Текст выступления Зюзина Д.А. На гражданском Жилищном Форуме
Инвестиции в загородную недвижимость и землю как её производную тесно связаны с общими тенденциями на рыке жилой недвижимости, даже немного с запозданием, что часто позволяет демпфировать края динамики рынка. Естественным стал в кризис спад инвестиционной активности. Граждане всё более склонны к сбережениям. В связи с этим необходимо выделить тенденции, которые сформировались ко второй половине 2010 года:
- люди начали копить на недвижимость, что является новым по сравнению с докризисом, так как раньше недвижимость вообще и земля в частности зачастую покупались для спекуляции, а теперь только в качестве долгосрочных инвестиций в своё (семейное) благосостояние.
- за два квартала 2010 года серьёзно изменилось отношение граждан, которые готовы позволить себе покупку жилья (или его производных, в том числе землю) с 47 до 61 процента в сторону тех, кто начал считать свои жилищные условия подходящими. И это уже не в силу размера бюджета покупки недвижимости, который надо потратить, а в силу смещения приоритетов.
- ипотека стала доступнее, но потенциальные заемщики всё чаще отказываются улучшить свои условия за счет заемных средств – пришло трезвое понимание того, что для жизни в кредит необходим стабильный доход, а люди к этому понятию начали относиться очень критично. Тенденцией стала формула, что человек возьмет в долг сумму, не более чем та, которая у него постоянно свободна в обороте (личном или бизнесе) и только тогда, когда есть возможность в случае «Х» отдать сразу всё. На стабильное будущее народ (хоть и верит в него) не закладывается.
- «дикой» тенденцией со второй половины 2008 по начало 2010 года стало то, что люди «заедали» кризис (термин я услышал в одной беседе). Потеряв доходы они продолжали вести привычный образ жизни, доставая деньги из «закромов» - продолжали ходить по ресторанам и др развлекательным местам, стали еще больше вкладывать денег в досуг и образование детей. Всё это сопровождалось полным нежеланием даже искать, куда эти деньги вложить хотя бы для того, чтобы сохранить, если не приумножить. Отношение к завтрашнему дню как к «последнему». Это привело к тому, что «подкожный жир», который, как оказалось, был у многих россиян, вместо того, чтобы перерасти в отложенный спрос, так вожделенный девелоперами, плавно растекся по будням 2008-2009-2010 годов и не принес на рынок даже робких инвестиций.
- россияне очень чутко и как-то все вместе (может даже и подспудно нутром) почувствовали, что банки-то спасут и финансовой системе государство рухнуть не даст, и, как следствие, феноменальный рост количества банковских депозитов - на 30% выше предкризисного объема. Поражает и их соотношение (банковских депозитов) к ВВП страны – 19,2%. Народ понимает, что долго это не продлиться и в следующем году не то, что «нажить» с депозита будет нельзя, а даже сохранить деньги от инфляции – ставки будут показывать отрицательную доходность. На это даже не сможет повлиять рост кредитования (если увеличится) – банки будут стремиться к докризисной процентной марже (5% против 2,5% сейчас). Но даже это ряд ли уменьшит ряды желающих разместить в банке средства. Стабильность – это сейчас главный козырь банков. «Не попал – считай, что нажил» вот какой идеологии придерживаются сейчас граждане в отношении своих накоплений.
- время сильно изменилось. В 90-е человек зачастую покупал себе иномарку на половину своих сбережений, живя с престарелыми родителями в «хрущевке» лишь бы в глазах партнеров казаться успешным (и это часто имело результат). Сейчас стоимость автомобиля – это всего лишь несколько месячных заработков. Вроде бы основное в жизни человека – еда и кров – и об этом он вроде должен думать в первую очередь, но шкала мировоззрения так сильно сместилась, что долгосрочные вложения (к коим относится недвижимость) ушли на второй план. Разговоры о том, что средний класс не так то сильно и просел за последние 2 года если честно вызывают недоумение. На наш взгляд этот «двигатель рынка инвестиций» как раз и попал в «ступор».
