Основные новости
28.02.2024

01.02.2023

10.10.2022

18.09.2022

15.09.2022

14.09.2022

10.09.2022

22.08.2022

31.07.2022

25.07.2022

21.07.2022

17.07.2022

11.07.2022

01.07.2022

22.06.2022

13.06.2022

10.06.2022

04.06.2022

20.01.2022

10.01.2022

01.01.2022

26.12.2021

29.11.2021

25.11.2021

24.11.2021

15.10.2021

14.10.2021

13.10.2021

03.10.2021

01.10.2021

22.09.2021

25.08.2021

21.08.2021

30.07.2021

27.07.2021

20.07.2021

24.06.2021

01.06.2021

01.06.2021

18.05.2021

16.05.2021

08.05.2021

30.04.2021

23.04.2021

13.04.2021

07.04.2021

05.04.2021

24.03.2021

18.03.2021

13.03.2021

09.03.2021

16.02.2021

01.02.2021

21.01.2021

22.12.2020

07.12.2020

01.12.2020

26.11.2020

19.11.2020

12.11.2020

10.11.2020

02.10.2020

23.09.2020

27.03.2020

24.10.2019

13.08.2019

09.08.2019

14.05.2019

17.04.2019

16.04.2019

15.04.2019

18.03.2019

06.03.2019

06.03.2019

04.03.2019

01.03.2019

31.01.2019

12.12.2018

16.11.2018

13.11.2018

12.11.2018

10.10.2018

05.10.2018

03.10.2018

27.09.2018

26.09.2018

25.09.2018

15.08.2018

05.04.2018

18.01.2018

11.01.2018

19.07.2017

07.07.2017

20.05.2017

03.05.2017

20.04.2017

17.04.2017

31.03.2017

20.03.2017

10.01.2017

13.12.2016

21.11.2016

07.11.2016

28.10.2016

24.10.2016

08.09.2016

31.08.2016

30.08.2016

12.07.2016

30.06.2016

04.05.2016

27.04.2016

20.04.2016

11.04.2016

01.04.2016

23.03.2016

14.03.2016

30.12.2015

10.11.2015

25.08.2015

07.04.2015

29.12.2014

01.12.2014

01.12.2014

31.03.2014

03.09.2013

07.03.2013

25.12.2012

16.07.2012

04.07.2012

01.01.2012

01.09.2011

13.07.2011

01.07.2011

28.06.2011

20.05.2011

11.01.2011

02.11.2010

01.11.2010

13.10.2010

01.10.2010

23.09.2010

01.09.2010

30.08.2010

01.08.2010

01.07.2010

07.06.2010

01.06.2010

12.04.2010

01.04.2010

15.03.2010

01.03.2010

15.02.2010

01.02.2010

19.01.2010

18.01.2010

21.12.2009

03.12.2009

02.12.2009

01.12.2009

23.11.2009

01.11.2009

26.10.2009

08.10.2009

01.09.2009

24.08.2009

02.08.2009

01.08.2009

01.08.2009

01.07.2009

30.06.2009

22.06.2009

16.06.2009

15.06.2009

08.06.2009

01.06.2009

12.05.2009

01.05.2009

01.05.2009

24.04.2009

30.03.2009

23.03.2009

20.03.2009

10.03.2009

02.03.2009

01.03.2009

01.03.2009

24.02.2009

23.02.2009

23.02.2009

16.02.2009

09.02.2009

01.02.2009

01.02.2009

29.01.2009

Главная » О роли Америки

О роли Америки

По всей видимости, в марте стагнация на рынке недвижимости должна смениться оживлением. А в некоторых сегментах даже ростом цен. Для развития событий именно по такому сценарию нужна сущая мелочь. И есть все предпосылки для того, чтобы эта «мелочь» произошла уже в марте 2009 года.

Однако следует сделать оговорку: ежемесячное издание несовершенно тем, что с момента написания этих строк до появления журнала на прилавках пройдет по меньшей мере дней десять, поэтому многое может измениться.

Мы предлагаем лишь одну из версий развития событий.

По нашему мнению, потенциальному покупателю, желающему нащупать дно рынка недвижимости, необходимо пару недель последить за курсом основных валют. Если после недели стабильности доллар начнет дешеветь, это будет первый сигнал, возвещающий о скором повышении активности и начале роста цен. Почему это может случиться в марте? Потому что к официально проводимому правительством курсу на девальвацию рубля примешивается выраженная спекулятивная составляющая.

