Основные новости
28.02.2024

01.02.2023

10.10.2022

18.09.2022

15.09.2022

14.09.2022

10.09.2022

22.08.2022

31.07.2022

25.07.2022

21.07.2022

17.07.2022

11.07.2022

01.07.2022

22.06.2022

13.06.2022

10.06.2022

04.06.2022

20.01.2022

10.01.2022

01.01.2022

26.12.2021

29.11.2021

25.11.2021

24.11.2021

15.10.2021

14.10.2021

13.10.2021

03.10.2021

01.10.2021

22.09.2021

25.08.2021

21.08.2021

30.07.2021

27.07.2021

20.07.2021

24.06.2021

01.06.2021

01.06.2021

18.05.2021

16.05.2021

08.05.2021

30.04.2021

23.04.2021

13.04.2021

07.04.2021

05.04.2021

24.03.2021

18.03.2021

13.03.2021

09.03.2021

16.02.2021

01.02.2021

21.01.2021

22.12.2020

07.12.2020

01.12.2020

26.11.2020

19.11.2020

12.11.2020

10.11.2020

02.10.2020

23.09.2020

27.03.2020

24.10.2019

13.08.2019

09.08.2019

14.05.2019

17.04.2019

16.04.2019

15.04.2019

18.03.2019

06.03.2019

06.03.2019

04.03.2019

01.03.2019

31.01.2019

12.12.2018

16.11.2018

13.11.2018

12.11.2018

10.10.2018

05.10.2018

03.10.2018

27.09.2018

26.09.2018

25.09.2018

15.08.2018

05.04.2018

18.01.2018

11.01.2018

19.07.2017

07.07.2017

20.05.2017

03.05.2017

20.04.2017

17.04.2017

31.03.2017

20.03.2017

10.01.2017

13.12.2016

21.11.2016

07.11.2016

28.10.2016

24.10.2016

08.09.2016

31.08.2016

30.08.2016

12.07.2016

30.06.2016

04.05.2016

27.04.2016

20.04.2016

11.04.2016

01.04.2016

23.03.2016

14.03.2016

30.12.2015

10.11.2015

25.08.2015

07.04.2015

29.12.2014

01.12.2014

01.12.2014

31.03.2014

03.09.2013

07.03.2013

25.12.2012

16.07.2012

04.07.2012

01.01.2012

01.09.2011

13.07.2011

01.07.2011

28.06.2011

20.05.2011

11.01.2011

02.11.2010

01.11.2010

13.10.2010

01.10.2010

23.09.2010

01.09.2010

30.08.2010

01.08.2010

01.07.2010

07.06.2010

01.06.2010

12.04.2010

01.04.2010

15.03.2010

01.03.2010

15.02.2010

01.02.2010

19.01.2010

18.01.2010

21.12.2009

03.12.2009

02.12.2009

01.12.2009

23.11.2009

01.11.2009

26.10.2009

08.10.2009

01.09.2009

24.08.2009

02.08.2009

01.08.2009

01.08.2009

01.07.2009

30.06.2009

22.06.2009

16.06.2009

15.06.2009

08.06.2009

01.06.2009

12.05.2009

01.05.2009

01.05.2009

24.04.2009

30.03.2009

23.03.2009

20.03.2009

10.03.2009

02.03.2009

01.03.2009

01.03.2009

24.02.2009

23.02.2009

23.02.2009

16.02.2009

09.02.2009

01.02.2009

01.02.2009

29.01.2009

Главная » Земля как предмет инвестиций - выступление на Гражданском Жилищном форуме 2010

