Объявляя о летних скидках, УК «ПулЭкспресс» рассчитывает на эффект неожиданности. «Это движение против общей тенденции рынка и вразрез стратегии большинства девелоперов», — комментирует гендиректор Андрей Бочков. До конца лета покупатели участков в поселке «Солнечный берег» могут рассчитывать на дисконт от 20 до 40%. В «ПулЭкспрессе» полагают, что покупатели уже настроились на выход из кризиса, на стабильные цены.

В марте — апреле действительно увеличилось число сделок, стали пользоваться спросом более просторные участки; доля «бюджетных» сделок (до 3 млн руб.) сократилась с 80 до 60% в общем объеме продаж.

Зачем спешат застройщики

Скидки, по расчетам маркетологов, для многих станут дополнительным аргументом за покупку. Однако тактика «ПулЭкспресса» не уникальна. В мае организаторы проекта «Кивенаппа» объявили: первоначальный взнос снижается до 15%, покупатели могут рассчитывать на беспроцентную рассрочку сроком до трех лет, скидка на первый взнос — до 30%. Некоторые участки в первой очереди можно купить по 40000 руб. за сотку.

Мотивы у застройщиков разные. «ПулЭкспресс» стремится подстегнуть продажи, потому что спешит выйти из проекта: 140 из 220 участков в «Солнечном береге» уже проданы, работы по инженерному обустройству завершаются в этом году. В «Кивенаппе» — другая ситуация. Это комплексный проект, фактически речь идет о создании нового населенного пункта (рядом с поселком Первомайское), и строителям нужен постоянный приток живых денег.

А положение дел на рынке пригородного жилья хоть и заметно лучше, чем год назад, но особенного оптимизма не внушает.

Средний класс истощился

По данным «Петербургской недвижимости», на рынке коттеджных поселков весной было представлено 185 проектов, в том числе 20 новых, запущенных уже в этом году. Выбор богатый: от экономных предложений, 0,5-0,7 млн руб. за участок в больших дачных массивах, с коммуникациями «в перспективе», до элитных коттеджей на берегу залива за 2-3 млн евро.

Директора по развитию компании «Евросиб-девелопмента» Марину Агееву удивляет появление проектов с домами по 10-20 млн руб. и «с неактуальной концепцией». В среднем ценовом сегменте падение спроса особенно заметно, отмечают в Knight Frank SPb. Что соответствует социально-демографической картинке: бюджетники не сильно обеднели, а тот факт, что уменьшилось состояния десятка олигархов, на массовый рынок никак не влияет. «Средний класс сильно истощился за время кризиса, — подтверждает гендиректор компании “Т-Дом” Дмитрий Зюзин. — Люди дезориентированы — покупать им что-то или нет».

Восстановление на загородном рынке начнется с экономкласса, в нем наиболее массовый спрос, уверен Зюзин.

Кстати, «Т-Дом» в этом году планирует продавать секции в таунхаусах и небольшие дома в Парголово с зарегистрированным правом собственности. Это новая «фишка» для загородного рынка: и в Петербурге такой тактики придерживаются 1-2 фирмы.

«Мы не ощущаем спада, — пожимает плечами Сергей Щигорец, гендиректор компании “Вектор” (строит на Вуоксе, в 90 км от Петербурга, поселок “Колокольцево” на 50 домов). — Растет количество звонков, заключаются договоры». Для колокольцевских покупателей принципиально важный момент — продуманность концепции и проработка документации. В документах подробно расписаны параметры застройки, архитектура, расстояние между домами, коммуникации, даже тип ограждения — чтобы не было глухих заборов. Дом из клееного бруса стоит 3-3,5 млн руб., каркасный — 2-2,5 млн руб. Полная стоимость домовладения — от 4,5 млн руб. В июле Сергей Щигорец планирует поднимать цены и ужесточать условия рассрочки.

Хочется определенности

Для тех, кто готов вкладывать деньги в такой рискованный актив, как загородная недвижимость, на одно из первых мест (кроме цены) выходит предсказуемость развития проекта. Это относится не только к экономклассу.

В мае начались продажи в клубном поселке «Альпино» — его во Всеволожском районе близ Воейково строит «Загородная перспектива». Здесь будет возведено 47 домов в альпийском стиле площадью 153-297 кв. м. В состав объектов инфраструктуры, помимо прочего, входит крытый 25-метровый бассейн. Минимальная стоимость домовладения — 13,5 млн руб. В общем, тот самый бизнес-класс, который, если верить аналитикам, продается сейчас хуже всего. Однако в «Альпино» еще до начала продаж в листе ожидания было зарезервировано полтора десятка домовладений из 47.

На потенциальных клиентов производит впечатление уровень подготовки документов: согласования, генплан, техусловия по инженерии, протоколы общественных слушаний. «Многие из коллег-конкурентов не понимают, зачем нам вся эта головная боль. В большинстве реализуемых коттеджных проектов даже разрешения на строительство нет», — улыбается гендиректор «Загородной перспективы» Михаил Дмитроченко.

Немаловажную роль играет и участие в проекте Ханты-Мансийского банка. Осенью финансисты обещают запустить ипотечную линию для покупателей коттеджей в «Альпино».

В общем, при не самом благоприятном (мягко говоря) состоянии рынка шансы на успех выше у тех проектов, где организаторам так или иначе удалось минимизировать покупательские риски, предъявить гарантии по срокам, уровню и качеству застройки и надежности прав.

Осторожный оптимизм

Девелоперы осторожны в оценке перспектив. «Восстановление займет примерно три года. Возврата к прошлому уровню потребления не будет. И все же рынок оживает. Каждый месяц увеличивается количество банков, выдающих деньги под покупку земли», — говорит Дмитрий Зюзин.

Сергей Щигорец пока не видит оснований для дальнейшего подъема: «Сейчас рост зафиксируется, и будет протяженное “плато” — пожалуй, до весны 2011 г.».

По оптимистичным прогнозам участников рынка, рост активности на 20-30% (к уровню прошлого года) проявится к осени. Пессимисты ожидают увеличения числа сделок не более чем на 10%.