Минфин подготовил законопроект, вводящий в Налоговый кодекс новую главу: «Налог на недвижимое имущество».

Налогом обложат здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного капитального строительства и земельные участки. Сумма начисленного будет определяться в процентах от кадастровой стоимости объектов. В Петербурге она уже установлена: для земельных участков — в прошлом году, для объектов капитального строительства (ОКСов) — в марте 2013‑го. В Ленобласти стоимость недвижимых объектов подсчитали, но не утвердили; сейчас идет корректировка.

Переоценка участков уже вызвала несколько серьезных конфликтов: владельцы земли, узнав о повышении налоговых платежей в несколько раз, обращались сначала в комиссию по кадастровым спорам (безуспешно), а потом в суды. Так, собственник участка площадью около 100 га на торгах заплатил за него около 500 млн рублей. Однако эксперты ГУИОН насчитали другую сумму: по их мнению, справедливая цена надела — 6,7 млрд. В суде удалось снизить сумму до 600 млн. Основной аргумент: торги были открытыми и конкурентными, цена, установленная в ходе аукциона, — рыночная. Кроме того, при кадастровой оценке не учитываются ограничения по использованию участка. Суд решил дело в пользу собственника (см. также материалы на стр. 6 и в разделе «Оценка»).

Арбитражная практика в Петербурге и Ленобласти еще не сложилась, в регионах процесс пересмотра кадастровых цифр (в сторону понижения) идет с переменным успехом. Несомненно одно: как только кадастровую стоимость примут в качестве налогооблагаемой базы для расчетов по ОКСам, включая квартиры и дачи, не только налоги, но и количество споров возрастет в разы. Причем гражданам придется идти с претензиями не в арбитраж, а в народный суд. Способность народных судей досконально и адекватно разобраться в тонкостях кадастровой оценки у специалистов вызывает сомнения.

Правом устанавливать ставки налога наделены представительные органы (советы) муниципалитетов, а также законодатели Москвы и Петербурга.

По мнению Минфина, если суммарная кадастровая стоимость жилой недвижимости (включая незавершенку) не превышает 300 млн рублей, ежегодно владельцу придется платить не более 0,1%. (Необлагаемая площадь — 20 кв. м.) Для нежилых зданий и помещений максимальная ставка определена в 0,5%. Для земель сельхозназначения, дачных и участков и ЛПХ «потолок» установлен в 0,3%, для прочих территорий — до 1,5% от кадастровой стоимости.

В случае, если общая стоимость объектов зашкаливает за 300 млн рублей, налоговая ставка может варьироваться от 0,5 до 1%. Чиновники разрешают муниципалам и региональным властям устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от категорий налогоплательщиков, кадастровой стоимости и вида использования.

По словам заместителя министра Сергея Шаталова, с 2014 года новый налог может быть введен в 12 «пилотных» регионах. Петербург и Ленобласть в этот перечень не входят.

Дмитрий Синочкин