Происходят сделки (большей частью – с недорогими и небольшими квартирами и комнатами, но не только); строительный год закончился с сенсационными результатами – 3,2 млн кв.м нового жилья; ведущие участники рынка банкротиться пока не собираются (правда, «Балтийский банк» подал иск к компании «Строймонтаж», но эта фирма по объемам ввода к числу лидеров не относится). Застройщики упорно не хотят продавать квартиры по цене, установленной городом (47 300 рублей за кв.м), надеясь все же реализовать построенное хотя бы без убытков.

Эта подспудная активность тем примечательнее, что происходит она на фоне неуклонного роста валютных курсов (а значит – растущей привлекательности вложений в доллары и евро) и под панические причитания аналитиков.

Любопытно, что мэр Юрий Лужков, который два года назад обвинял строителей в ценовом сговоре и уверял, что «объективная» цена жилья в Москве примерно $600 за «квадрат», в январе вдруг выступил с заявлением, что для падения столичных цен даже на 50% (то есть примерно до уровня $3000 за кв.м) «нет оснований».

Факты и эмоции

В этой ситуации особенно важно отделить эмоции от фактов.

Объем рыночных операций, несомненно, сократился.

В ноябре-декабре  2008-го количество сделок купли-продажи по данным Управления Росрегистрации, уменьшилось более чем в полтора раза (по сравнению с аналогичным периодом 2007 года). Основную роль в этом сыграли: практически полное «обнуление» ипотеки и выжидательные настроения покупателей, рассчитывающих на дальнейшее снижение цен.

Выдача ипотечных кредитов сократилась минимум вдвое. Даже в тех немногих банках, которые рекламируют ипотеку, предоставление ипотечных займов максимально затруднено. Что и понятно: какой резон банкирам выдавать деньги на несколько лет даже под 24% годовых, если они могут без всякого риска зарабатывать 20% в месяц, тупо скупая доллары? Один из финансистов доверительно сообщил: «Даже если человек докажет, что он может успешно выплачивать по займу в 24-25%, его отклонит наша служба безопасности. Потому что на такие условия может соглашаться только ненормальный».

Строители вводят собственные программы: «ЛенСпецСМУ», ЛЭК, ЦДС и другие компании предлагают рассрочку от 2 до 5 лет, эта услуга обходится клиенту, как правило, в 1% от суммы оставшейся задолженности (вдвое выгоднее, чем в банке).

Цены в последние три месяца и в самом деле снижаются. Но уже в декабре-январе этот процесс замедлился. По 47 300 рублей за кв.м город смог купить только около 400 квартир (вместо запланированных 4500), и то в Шушарах.

С другой стороны, по итогам года, если верить официальным данным, ввод жилья составил более 3,2 млн кв.м – абсолютный рекорд! И это притом, что за счет бюджета город построил меньше, чем собирался: около 380 000 кв.м при плановых 500 000. И недопроданные квартиры строителям надо спешно реализовать, чтобы не оказаться без оборотных средств (строителям банки верят еще меньше, чем гражданам). Так что предложение на рынке есть и в ближайшие месяцы вряд ли будет сокращаться, цены будут плавно снижаться, обеспечивая небольшой, но достаточный для поддержания отрасли оборот средств; локальные банкротства неизбежны, но системный крах отрасли маловероятен.

В общем, ситуацию на рынке типового жилья можно охарактеризовать фразой бандерши из старого анекдота: «Конечно, ужас – но ведь не ужас-ужас-ужас!»

Без поправок на кризис

В элитном сегменте ситуация развивается по собственным законам. С одной стороны, состоятельные граждане острее и раньше чувствуют общее неблагополучие в экономике. С другой – у них и проблемы вроде «куда пристроить временно свободные 5-10 млн рублей?» случаются чаще, нежели у обычных граждан.

