а на собственные средства. И построенное, мягко говоря, не всегда соответствует массовому спросу.

 

– Массовый спрос — до 10 млн?

 

– Массовый спрос — это недорогой дом с участком. Даже каркасный, но за 7 млн. А кирпичный за 12 млн уже не хотят. Не знаю почему. Верхняя граница массового спроса — 7–8 млн рублей. У нас был объект в Парголово, продавался за 11,5 млн рублей — целый год. В итоге продали за 10 млн.

Труднее всего принимают решения те, кто продает единственное жилье в городе, чтобы приобрести дом. Они долго думают и никак не могут решиться. Те, у кого денег не много, — очень медленные покупатели. Звонят по несколько раз, расспрашивают. Все им расскажешь про строительство... Про срок службы до капремонта: хороший каркасник — 25 лет, а кирпичный — 100–125 лет. Если брать затраты на дом с полной отделкой — всего на 5–7% отличается каркасный от кирпичного. Потому что отделка, инженерия, материал кровли — все то же самое.

Загородный дом — как наркотик. Хочется все время улучшать. Этим больны даже строители, которые себе строят дома. Начинают — и не остановиться. Нет предела совершенству. Это не квартира!

В многоквартирном доме — все живут в муравейнике, примерно одинаково. А частный дом — это живой организм. Первый год он своих жильцов «прописывает». Там постоянно или что-то ломается, или надо что-то настраивать...

Мы в основном занимаемся ИЖС, это не поселок в чистом поле. Обязательно рядом что-то есть. Очень много людей, которые ехали смотреть дом за 11 млн — на фото их все устраивало. Но вот они приезжают и видят: рядом — дом больше и красивее. И у них начинаются сомнения: рядом же постоянно будет жить кто-то круче меня. Это тоже играет роль.

И в обратную сторону тоже работает: люди приезжают смотреть дом бизнес-класса, и где-то на подъезде видят избушку начала прошлого века. Им объясняешь: это Парголово, здесь с 1234 года люди живут, поселок на 500 лет старше Петербурга. Здесь все хорошие места давно разобраны!

Люди начинают смотреть с ближних пригородов. Не хотят сильно менять сложившийся образ жизни. Северные районы смотрят северяне. Южные — южане. Люди вообще с трудом отказываются от своих привычек.

Хотя аудитория постепенно меняется.  Раньше преобладали покупатели от 40 лет и старше, сейчас спрос начинается от 25–26 лет. Рынок помолодел. И почти не стало покупателей за 60. Почти нет. В середине нулевых было достаточно таких покупателей.

 

– Есть разница в спросе на северном и на южном направлении?

 

– Южное направление я знаю хуже, мы им почти не занимаемся. Но разница, конечно, есть. И в престижности, и по ценам. Девелоперы перед последним бумом скупали поля и делали поселочки по 7–8 млн за домовладение. У нас участки столько стоят. Что касается города и ближайших пригородов — здесь большой разброс цен.

И в Левашово недавно продалось 16 га земли  под ИЖС по 12 долларов за квадрат. Совсем недорого, потому что сразу за этим наделом начинаются заводы и свалка.

Покупатели берут, потому что дешево. Потом начинают разбираться, насколько комфортно там будет жить... Север хорош тем, что здесь городские районы напичканы инфраструктурой. Магазин на магазине, ресторан на ресторане.  Собственно, Ленинград и в советское время развивался от северных районов.

 

– Юг тоже активен, строится в сторону Москвы. Агломерации тянутся навстречу друг другу и встретятся в Бологом. Более конкретный вопрос: как должно быть организовано управление поселком?

 

– Любой коллектив — что ТСЖ, что КП — строится и живет с одними и теми же закономерностями. Если есть сильный лидер, который может настоять, довести свою позицию или заставить, — тогда все нормально. Но такого человека найти трудно.

 

– Вам приходилось проходить процедуру бесплатного предоставления участков под садоводство, например?

 

– Мы всегда покупали. Причем всегда — сразу в собственность, и лучше — с «возрастом» этой собственности за пределом исковой давности. Ты понимаешь, что покупаешь, и гарантирован от возникновения внезапных претензий.

Есть такая поговорка: «деньги там, где есть проблемы». Если стараться получить бесплатно — обязательно какие-то проблемы зарыты. Например, рядом с Сертолово Морозовское лесничество — замечательное место. Но военные с муниципалами до сих пор спорят: кто кому и что передал, кто превысил полномочия. 

 

– Насколько затраты на содержание дома в 150–200 метров выше, чем расходы на квартиру?

 

– Давайте сразу уточним: ИЖС в сложившейся застройке или коттеджный поселок?

 

– Допустим, поселок.

