Продавцы остановили продажи и затянули пояса в надежде переждать  экономическую непогоду на накопленных подкожных запасах.


Беседовал Яков Евглевский


Руководитель группы компаний «Т-Дом» Дмитрий Зюзин:


Бывает время, когда ни за какую цену, даже самую низкую, никто ничего не покупает.


Есть люди, которые проявляют свои сильные качества главным образом в стрессовой ситуации. Как у Жванецкого: «В драке не выручат, в войне победят». С компаниями – похоже: в кризис становится виднее, кто чем дышит и кто чего стоит.

Предприниматель Дмитрий Зюзин быстро говорит (в школе учил испанский – это сказывается), быстро живет и в темпе принимает решения. Потом оказывается, что принятые решения – вовсе не спонтанные, что под ними – серьезное обоснование. А может, он потом их додумывает.

Во всяком случае, переформатировать бизнес, приспосабливая его к изменившимся условиям, он начал одним из первых.


- Как изменился спрос? Осталось ли на рынке место для микродевелопмента (оправдывает ли эта деятельность затраты?)

- Спрос на землю, да и на любую недвижимость, изменился по сравнению с докризисным уровнем очень существенно.  Полностью ушла инвестиционная составляющая.  Случилось это резко и больнее всего ударило по земле  и объектам коммерческого назначения, что, в принципе, логично. Бизнес практически не развивается или развивается очень осторожно – соответственно ему не нужны новые площадки. Гигантомания, которой страдали некоторые инвесторы в период бурного развития земельного рынка, теперь обернулась для них убытками. Большие наделы промышленного или сельхозназначения упали в цене по сравнению с летом 2008-го на 50-70%.

Приемлемый формат для сегодняшних вдумчивых и осторожных сделок – 0,5-3 га (а чаще - до 1,5 га). Предложений много, и покупатель выбирает в основном участки prime location, под ИЖС, с полной инженерией или, как минимум, с возможностью подключения к ней.

Сейчас мы наблюдаем некую коллизию. По законам рынка цена предложения должна напрямую зависеть от спроса. А период с декабря 2008-го по февраль 2009-го показал: бывает время, когда ни за какую цену (даже самую низкую) никто ничего не покупает. Продавцы поняли, что даже вернуть вложенное не удастся, остановили продажи и затянули пояса в надежде переждать  экономическую непогоду на накопленных подкожных запасах. Цены пришли к уровню себестоимости, по времени – к уровню осени 2007 года. А покупатели, подогретые СМИ в своей уверенности, что все цены обрушатся в 3-4 раза, даже и столько платить не согласны. Ожидания продавца завышены, ожидания равнодушного покупателя занижены.

Наиболее заметно подешевели большие наделы; ими нередко владеют компании, имеющие короткие долговые обязательства перед банками; цены на средние участки (1-3 га) просели не так значительно; меньше всего (на 25-30%) снижение цен затронуло участки площадью 0,2 – 1 га. В них продавцы чаще вкладывали собственные деньги, и риски для покупателя (в силу невысокой абсолютной величины вложений) – не такие большие.

С выводом на рынок законсервированных ранее предложений появился новый ассортимент. В него вошли инженерно и градостроительно подготовленные  участки. Это привело к возникновению совместных долевых проектов, в которых собственники земли и строители (либо производственники) разделяют вложения и риски.


- На что рассчитывают инвесторы, покупающие участки под несколько коттеджей?  Спрос ведь не растет.

- На наш взгляд, вписываться сейчас в масштабные проекты, как минимум, неосмотрительно. Исключение - если они начаты в лучшие времена и их необходимо довести до логического завершения, но и здесь может помочь реконцепция с уклоном на уменьшение формата. Сложно сейчас сказать, насколько прибыльным будет микродевелопмент, но он себя уже оправдывает. Идут продажи небольших наделов с минимальным набором инженерной и градостроительной документации. Их покупают небольшие и средние строительные фирмы, которые  не увязли в кредитах и хотят поддерживать бизнес на плаву. Такими участками интересуются и крупные домостроительные предприятия. Важно, что регистрация дома в небольших ИЖС-кварталах не составляет проблемы: здесь работает упрощенный порядок оформления в соответствии с законом о дачной амнистии.

В целом спрос не растет, но он и ни в одной отрасли экономики не растет, надо довольствоваться тем, что есть, и прорабатывать перспективу. Америке прочат выход из рецессии осенью 2009 года. Вслед за ней начнут медленно подниматься страны с развивающимися экономиками. Мы не склонны верить оптимизму экономистов, но рано или поздно это все равно будет.


- Смогут ли инвесторы ближнего пригорода конкурировать с городскими? Федеральные власти заявили, что не будут покупать жилье дороже 30 000 рублей за метр - это снова спровоцирует «игру на понижение», выжидательные настроения. Как вообще влияют на рынок прогнозы, звучащие с высоких трибун?

- Игра федеральных властей на понижение, естественно, спровоцирует выжидательные настроения у части покупателей. Но девелоперы уже привыкли работать с копеечным дисконтом, и загородный рынок это все-таки затронет меньше. Можно выйти на себестоимость ненамного, но ниже заявленной государством планки. Городским застройщикам придется хуже. Заявленная цена в 30 000 рублей возможна лишь в новых проектах, где нагрузка составляет $80-150 на 1 кв.м улучшений. Но новых проектов в городе не выводится, а в старых этот показатель выше.