Компания «Конкорд» сообщила о том, что в декабре были проданы сразу четыре особняка в комплексе «Северный Версаль» (Лахта). Реплики известных архитектурных памятников «ушли» по цене от 4000 до 4500 у.е. за квадрат. (1 у.е. = 36 руб). По мнению директора по продажам Анны Прозоровой,  всплеск спроса обусловлен как раз нестабильной ситуацией: «Клиенты спешат вложить средства в недвижимость».  

Продаются квартиры в «Парадном квартале» (СК «Возрождение Санкт-Петербурга») и в комплексе «Леонтьевский мыс»; холдинг RBI строит комплекс на Новгородской улице. Апартаменты в Зоологическом переулке (с видом на Неву и Эрмитаж) по данным Knight Frank оцениваются в максимальную для Петербурга сумму: $56 283 за кв. м. По словам представителей компании-застройщика, все 23 квартиры уже забронированы, за них внесены авансовые платежи.

С прошлой осени модной стала китайская максима: кризис несет в себе не только угрозу, но и возможности. Эксперты подтверждают: именно в последнее время на вторичном рынке появились объекты, которые ранее вообще не попадали в открытую продажу, тихо расходились «среди своих».

Например, выставлена в листинг трехуровневая квартира после реконструкции в известном доме у Смольного. Ее площадь – 358 кв.м, плюс две террасы 25 и 94 кв.м метровая терраса, плюс вид на парк, Смольный и Неву, отдельный лифт, придомовая территория под охраной ФСО. В соседях – крупные чиновники регионального и федерального уровня, депутаты, юристы. Квартира принадлежит известной семье Анановых. Жилье предназначалось для одного из сыновей, но «семейные планы изменились» (молодой человек уехал учиться за границу). Управляющий партнер компании АРИН Игорь Горской считает, что заявленная владельцами цена – 16 000 евро за «квадрат» - вполне адекватна: «Это штучный товар, квартиры такого класса появляются на рынке не чаще, чем полотна Рембрандта. И в долгосрочной перспективе такие активы только дорожают»,- уверен Игорь Горский.

До кризиса цены на подобные суперэлитные квартиры не опускались ниже 25-30 тысяч долларов (угол Захарьевской и Потемкинской, квартиры на набережных).

Загородные коррективы

Рынок загородного жилья принято считать производным от городского: соответственно, и спад на нем – поглубже. Однако и в этом сегменте рынка уместно говорить не о «глубокой заморозке», а скорее о коррекции. Граждане переориентировались: строящиеся дома в поселках с непонятным сроком сдачи покупают неохотно, а вот небольшие участки и готовые коттеджи по-прежнему пользуются спросом.

По оценке руководителя ГК «Стинком» Сергея Феденко, покупателей стало меньше: «Уходит публика, рассчитывающая на кредиты. Зато появляются клиенты, приобретающие землю как средство сохранения вложений. Есть небольшой процент  инвесторов. Ряд покупателей досрочно закрывают остатки платежей. Новые клиенты предпочитают 100% оплату…» Группа «Стинком» готовилась к затяжной зимней паузе, однако жизнь продолжается: в первую же неделю января фирма реализовала два участка в загородном комплексе «Гармония».

«ПулЭкспресс» реализует целый пакет антикризисных мер: компания начала продавать дома в поселках других застройщиков (заключено более 20 договоров с девелоперами), объекты вторичного загородного рынка, городские квартиры. Отработаны бартерные схемы (сделки  типа «коттедж в обмен на квартиру» обещают стать весьма популярными – если риэлтер возьмет на себя продажу городского жилья). Генеральный директор «ПулЭкспресс» Андрей Бочков уверен, что диверсификация поможет пережить трудные времена с наименьшими потерями.

Генеральный директор компании "Т-Дом" Дмитрий Зюзин полагает, что коррекция загородного рынка обусловлена его "перегревом" в 2006-2007-м, когда доступность дешевых денег позволяла девелоперам работать с рентабельностью 70-80% и выше. Теперь застройщики готовятся к тому, чтобы год-полтора работать с нулевой доходностью.


© ЗАО "Пульс С.-Петербург"