А как может быть иначе, если даже известные экономисты, к словам которых прислушиваются, советуют вкладывать деньги в наличную валюту («Половину в доллары, половину в евро, а там видно будет…») Для того чтобы маятник качнулся в другую сторону, достаточно совсем небольшого толчка. Например, продажи части валютных сбережений предпринимателями, закрывающими очередной налоговый период. Возможны и другие катализаторы «большого толчка» — уже в области макроэкономики и большой политики. Сегодня ни одна из ведущих мировых валют не застрахована от обесценивания. Подобные события могут привести к тому, что деньги снова начнут спасать, вкладывая их в недвижимость, прежде всего в загородную, точнее — в землю. Потому что другие сегменты этого рынка к тому, чтобы стать реальным полем для инвестиций, не готовы.

Примерно так развивались события в совсем недавнем 2003 году, когда ипотеки не знали и в помине, нефть была значительно дешевле, нежели сегодня (баррель марки «брент» стоил 25–30 дол.), а рынок жилья состоял из сложных обменных цепочек.

Эти строки пишутся, когда на дворе уже февраль. Основной индикатор, на который привыкли смотреть петербургские риелторы, — индекс bn.ru, являющий собой среднюю цену предложения квадратного метра жилья с момента перелома (29 сентября 2008 года), нехотя снизился на 12% по вторичному рынку и на 9% по первичному. Сегодня потенциальные покупатели и продавцы пока еще лениво торгуются и ждут, когда цены достигнут нижнего предела. Однако градус активности этих торгов постоянно повышается: как-никак весна близится. Между тем (и это уже давно заметили аналитики) периоды стагнации на рынке недвижимости обычно в два раза дольше, чем периоды роста до прежнего уровня.
За и против доступной недвижимости

Опять эти аналитики, действуя по указке риелторов, заклинают цены, скажет скептик. Но никакие прогнозы, предаваемые широкой огласке, на рынок недвижимости повлиять не могут. В прошлом году питерские и московские застройщики, заказывавшие своим пиарщикам подобные «заклинания» в СМИ, могли в этом убедиться. Рынок все расставляет по своим местам.

И риелторы, и все их клиенты (включая продавцов и покупателей), и здравомыслящие девелоперы заинтересованы не в росте, а в активном рынке и доступном для широкого круга граждан жилье. Дальше начинаются расхождения. Всем нам хочется, чтобы на фоне кризиса, окутавшего всю земную поверхность, недвижимость дешевела. И вот, когда полки гипермаркетов бытовой техники опустели после предновогодней распродажи, а новые товары стали либо дороже, либо хуже, мы начинаем искать в сегодняшнем положении вещей положительные моменты: литр 92-го бензина с осени (в долларах) подешевел больше чем в два раза, строители продают квартиры со скидками… Увы, падая в цене, недвижимость не становится доступнее, но явно становится хуже: нам придется смириться с тем, что относительно доступное жилье — это барак. С другой стороны, «бодрый» и активный рынок недвижимости приводит в движение многие отрасли экономики, развивает депрессивные районы и сдвигает с мертвой точки, казалось бы, безнадежные цепочки квартирных расселений. Теперь обратимся к совсем недавней, но уже подзабытой истории.
Критические дни 2003 года

То, что рынок недвижимости подвержен циклическим колебаниям, аналитики от недвижимости заметили еще в начале нынешнего века, когда после затяжного спада 1999 года в 2000-м квартиры и комнаты стали заметно дорожать. Еще в тот период нам предложили принять за аксиому, что после ценовых подъемов следуют периоды стабилизации на верхнем уровне, спады и периоды депрессивной стабилизации на нижней точке. Тогдашнее предположение патриарха аналитики Геннадия Стерника подтвердилось лишь отчасти. В течение десятилетия рынок (точнее, цены) двигался не по синусоиде, а «ступеньками»: подъем — стабилизация («передышка», иногда небольшой откат) — рывок к новым высотам. Однако мало кто обращал внимание, какие события происходили у «подножия» новой вершины и какие именно «критические дни» предваряли активизацию рынка. Для того чтобы выяснить это, достаточно оглянуться назад, используя два общедоступных индикатора: вышеупомянутый индекс bn.ru и базу курсов валют с официального сайта ЦБ России.