Земля как предмет инвестиций - выступление на Гражданском Жилищном форуме 2010

Инвестиции в загородную недвижимость и землю как её производную тесно связаны с общими тенденциями на рыке жилой недвижимости, даже немного с запозданием, что часто позволяет демпфировать  края динамики рынка. Естественным стал в кризис спад инвестиционной активности. Граждане всё более склонны к сбережениям. В связи с этим необходимо выделить тенденции, которые сформировались ко второй половине 2010 года:
        - люди начали копить на недвижимость, что является новым по сравнению с докризисом, так как раньше недвижимость вообще и земля в частности зачастую покупались для спекуляции, а теперь только в качестве долгосрочных инвестиций в своё (семейное) благосостояние.
        -  за два квартала 2010 года серьёзно изменилось отношение граждан, которые готовы позволить себе покупку жилья (или его производных, в том числе землю) с 47 до 61 процента в сторону тех, кто начал считать свои жилищные условия подходящими.  И это уже не в силу размера бюджета покупки недвижимости, который надо потратить, а в силу смещения приоритетов.
         - ипотека стала доступнее, но потенциальные заемщики всё чаще отказываются улучшить свои условия за счет заемных средств – пришло трезвое понимание того, что для жизни в кредит необходим стабильный доход, а люди к этому понятию начали относиться очень критично. Тенденцией стала формула, что человек возьмет в долг сумму, не более чем та, которая у него постоянно свободна в обороте (личном или бизнесе) и только тогда, когда есть возможность в случае «Х» отдать сразу всё. На стабильное будущее народ (хоть и верит в него) не закладывается.
        -  «дикой» тенденцией со второй половины 2008 по начало 2010 года стало то, что люди «заедали» кризис (термин я услышал в одной беседе). Потеряв доходы они продолжали вести привычный образ жизни, доставая деньги из «закромов» - продолжали ходить по ресторанам и др развлекательным местам, стали еще больше вкладывать денег в досуг и образование детей. Всё это сопровождалось полным нежеланием даже искать, куда эти деньги вложить хотя бы для того, чтобы сохранить, если не приумножить. Отношение к завтрашнему дню как к «последнему». Это привело к тому, что «подкожный жир», который, как оказалось, был у многих россиян, вместо того, чтобы перерасти в отложенный спрос, так вожделенный девелоперами, плавно растекся по будням 2008-2009-2010 годов и не принес на рынок даже робких инвестиций.
           -  россияне очень чутко и как-то все вместе (может даже и подспудно нутром) почувствовали, что банки-то спасут и финансовой системе государство рухнуть не даст, и, как следствие, феноменальный рост количества банковских депозитов -  на 30% выше предкризисного объема. Поражает и их соотношение (банковских депозитов) к ВВП страны – 19,2%. Народ понимает, что долго это не продлиться и в следующем году не то, что «нажить» с депозита будет нельзя, а даже сохранить деньги от инфляции – ставки будут показывать отрицательную доходность. На это даже не сможет повлиять рост кредитования (если увеличится) – банки будут стремиться к докризисной процентной марже (5% против 2,5% сейчас). Но даже это ряд ли уменьшит ряды желающих разместить в банке средства. Стабильность – это сейчас главный козырь банков.  «Не попал – считай, что нажил» вот какой идеологии придерживаются сейчас граждане в отношении своих  накоплений.
        - время сильно изменилось. В 90-е человек зачастую покупал себе иномарку на половину своих сбережений, живя с престарелыми родителями в «хрущевке» лишь бы в глазах партнеров казаться успешным (и это часто имело результат). Сейчас стоимость автомобиля – это всего лишь несколько месячных заработков. Вроде бы основное в жизни человека – еда и кров – и об этом он вроде должен думать в первую очередь, но шкала мировоззрения так сильно сместилась, что долгосрочные вложения (к коим относится недвижимость) ушли на второй план. Разговоры о том, что средний класс не так то сильно и просел за последние 2 года если честно вызывают недоумение. На наш взгляд этот «двигатель рынка инвестиций» как раз и попал в «ступор».
       - государство готовится серьёзно (и не скрывает этого) встряхнуть рынок недвижимости, который сейчас только начинает попытки оправиться. Если заглянуть в «Основные направления налоговой политики РФ на 2011 и плановый 2012 и 2013 годы», то одной из главных стоит «мина» - введение «налога на недвижимость» после 2012 года (после завершения необходимых работ по массовой оценке). Вроде как про него и думать забыли, ведь он еще в 2004 был внесен в Гос. Думу. Но хоть его и не «педалировали» за 6 лет, к последней редакции Мин Эконом Развития максимальная ставка в вилке от 0,1 % до 0,6 % (в редакции 2004г.) выросла до 1% (в редакции 2010 года) в максимальном значении от реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, к коим для физлиц отнесут жилые и нежилые здания и земельные участки, а для юрлиц – жилые здания и земельные участки. До недавнего времени вроде как был понятен ход мыслей власти. Ведь не секрет, что на протяжении многих до 2008 года лет основная причина низкой доступности жилья и высоких цен была в ограниченном объеме предложения. Было