У нас вообще все как-то нелогично: с высоких трибун заявляют, что надо поддерживать строительную отрасль, и тут же душат ее такими предложениями. Нейтрализовать негативное влияние подобных заявлений трудно, потому что у нас народ свято верит в то, что его должны защитить, и сделать это должно государство.


- В чем разница между спросом на постоянное жилье и стремлением граждан приобрести дачу? Эти процессы подчиняются общим закономерностям или есть существенные различия?

- Для одних главная цель - «иметь свой угол», другие хотят разнообразить свой быт приятными ощущениями от нетронутой природы. Общая закономерность: сначала покупают необходимое, а уже потом - «роскошь» (в любом ее проявлении). Если приходится отказывать себе в постоянном жилье, то дачу уж точно не приобретают.


- Ваша «тема» - Парголово, так уж исторически сложилось. Что меняется за последние годы в ближнем пригороде? Обновляется ли состав населения? Какие люди переселяются в Парголово, Юкки?

- Наше стремление работать в Парголово вытекает из желания не быть по краям процессов: они могут больно порезать. Элитный Сестрорецк, Комарово или даже Озерки, во-первых, не безграничны, и хорошие предложения там начали вымываться раньше и в бОльших количествах, во-вторых, не все места там одинаково привлекательны, и в-третьих, там есть проблемы с инфраструктурой. Другая крайность – южные районы, за которыми закрепилась репутация некомфортных и непрестижных. А в Парголово есть все плюсы элитного севера: парки, озера, исключительная близость к городу, обилие (в прилегающей части города) торговых, развлекательных, образовательных и медицинских учреждений, не говоря уже о хорошей транспортной доступности. И все это выгодно отличается от суперэлиты по цене. В конце 90-х по окраинам сложившегося поселка нарезали землю под застройку, и небольшое, но постоянное предложение все время есть. Это и дает обновление состава населения. Здесь формируется плотный средний (или стремящийся к элите) класс.

В старой центральной части поселка свой век коренные обитатели Парголово. Да и новых жителей, вкусивших очарование этих стародачных территорий, ни за какие коврижки отсюда уже не выманишь. Даже появилась такая тенденция – мы ее назвали «клановость», когда семья покупает участок, строит дом и въезжает, а через два-три года соседние улицы обрастают родственниками и знакомыми, и так формируются целые «генеалогические рощи».

Здесь довольно приличная инфраструктура: «Лента», «Метрика», «Максидом», скоро откроется «Адамант», два конно-спортивных клуба, популярные лыжные трассы, новые детсады и школы. Что еще очень важно: уверенная и дающая жителям ощутимую пользу работа местной администрации, которая не «стрижет» деньги с инвесторов, а помогает развитию поселка, пусть иногда и жесткими мерами.

 

- Насколько серьезны намерения власти «вытащить» нацпроект и ФЦП «Жилище» за счет малоэтажки? Какие для этого нужны меры - законодательные, инвестиции в инфраструктуру, что-то еще? (Впрочем, инвестиций не будет - это как раз уже понятно.)

- Полагаю, что все эти устремления основаны на опыте рынка трех предыдущих лет, который развивался сам по себе, и на том, что в период кризиса всегда возрастает доля малоэтажного жилья. Оно частное и развивается не на государственные и корпоративные инвестиции, которых и было вообще-то немного в этом сегменте, а за счет накоплений граждан. От властей требуется хотя бы не ставить бюрократические заслоны перед частными застройщиками. Правда, получается наоборот: например, в Выборгском районе Петербурга ГУИОН отказывает гражданам в упрощенном (по «дачной амнистии») оформлении домов ИЖС без разрешения на строительство. А оно, в свою очередь, не выдается без градостроительного плана и т.д.


- Оправдан ли инвестиционный спрос горожан - тех, кто покупает небольшие участки (потому что не хватает на квартиру)? Есть ли основания полагать, что земля тоже будет дешеветь? В Москве этот процесс уже идет...

- Портрет частного покупателя небольших наделов динамично меняется даже в этом году.  На локальном всплеске спроса (в феврале–марте) покупали исключительно граждане, которые хотят строиться в ближайшее время. К середине мая появились клиенты, которые, приобретая участки для себя, все-таки рассматривают вероятность их продажи, если рыночная ситуация улучшится. Наверное, пришло понимание, что цена на землю если и просядет, то уже незначительно.

    

                                                  

К сведению


ГК «Т-Дом» образована осенью 2008 года. Под эти брендом реализуется несколько проектов мини-девелопмента: мини-посёлки, кварталы, точечная застройка.

Несколько мини-посёлков для постоянного проживания строятся в Парголово, Левашово, Осиновой Роще; дачный комплекс из 8-ми домов возводится на берегу Правдинского озера. В 2009 году под строительство проданы 3 инженерно и градостроительно подготовленных квартала. В ближайших планах – реализация проекта «Доходный дом» (сдача в долгосрочный найм построенных за свой счет коттеджей и таунхаузов).

В перспективе – строительство многофункционального комплекса на 30 тыс.кв. м. на пересечении Выборгского шоссе и КАД.   


По материалам информационно-аналитического журнала "Пригород"