В 2003 году, когда сверхдоходов от нефти (именно им приписывают разгон цен на недвижимость) не было, квартирный рынок пережил два скачка, которым предшествовали своего рода критические дни. Итак, ровно пять лет назад, 8 февраля 2003 года, американский доллар (евро тогда еще не был столь популярной валютой) после длительного роста приблизился к историческому максимуму (31,83 руб.) и вдруг в течение недели впервые за многие годы упал на 12 коп.

На первый взгляд мелочь, но для тех, кто после 1998 года имел привычку хранить деньги не в сберкассе, а в зеленой наличности, это обстоятельство, по всей видимости, стало сигналом для «спасения» капиталов именно в недвижимости. Много ли было «спасателей», сегодня уже неизвестно, однако дело было сделано: пиковый выброс сбережений на рынок недвижимости стал катализатором роста цен. В течение февраля — марта петербургская недвижимость стремительно росла в цене, прибавляя 0,4–0,9%

в неделю в рублях и от 1 до 2% в долларах. Те, у кого еще свежи в памяти обзоры по недвижимости тех лет, подтвердят, что эксперты связывали рост цен на квартирном рынке с приближением 300-летнего юбилея Санкт-Петербурга. Как выяснилось позже, ошибались. Именно тогда начался рост цен на недвижимость и в Москве, и в других городах и весях России, которые юбилеев не праздновали. Следующим психологически важным периодом стала середина мая, когда доллар опустился ниже отметки 31 руб., — он совпал с пиком активности квартирного рынка. Но приближалось лето, платежеспособный спрос был на излете, а участники рынка получили передышку до сентября. Очередной «критический день» — 22 октября (доллар стал стоить меньше 30 руб.), инициировал подъем и рублевых, и долларовых цен до самого Нового года. Для тех, кто не доверяет чужим оценкам и решит провести анализ самостоятельно, сообщим, что с помощью двух вышеназванных источников данных можно выявить «критические дни» и в другие годы.
Вместо прогноза

Вернемся в совсем недавнее прошлое. Хотим мы того или нет, но российские сотки и квадратные метры — заклятые конкуренты доллара в борьбе за кошельки инвестора. С прошлого лета поставлены два новых рекорда: доллар за 23 рубля (июль 2008-го — вот когда надо было покупать «зеленые») и доллар за 36,17 рублей с копейками (февраль 2009 года). Нестабильность российской финансовой системы привела к тому, что рубли стали забирать с депозитных счетов, чтобы вложить их в наличную валюту. Однако сегодня играть на повышение, приобретая «зеленого конкурента» отечественной недвижимости, уже не столь интересно, да и, учитывая состояние американской экономики, волнительно. Маятник опять должен качнуться в сторону недвижимости, принеся и рост цен, и повышение покупательской активности. Реальные масштабы нового витка прогнозировать невозможно, они будут зависеть от множества макроэкономических и геополитических факторов.

Примечание. Если в марте — апреле 2009 года рынку недвижимости не удастся реализовать данный сценарий, затишье продлится до окончания периода отпусков, в течение которого и доллар, и евро будут пользоваться повышенным спросом.
Весеннее пробуждение земли

Впрочем, из всех видов недвижимости важнейшей для нас является загородная. До 2007 года она пребывала в тени квартирного рынка. Однако сегодня частные инвесторы предпочитают вкладывать деньги не в квадратные метры городского жилья, а в сотки пригородной земли. Хотя бы потому, что покупать сотки выгоднее и интереснее, чем квадратные метры: городские квартиры сильно переоценены. Исходя из сказанного разумно предположить, что загородный рынок «проснется» раньше городского. С единственной корректировкой: логика развития петербургских пригородов подсказывает потенциальным домо- и землевладельцам, что лучше вкладывать деньги не в «безразмерные» участки неосвоенной земли, а в исключительно выгодно расположенные. А также в коммуникации, отечественные материалы и подешевевшие услуги строительных организаций. Иными словами, движение маятника в сторону загородной недвижимости может инициировать строительный бум в петербургских пригородах.

