В ответах на вопросы, задаваемые посетителями сайта по электронной почте и в гостевой книге, часто приходится отговаривать их от бессмысленной и даже вредной процедуры - межевания земельного участка. Поясним здесь позицию Проекта 47 подробнее, указывая на распространённые ошибки в мотивации при принятии решения о межевании участка.
-
"Без межевания невозможно будет продать, подарить участок, совершить с ним иную сделку."
Это заблуждение легко опровергается и теорией, и практикой. Частью 11 статьи 45 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" прямо установлено, что отсутствие в ГКН полных кадастровых сведений (включая координатное описание границ) о земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним либо для отказа в данной государственной регистрации. Этому положению соответствует и норма пункта 1 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, земельные участки указанного назначения, координатное описание границ которых в ГКН отсутствует, в оборотоспособности федеральными законами не ограничены.
Действие данных правовых норм неоднократно проверено на практике. При совершении сделки в простой письменной форме с участком без межевания никаких проблем не возникает. Большинство нотариусов также не требует проведение межевых работ для нотариального удостоверения сделки. Если Вам попался нотариус с иной позицией, то выберите другого, а лучше - обойдитесь без нотариуса вообще, совершив сделку в простой письменной форме.
-
"Межевание исключит последующие возможные споры о границах с соседями."
Во-первых, скорее само межевание спровоцирует спор о границе с враждебно настроенным соседом, и Вам придётся преодолевать его несогласие с местоположением границы в судебном порядке.
Во-вторых, если Вам не повезло с соседом, то никакое межевание и даже решение суда о прохождении границы, не заменит Вам соседа с его представлением о том, где должен заканчиваться его участок и начинаться Ваш. Особенно с учётом мнимой точности межевания (смотрите далее).
-
"Межевание установит точные координаты поворотных точек границ участка, что позволит при необходимости восстановить границы участка на местности."
Какую точность Вы ожидаете от межевания? Вы знаете, что только нормативно допустимая погрешность в определении положения поворотной точки границы составляет десятки сантиметров? Ну, а с учётом безграничного российского разгильдяйства ошибка может достигать и нескольких метров, - геодезисты (кадастровые инженеры) здесь исключением из нашей действительности не являются. Причём столь серьёзные ошибки в определении координат могут всплыть значительно позже - через несколько лет после межевания, когда другие геодезисты будут проводить межевые работы в отношении близ расположенных участков и обнаружат их координатное наложение (пересечение их границ). И редкостью такие истории не назовёшь.
Кстати сказать, площадь земельного участка, определённая по результатам межевых работ, должна приводиться в кадастровом паспорте с указанием допустимой погрешности её вычисления (Приказ Минюста РФ от 18 февраля 2008 года № 32). Но на практике у нас в Ленинградской области это не делается, видимо, чтобы не пугать этими цифрами доверчивых граждан, пойманных геодезистами на удочку сказкой о точности межевания.
-
"Межевание - это один раз и навсегда."
Во-первых, если Ваш геодезист определил координаты тяп-ляп, то в будущем Вы ещё поучаствуете в исправлении его ошибок (смотрите выше). И думается, что за свой счёт.
Во-вторых, если на Вашем участке на момент проведения межевых работ имелись строения и сооружения, то они отражаются в ГКН и в кадастровом паспорте земельного участка. При сносе старых или возведении новых объектов, при создании или ликвидации пристроек, изменяющих площадь, занятую каждым таким объектом, актуальность сведений, содержащихся в кадастровом паспорте, будет утрачена. Восстановить актуальность кадастрового паспорта земельного участка можно только по результатам новых межевых работ и новых соответствующих затрат. Если же в такой ситуации кадастровый паспорт не обновлять, то при совершении сделки с участком придётся лукавить, указывая в договоре прежнее состояние домовладения, либо подтверждать изменения новой технической документацией БТИ.
И в-третьих, нормативные требования к проведению межевых работ с течением времени могут меняться. До 2001 года при геодезической съёмке координаты поворотных точек границ участка не определялись. А теперь определяются. В недалёком будущем, возможно, станет необходимым съёмка рельефа участка с определением его высоты над уровнем моря или будут усовершенствованы технологии определения тех же координат, что ужесточит требования к точности координатного описания участка. Всё это приведёт к тому, что в одночасье местоположение Вашего, казалось бы, отмежёванного участка станет неустановленным, а его площадь - ориентировочной.
Итак, якобы имеющиеся плюсы межевания опровергнуты. Некоторые из этих "плюсов" даже разоблачены, поскольку на самом деле являются минусами. Добавим к ним и минус очевидный - весьма немалую (с четырьмя нулями) стоимость работ по межеванию. В итоге: межевание - это абсолютное зло, наносящее вред Вашему кошельку в настоящем и способное увеличить этот вред в будущем.
Увы, в ряде ситуаций, межевание - это неизбежное зло. Без межевания невозможно поставить на кадастровый учёт вновь образуемый земельный участок. Это случаи образования новых земельных участков при разделе, объединении, перераспределении существующих (учтённых) земельных участков, выделе из них или из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Приватизация земельных участков в садоводствах относится к таким случаям, так как применительно к неприватизированным садоводствам кадастровая палата считает ранее учтённым лишь земельный участок, составляющий территорию садоводства в целом, на который имеется правоустанавливающий и (или) правоподтверждающий документ; индивидуальные же участки при приватизации образуются в результате раздела этого исходного участка.
Однако в подавляющем большинстве случаев необходимость межевания отсутствует. А вот денежный интерес исполнителей межевания присутствует всегда. Будьте бдительны! Не дайте втянуть себя в эту вредную процедуру!