это и за счет того, в частности, что очень велика была инвестиционная составляющая на рынке недвижимости (по разным данным – от 30 до 60%). Недвижимость приобреталась с инвестиционными целями. Цена росла и даже при стагнации недвижимость ассоциировалась у инвесторов с «незыблемой ценностью», которая уж точно не подешевеет. Данные цен после кризиса 98 года говорили о том, что ликвидная по хорошему местоположению, качеству и внятности вида права недвижимость не упала, а в случае с землей в СПб даже прибавила около 10%. Так вот, возвращаясь в 2000-е: инвестиции в недвижимость были не  только  для того, чтобы банально заработать на перепродаже, но и впрок для себя, детей и внуков. А зачастую та же недвижимость кормила сама себя и своего владельца, принося латентный доход в период владения ею за счет сдачи в найм.   Как ни странно, где-то в глубине инвесторской души еще сидит надежда на то, что «вот-вот пойдёт», а еще разговоры про мифический отложенный спрос… Это к счастью для строителей привело к тому, что избавлялись в кризис от инвестиционной недвижимости только те, кого «приперли» долги или кредиты, а у остальных такая недвижимость пока «есть не просит». До недавнего времени аналитики недвижимости рассчитывали, что в 2010-2011 годах цены на недвижимость дай Бог, будут расти в пределах инфляции, а реальный рост начнется с 2012 года с восстановлением на докризисный уровень в 2015 году. Введением налога на недвижимость наше Правительство (которому понятно, что надо латать дыры в бюджете и финансировать социальные  программы, чтобы сильно не сильно изменить имидж «хорошенького» к президентским выборам 2012 года) серьёзно меняет прогноз. Вместо восстановления рынка – обвал. Что касается Питера, то нет сомнений, что планка налога будет максимальной, в 1% от рынка. Налоговый вычет будет распространяться на 50м.кв. из всех метров квадратных, которые есть у собственника. Кстати, это меньше не то  что второй или третьей, но и даже единственной квартиры плюс – минус «не в клетке» живущего гражданина. Так как налог действительно драконовский, то для большинства он будет неподъемным, что приведет к массовому выбросу на рынок недвижимости, приобретенной ранее с инвестиционными целями. По самым скромным подсчетам этого сброса по объему хватит на как минимум два года вообще ничего не строить. А если говорить об этом жилье, то оно готовое, а не на «котловане». Кстати, 50 кв.м.  квартиры – это примерно 100 м.кв. загородного дома по площади, необходимого жизненного пространства, о чем в законе не предусмотрено. И вроде как это должно было быть до 2008 года действенной мерой сдерживания цен, а в 2015-м может стать концом рынка. Понятно, что этот массовый выброс в рынок  сломает цены. Но и не только в разряде купли – продажи. Кто-то из вложившихся ранее в недвижимость будет пытаться окупить налог за счет аренды – так что и в  рынок аренды (который и так не самый развитый у нас) будет огромный сброс, что сломает цену и здесь, и это в комплексе  видимо и станет выражением заботы государства о поддержании строительного (и девелоперского как его части) бизнеса.
         - что касается земли и загородной недвижимости, так это по определению роскошь, до которой в статье расходов сбережений у гражданина руки доходят в самый последний момент. Сейчас россияне приобретают загородную недвижимость в основном «для себя» и в основном те, кто давно думал об этом (еще до 2008г.), но из-за роста цен откладывал эту мысль в закрома мозга. Это в основном семейные люди среднего возраста, которые не терпят скорых решений, ну и наконец, «расчехлив» свою мечту о загородном доме (ну или земле как месте для загородного дома) такой человек будет «пересыпать» с такой мыслью много ночей перед тем, как принять решение. Поэтому сейчас от показа до сделки может пройти пара месяцев. Людей ничто не торопит. А в довесок ещё Мин Регион собирается с Нового года запретить дачное строительство на сельхоз землях, а большинство коттеджных поселках на них-то и расположено. Люди напуганы – откладывают покупку. А те девелоперы, которые заявили (или собираются заявить) свои проекты на с/х землях, и еще не прошли весь необходимый круг подготовки документов, вовсе могут «влипнуть» с такими земельными активами, которые и так-то, подешевев в кризис, совсем обесценятся. А еще через пару лет их неиспользования  для сельского хозяйства, государство начнет потихоньку отбирать их в соответствии с законом «Об обороте земель сельхоз назначения».

      В свете вышеизложенного земля да и вся загородная недвижимость вообще как инвестиции наверное будут выглядеть только так: покупать будут только для себя, скорее всего для единственного жилья (или для его строительства); только в раскрученных местах, с полным (или около того) благоустройством; полностью готовой инженерией и низкими эксплуатационными и сопутствующими расходами. Если в коттеджном поселке, то обобщая: с удачной локацией, грамотной концепцией и (что сейчас играет решающее значение) невысокой ценой. Люди не хотят переплачивать за бренд, им надо даже на момент приобретения понимать, что у них есть маржа от рынка уже сейчас и возможно туманные шансы заработать (в случае продажи) немного в будущем.

Онлайн кредиты для всех