Так уже было, причем два раза. В первой половине 1990-х, в период, когда инфляция просто зашкаливала, по Ленинградской области прокатился первый коттеджный бум, оставивший после себя множество недостроенных домов. Второй всплеск активизации загородного «самостроя» пришелся на последефолтные 1990– 2000 годы. Но с тех пор появились новые строительные технологии, рынок земли стал более цивилизованным и сформировался круг профессиональных девелоперских компаний, работающих на загородном рынке. Сегодня именно от их профессионализма, а также от того, какие проекты они будут предлагать, зависит — сумеет ли загородный рынок реализовать потенциал очередного толчка.

Александр Водовозов, генеральный директор компании «ТК Дом»:

— Прочитав материал, я согласился со всем, кроме одного: почему повышения цен надо ждать только в марте? Наша компания уже уведомила всех клиентов, что с марта мы повышаем цены на строительство. Дело в том, что в ценообразовании наших домов есть, пусть и не очень значительная (20%), импортная «составляющая»: кровельные материалы, паро- и ветрозащитные пленки, системы отопления, сантехника. С ростом курса евро, естественно, повышается цена на эти материалы. А коллектив компании хуже работать не стал. Между тем материалы и квалификация работников — основное в строительстве, без этого говорить о качестве не приходится. Вот и получается, что сохранить качество, которым мы так дорожим, можно, только повышая цены. Многие клиенты согласились с моими аргументами и не стали ждать очередного повышения курса. Результат — заключенные договоры. На объемах производства нынешний кризис, естественно, сказался: они просто не выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что для нас не слишком приятно — как-то уже привыкли к развитию. Рынок сузился: покупателей стало меньше. Но если до кризиса на рынок каркасного домостроения «давили» финские компании, то сегодня им сложнее — так что кризис, возможно, в чем-то и благотворен для отечественного товаропроизводителя. Хотя сомнительно: незадолго до кризиса начали развиваться хорошие тенденции в девелопменте, появились действительно достойные проекты поселков с разработанной социальной инфраструктурой, удачными планировочными решениями. Сегодня эти проекты большей частью заморожены. Ипотека в коттеджном строительстве и раньше была скорее исключением, нежели правилом, а сегодня о ней можно забыть до лучших времен. Очень жаль. Поскольку кредиты брали люди, которые действительно строили для себя, а потому были требовательнее и к проекту, и к качеству.

Дмитрий Зюзин, генеральный директор Группы компаний «Т-дом»:

— О роли Америки в развитии кризиса сказано и написано много. Важно выделить общее в особенностях ситуации в США и в России.

В Америке 2002–2005 годов рынок недвижимости бурно рос. Устойчивость национальной валюты и развитие экономики обеспечивали стабильный рост цен — на 20–30% в год, что способствовало развитию строительного рынка, росту операций с недвижимостью, повышению уровня занятости в сфере недвижимости. Рос спрос, и предложение отвечало тем же (в 2–4 раза за несколько лет). Следствие — повышение цен на 20–50% в год и ажиотажный спрос. Но в США он подогревался дешевой ипотекой, а в России — удорожанием нефти и газа. Мы повторили тот же путь с запозданием примерно на три года. Теперь о результатах.

В США примерно с 2005 года возник переизбыток предложения, в России с 2008 года сильно подорожала ипотека, строители лишились кредитных ресурсов, в результате резко сократился спрос. Разница в том, что в США рынок жилья перенасыщен, а у нас, с учетом реальных потребностей граждан, он остается дефицитным. Но результаты схожи. Цены стали падать, доходность операций с недвижимостью — уменьшаться. Наши пути различаются лишь длительностью «периода распада» рынка: в США он продолжался год-полтора, у нас — три-четыре месяца. Занимаясь диагностикой, имеет смысл оценивать дистанцию отката рынка не по уровню цен (это было бы неправильно), а по качественным характеристикам. По нашему мнению, подъем начнется не с той позиции, на которой рынок остановился, а с начальной точки развития, примерно с начала 2005-го. Рынок снова — хотя и быстрее, чем раньше, — будет проходить те же фазы. По мере выздоровления важнейших компонентов экономики (можно спорить, каких именно) потребители станут забывать о своих страхах и вкладывать деньги. Полностью соглашусь с мнением, что в начале «периода Возрождения» будут «выстреливать» только небольшие проекты, с концепциями, продуманными до мелочей.


Филипп УРБАН

Загородное обозрение №3 / март'2009

Онлайн кредиты для всех