Текст выступления Зюзина Дмитрия Александровича
"Кризис дереву не помеха (опыт успешного проекта в период резкого спада спроса)"
По сложившейся традиции подавляющая масса нового деревянного домостроения приходится на дома для сезонного проживания. Земля и частные дома это по определению роскошь, до которой в статье расходов сбережений у гражданина руки доходят в самый последнюю очередь. Сейчас россияне приобретают загородную недвижимость «для себя» в основном, и в основном те, кто давно (еще до 2008г.), думал об этом, но из-за роста цен откладывал эту мысль в закрома мозга. Сейчас клиенты «загородки» -это в основном семейные люди среднего возраста, которые не терпят скорых решений, ну и наконец, «расчехлив» свою мечту о загородном доме (ну или земле под него) такой человек будет «пересыпать» с такой мыслью много ночей перед тем, как принять решение. Поэтому сейчас от показа до сделки может пройти пара месяцев. Людей ничто не торопит.
С рынка полностью ушла инвестиционная составляющая, которая по разным данным достигала 30-60%от всех продаж, что привело к тому, что загородный рынок просел сильнее городского рынка недвижимости. К этому еще прибавилось упомянутое ранее отношение к загородному дому как всё-таки ко второму жилью (роскоши), а в ситуации неопределенности, неуверенности падения доходов у большинства представителей класса покупателей «загородки» (среднего класса) – им теперь «не до жиру».
Вроде бы тупиковая ситуация. Но те девелоперы, кто вошел в «ступор» или не смогли смириться с катастрофическим падением продаж (т.е. своих доходов) ушли с рынка, пробуя себя в чем-то другом или пережидая экономическую непогоду. Те же, кто не готов был бросить всё и уволить личный состав своих компаний – начали пробовать новые форматы, до которых ранее из-за гонки за прибылью руки не доходили. Большинство девелоперов начали «мельчить» свои проекты. Касалось это и разделения проекта по очередям, и уменьшения площадей предлагаемых домовладений и раскраивания крупных земельных участков на меньшие и уход от продажи построенных домов и участков с подрядом к продаже чисто земельных наделов - дай Бог, если с коммуникациями.
Возвращаясь к поиску решений для бизнеса в изменившихся условиях стало понятно, что есть смысл вести только проекты с очень удачной локацией: раскрученное место, транспортная доступность, но в то же время удаленность от шумных магистралей, природа, близость воды плюс возможность инженерии, плюс близость инфраструктуры в ближайших населенных пунктах (т.к. от собственной такой расходной статьи большинство девелоперов отказались) и внятные права на землю и дом.
Просчитав всё это были заморожены почти все крупны е проекты коттеджных поселков и принято решение сосредоточить свои средства в строительстве мини-поселков и кварталов в сложившихся поселениях и только в местах легко воспринимаемых горожанами как либо стародачные, либо прямо на берегу озер не в глуши и не тех, которые в последние 20 лет были превращены в помойку (я имею ввиду Медное озеро и большинство озер в 30-километровой зоне).
Посмотрев в своем земельном банке были выбраны участки для двух направлений – дача у воды постоянное загородное жильё в черте СПб. Так как в городе деревянное домостроение – это большая экзотика (по устоявшейся тенденции), а наша тема – дерево – то остановимся на нашем поселке «Зюзино» (нескромно – правда?). Когда проект просчитывался, закладывались на то, что всё придется строить «за свои» (отчасти этот расчет и оправдался). В мини-поселке всего 8 домов, все в скандинавском стиле (из-за близости Финляндии). 250 метров береговой линии Правдинского озера с одной стороны, с другой стороны – тупиковая поселковая дорога, по которолй проезжают только жители одного, следующего за «Зюзино» поселка. От «Скандинавии» около 10 км асфальта, потом 1,5 км по хорошей грунтовой дороге, которую чистят и зимой постоянно, так как за нами еще один сложившийся старый поселок. Магазин продовольственный в 10 минутах пешком (или 2 мин на а/м). В 6 км и аптека, и стройтовары, и церковь и др инфраструктура. Так как 80 км от города, то бум массовой застройки берегов озер до сюда докатился только эхом (пос. Правдинское озеро да Кирко-Ярви по Выборгской стороне) – т.е. природа не тронутая, все берега в лесах. С электричеством в этой части Выборгского района не очень трудно. Место выбрали не с обрывистыми берегами, а лишь с небольшим подъемом. В связи с резонансом по поводу захвата берегов в области, к началу реализации проекта решили не нервировать жителей и власти – не стали засыпать берега и делать … , тем более, что прямо за Зюзино есть 2 муниципальных пляжа, куда ходят местные да заезжие, а вопрос с приватностью берегового отдыха решили постройкой большого деревянного стационарного пирса (не понтонного, который даже регистрируется как плавсредство), который по определению – объект недвижимости, так что плавать вокруг нахалам можно, а вот забираться и отдыхать – нет.Чтобы всем хватило места получился он немаленький 75*7 м., чтобы и швартоваться можно было и как пляж использовать.
По домам сразу определились, что дерево, причем упор сделали не на деревянный вид снаружи, который многие бояться увидеть после 10 лет и нескольких перекрасок как деревянные дома советских времен с отслаивающейся краской, а на ощущение дерева внутри дома. Эти соображения были продиктованы еще и выбором материала – обычный, а не клееный брус, который гораздо дешевле и его не грех скрыть снаружи сайдингом или штукатуркой KNAUF DIAMANT оп пеноплексу. Некоторые мне возразят, что такой дом два года садиться и вообще материал не очень, но мы и не ожидали такого результата продажи и в проекте закладывались на эти два года …… в стоимости дома стояла задача выйти в максимально доступный сегмент себестоимости и как следствие продажи. Так получилось, что додумались мы до этого в самый разгар кризиса – в марте-апреле 2009 года и сложив всё решились на оригинальный шаг. Прошерстив базу наших клиентов по загородке в СПб вышли к ним с предложением провести июньские праздники Дня России (4 дня) шоу-тур в Зюзино без всяких обязательств К этому времени самый большой дом 350м.кв. был уже почти завершен. Его 9 комнат и были предложены как апартаменты для гостей. На пирсе установили 9 комплектов столов и 18 шезлонгов, приобрели несколько моторных лодок , взяли на прокат гидроциклы с инструкторами. С организацией узбекской и казахской кухонь для угощения справились своими силами, а для грузинской пришлось пригласить повара. Расчет на то, что если людей пригласить заранее – еще до того, как они составили планы на праздники, да еще и с полным пансионом за наш счет – оправдался. Приехали все 9 приглашенных семей Времени (4 дня) было достаточно, погода хорошая, так что под отдых мы презентовали гостям проект. В процессе, видя, что все гости нашли общий язык и стали легко общаться и родилось предложение сделать мини-поселок клубным – все согласились. Так вышло, что те дома по 99 метров в 2 этажа, которые мы в двух вариантах предложили пришлись по вкусу и по цене, так что в течение июня-июля семи из девяти семей гостей были проданы все участки с подрядом, но с оговоркой на то, что срок строительства жестко не фиксировался. И в процессе мы поняли, что были правы, договорившись, что стройка не будет останавливаться даже если в момент внесения очередных взносов денег нет, а будет продолжаться за наш счет, но в этом случае уже плюс с подъёмными банковскими процентами. Своего мы достигли – земля вся продана, готовы все фундаменты и часть домов, остальные дома строятся, а люди всё время до окончания строительства имеют право безвозмездно пользоваться апартаментами в готовом корпусе.