- государство готовится серьёзно (и не скрывает этого) встряхнуть рынок недвижимости, который сейчас только начинает попытки оправиться. Если заглянуть в «Основные направления налоговой политики РФ на 2011 и плановый 2012 и 2013 годы», то одной из главных стоит «мина» - введение «налога на недвижимость» после 2012 года (после завершения необходимых работ по массовой оценке). Вроде как про него и думать забыли, ведь он еще в 2004 был внесен в Гос. Думу. Но хоть его и не «педалировали» за 6 лет, к последней редакции Мин Эконом Развития максимальная ставка в вилке от 0,1 % до 0,6 % (в редакции 2004г.) выросла до 1% (в редакции 2010 года) в максимальном значении от реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, к коим для физлиц отнесут жилые и нежилые здания и земельные участки, а для юрлиц – жилые здания и земельные участки. До недавнего времени вроде как был понятен ход мыслей власти. Ведь не секрет, что на протяжении многих до 2008 года лет основная причина низкой доступности жилья и высоких цен была в ограниченном объеме предложения. Было это и за счет того, в частности, что очень велика была инвестиционная составляющая на рынке недвижимости (по разным данным – от 30 до 60%). Недвижимость приобреталась с инвестиционными целями. Цена росла и даже при стагнации недвижимость ассоциировалась у инвесторов с «незыблемой ценностью», которая уж точно не подешевеет. Данные цен после кризиса 98 года говорили о том, что ликвидная по хорошему местоположению, качеству и внятности вида права недвижимость не упала, а в случае с землей в СПб даже прибавила около 10%. Так вот, возвращаясь в 2000-е: инвестиции в недвижимость были не только для того, чтобы банально заработать на перепродаже, но и впрок для себя, детей и внуков. А зачастую та же недвижимость кормила сама себя и своего владельца, принося латентный доход в период владения ею за счет сдачи в найм. Как ни странно, где-то в глубине инвесторской души еще сидит надежда на то, что «вот-вот пойдёт», а еще разговоры про мифический отложенный спрос… Это к счастью для строителей привело к тому, что избавлялись в кризис от инвестиционной недвижимости только те, кого «приперли» долги или кредиты, а у остальных такая недвижимость пока «есть не просит». До недавнего времени аналитики недвижимости рассчитывали, что в 2010-2011 годах цены на недвижимость дай Бог, будут расти в пределах инфляции, а реальный рост начнется с 2012 года с восстановлением на докризисный уровень в 2015 году. Введением налога на недвижимость наше Правительство (которому понятно, что надо латать дыры в бюджете и финансировать социальные программы, чтобы сильно не сильно изменить имидж «хорошенького» к президентским выборам 2012 года) серьёзно меняет прогноз. Вместо восстановления рынка – обвал. Что касается Питера, то нет сомнений, что планка налога будет максимальной, в 1% от рынка. Налоговый вычет будет распространяться на 50м.кв. из всех метров квадратных, которые есть у собственника. Кстати, это меньше не то что второй или третьей, но и даже единственной квартиры плюс – минус «не в клетке» живущего гражданина. Так как налог действительно драконовский, то для большинства он будет неподъемным, что приведет к массовому выбросу на рынок недвижимости, приобретенной ранее с инвестиционными целями. По самым скромным подсчетам этого сброса по объему хватит на как минимум два года вообще ничего не строить. А если говорить об этом жилье, то оно готовое, а не на «котловане». Кстати, 50 кв.м. квартиры – это примерно 100 м.кв. загородного дома по площади, необходимого жизненного пространства, о чем в законе не предусмотрено. И вроде как это должно было быть до 2008 года действенной мерой сдерживания цен, а в 2015-м может стать концом рынка. Понятно, что этот массовый выброс в рынок сломает цены. Но и не только в разряде купли – продажи. Кто-то из вложившихся ранее в недвижимость будет пытаться окупить налог за счет аренды – так что и в рынок аренды (который и так не самый развитый у нас) будет огромный сброс, что сломает цену и здесь, и это в комплексе видимо и станет выражением заботы государства о поддержании строительного (и девелоперского как его части) бизнеса.
- что касается земли и загородной недвижимости, так это по определению роскошь, до которой в статье расходов сбережений у гражданина руки доходят в самый последний момент. Сейчас россияне приобретают загородную недвижимость в основном «для себя» и в основном те, кто давно думал об этом (еще до 2008г.), но из-за роста цен откладывал эту мысль в закрома мозга. Это в основном семейные люди среднего возраста, которые не терпят скорых решений, ну и наконец, «расчехлив» свою мечту о загородном доме (ну или земле как месте для загородного дома) такой человек будет «пересыпать» с такой мыслью много ночей перед тем, как принять решение. Поэтому сейчас от показа до сделки может пройти пара месяцев. Людей ничто не торопит. А в довесок ещё Мин Регион собирается с Нового года запретить дачное строительство на сельхоз землях, а большинство коттеджных поселках на них-то и расположено. Люди напуганы – откладывают покупку. А те девелоперы, которые заявили (или собираются заявить) свои проекты на с/х землях, и еще не прошли весь необходимый круг подготовки документов, вовсе могут «влипнуть» с такими земельными активами, которые и так-то, подешевев в кризис, совсем обесценятся. А еще через пару лет их неиспользования для сельского хозяйства, государство начнет потихоньку отбирать их в соответствии с законом «Об обороте земель сельхоз назначения».
В свете вышеизложенного земля да и вся загородная недвижимость вообще как инвестиции наверное будут выглядеть только так: покупать будут только для себя, скорее всего для единственного жилья (или для его строительства); только в раскрученных местах, с полным (или около того) благоустройством; полностью готовой инженерией и низкими эксплуатационными и сопутствующими расходами. Если в коттеджном поселке, то обобщая: с удачной локацией, грамотной концепцией и (что сейчас играет решающее значение) невысокой ценой. Люди не хотят переплачивать за бренд, им надо даже на момент приобретения понимать, что у них есть маржа от рынка уже сейчас и возможно туманные шансы заработать (в случае продажи) немного в будущем.