 

– Тогда эксплуатация обойдется в два — два с половиной раза дороже, чем содержание трехкомнатной квартиры или дома, который человек построил себе сам. Или такого, как мы строим в сложившихся кварталах, — это микродевелопмент. Не нужно делать подъезды, внутренние дороги, ставить шлагбаум.

 

– А как же безопасность, охрана, огороженная территория?

 

– Не могу сказать, что ситуация в организованных поселках и в сложившейся застройке как-то принципиально отличается. Чаще воруют на стадии строительства — что в поселке, что в зоне ИЖС. Гастарбайтеры и прочее. А самая лучшая охрана — если рядом, к примеру, в сложившейся застройке, живут какие-нибудь  дедушка с бабушкой. Это, как если в усадьбе или на подворье гуси живут — лучшая сигнализация. И здесь: узбек понес  куда-то мешок — сразу позвонят.

 

– Как складывается жизнь в «Деревне Зюзино»?

 

– Идет своим чередом. У нас получается разделение на зоны. Там, где частная застройка, — это такой небольшой клубный поселок. Все друг друга знают. Даже если кто-то постоянно не живет — мы обеспечиваем полный хаус-кипинг. Включая уборку, готовку и сиделку. Если пыль осела, мухи нападали — приятно ведь приезжать в чистый дом. Экономия на отоплении, если постоянно температуру поддерживать и протапливать (до комфортного уровня), перед самым приездом.

Живут у нас две семьи хаус-кипиров, у них фактически отдельные квартирки, в доме для персонала. Сначала жили два отдельных человека, которые всем занимались. Работали вахтами: скучно становится. Но потом мы решили иначе, взяли две семьи. Одна на хаус-кипинг, вторая на нашу деревенскую ферму. Есть бабушка, которая не ходит, за ней надо ухаживать. Готовят на выходных — например, когда приезжает не вся семья, а только глава семейства. Он, конечно, себе что-нибудь купит, но готовить не будет.

Когда есть хаус-кипер, это все заложено.

 

– А у вас разве котлы не с дистанционным управлением? По СМС?

 

– Знаете, чем больше в доме разных систем и устройств, тем больше вероятность, что какое-то из них сломается. Здесь надо соблюдать баланс между комфортом и надежностью. Это как «навороченная» машина, которая из-за своей «навороченности» и дешевеет быстро: в ней гораздо больше того, что может сломаться. Бытовая импортная техника вообще не понимает, как можно работать от 180 вольт, а это у нас сплошь и рядом, особенно зимой.

Электричество выключают раз в два дня, на полчаса. За это время котел забывает свои настройки. Канализационные станции ГБО тоже не любят перепады напряжения и совсем не работают при его отсутствии. Особенно за пределами гарантийного срока. Чем проще, на наш взгляд, тем надежнее.

Возвращаясь к персоналу: вот такой семейный подряд — когда персонал живет семьями  — это удобнее и на следующем этапе развития, когда мы построим блок домов для сдачи в аренду. У нас сад, яблони растут, лодки закуплены — но это все надо обслуживать и охранять. И разделять потоки — чтобы те, кто живет постоянно, не ждали очереди спустить на воду свою лодку или гидроцикл.

Либо каждому обустраивать свой кусок озера и место для хранения техники. Это хлопотно, долго и дорого. Мы все храним в одном большом гараже. И для спуска на воду гидроциклов, катеров и лодок достаточно одного человека, что позволяет сохранить и береговую линию в первозданной природной красоте. И банный комплекс обеспечивает всю деревню. Не надо каждому свою баню строить: достаточно позвонить хаус-кипиру и согласовать удобное время, чтобы попариться.

 

– Верите ли вы в меры в господдержки ИЖС и в длинные недорогие деньги?

 

– Эти меры у нас пытаются ввести уже много лет. Методом тыка. Вопрос в том, насколько они эффективны. С «дачной амнистией» получилось, но тоже далеко не с первой попытки — ее постоянно чем-то дополняют. Наверное, будут и еще какие-то удачные шаги. Пытались помочь тем, кто готов строить деревянные дома, а заодно и лесной промышленности. По-моему, всего доли процента — тех, кто смог этими льготами воспользоваться.

 

– Когда планируете начать ваш арендный бизнес?

 

– Весной начнем строить. Пока система электроснабжения, водоснабжения рассчитана на 18 участков — надо наращивать мощности. Сначала будем застраивать первую линию озера — до 20 домов. Кроме того, нужно четко понимать, что ты хочешь сделать. А для этого — послушать тех успешных, кто этим давно занимается. Но у нас предприниматели охотно рассказывают о своих успехах. И крайне редко — о неудачах. В том числе — в СМИ...

 

Источник:vprigorode.ru

Онлайн кредиты для всех