В этом году на Северо-Западе поздняя весна: вроде бы и солнышко, но холодно.


Дмитрий Синочкин

Для Ведомостей

 
12.05.2009, №84 (2354)

 

То же самое на рынке загородного жилья: по сезону традиционно полагается существенное оживление спроса (снег сошел, и покупатель может воочию разглядеть контуры своей многолетней мечты), по факту — тот же зимний застой и редкие сделки. На I квартал 2009 г. в загородном предложении, по данным аналитиков агентства «Итака», присутствует 169 коттеджных поселков и малоэтажных комплексов.

 

Инерционный прирост

 

Прирост объема предложения относительно IV квартала 2008 г. составляет 2%, за год (с I квартала 2008 г.) он составил 47%. Общее количество объектов в составе реализуемых поселков (считая коттеджи и участки, апартаменты в таунхаусах и квартиры в малоэтажных домах) достигло 16 760 — на 77% выше I квартала 2008 г.

 

Площадь территории, используемой под организованное малоэтажное строительство, составляет 2395 га. Площадь заявленного жилья — 2,357 млн кв. м.

 

По данным Village Consulting, в продаже в I квартале 2009 г. присутствует 146 поселков, около 10 000 домовладений.

 

Аналитики Knight Frank насчитали в продаже около 5000 индивидуальных коттеджей в организованных поселках.

 

В конце 2008 г. доля поселков, в которых предлагались готовые дома, составляла 41%, участок с подрядом продавали в 29% комплексов, «чистые» участки — в 26%. За год доля поселков с готовыми домами выросла на 14%, примерно на столько же увеличилось предложение участков; соответственно, сократилось предложение участков с подрядом.

 

Перемены в структуре предложения в общем довольно точно отражают капризы пригородного спроса: в ситуации финансовой нестабильности граждане (как и в городе) чаще спрашивают готовые или почти достроенные дома; те, кто озабочен сохранением относительно небольших денег, нацелился на недорогие участки (квартиру за 1 млн руб. не купишь, а 12 соток — запросто).

 

Еще одна закономерность: по сравнению с I кварталом 2008 г. резко увеличилась доля таунхаусов в коттеджной застройке — с 22% до 37%, в основном за счет снижения доли отдельно стоящих коттеджей (с 56% до 43%). Это уже реакция застройщиков, озабоченных «оптимизацией» проектов: надо как можно больше метров жилья выжать с обустроенного землеотвода. Но спрос на таунхаусы нестабилен.

 

Предложение участков под застройку (за счет сокращения доли участков с жестко обусловленным подрядом) растет даже в тех поселках, где ранее девелоперы считали единую архитектурную концепцию одним из конкурентных преимуществ.

 

По юридическому статусу: доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в предложении составляет около 59%, дачного некоммерческого партнерства — 36%, садового некоммерческого товарищества — 5%. Доля ИЖС за последний год несколько сокращается. Впрочем, аналитики и участники рынка отмечают, что в последнее время этот фактор стал менее значимым для покупателей. По крайней мере полнота комплекта документов и бесспорность прав важнее.

 

Капризы спроса

 

Общее падение спроса с началом кризиса аналитики оценивают от 30% до 50% (по отношению к уровню середины 2008 г.). По данным «Итаки», в 2007 г. было реализовано (закрыты продажи) 17 поселков, в 2008 г. — 18. Если считать по соотношению выставленных и проданных объектов, то реальный платежеспособный спрос составляет 6-7% в год от объема предложения.

 

По расчетам экспертов Knight Frank, на пике спроса ( в III квартале 2008 г.) предложение составляло около 7000 коттеджей, куплено было за тот же период около 1200 объектов. В период спада, в конце 2008 — начале 2009 г., предложение сократилось до 5500 объектов, спрос — 200-300 сделок за квартал. По мнению аналитиков Knight Frank, если в «хорошие времена» средний квартальный темп продаж в коттеджном поселке составлял 4-5 домов, сейчас этот показатель — 1-2 объекта, а для многих проектов стали реальностью и нулевые продажи, и даже «возврат» ранее забронированных объектов.

 

По оценкам опрошенных специалистов, уровень продаж 1-2 сделки в месяц (для поселка в 50-60 домовладений) сегодня считается приемлемым. Более высокие показатели — в проектах «ПулЭкспресс», ГК «Стинком» и Village Consulting, это обусловлено агрессивной маркетинговой политикой и гибкой системой продаж.

 

В I квартале несколько застройщиков (в сумме они реализуют 22 проекта) и Ассоциация риэлторов СПб и ЛО договорились обмениваться информацией о реальных продажах. В марте в проектах этих компаний нашли покупателя 24 объекта: четыре коттеджа, 16 земельных участков и четыре таунхауса. Речь идет о довольно раскрученных проектах, в среднем по рынку ситуация более печальная.

 

Из 22 проектов в восьми поселках в марте продаж не было вовсе, а в четырех из них не было сделок с начала года. Там с начала года продавались, как правило, участки по цене от 2 млн до 5,5 млн руб. (за единичными исключениями) площадью от 14 до 24 соток. Коттеджи приобретали в основном в ценовом диапазоне в 10-20 млн руб. (площадь домов — 140-200 кв. м).

 

На доход с 1-2 продаж в месяц компания должна содержать хотя бы небольшой штат и давать рекламу — иначе реализации не будет совсем. Скидки и снижение цен на покупательскую активность влияют очень слабо.

 

Практически все участники рынка отмечают существенный рост интереса: число звонков увеличивается, но к реальным просмотрам и сделкам они приводят редко. Эта оценка подтверждается данными «Яндекс. Директ». По информации портала, год назад, в апреле 2008 г., количество запросов со словами «купить дом» составляло 368, в сентябре — 68 021, в декабре — 76 761. А в январе — феврале количество таких запросов вдруг подскочило до 106 000-109 000.


Генеральный директор «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков констатирует: «Спрос снизился во всех сегментах рынка, но и количество желающих продать при этом сильно не увеличилось. Одним из основных критериев, побуждающих человека выставить дом на продажу, является необходимость получить наличные средства. Большинство же владельцев домов пока просто наблюдают за рынком».
 

«ПулЭкспресс» можно отнести к относительно благополучным компаниям: фирма первой включила в перечень услуг возможность бартера (и граждане рассчитываются за коттеджи дорогими машинами, городскими квартирами и даже рекламными баннерами). В апреле «ПулЭкспресс» провел пять сделок, продал участки ценой от 1 млн до 9 млн руб. По словам Бочкова, покупатели ведут активные переговоры по дорогим объектам в поселках Румболово и Золотые Пески (от 25 млн до 40 млн руб.).


Генеральный директор компании «Т-Дом» Дмитрий Зюзин отмечает резкое падение спроса на большие участки земель сельхозназначения: «Даже на территории с неплохой локацией цены упали на 50-75% — прежде всего потому, что недвижимость из инвестиционного товара стала потребительским». Единственным способом сохранить бизнес, считает Зюзин, становится ширпотреб: чтобы дешево и более-менее симпатично. Исходя из этих предпосылок, фирма «Т-Дом» занялась микродевелопментом и продает инженерно подготовленную землю в небольших (на 5-10 домов) поселочках в зонах со сложившейся инфраструктурой (Парголово, Юкки). Несколько таких сделок уже зарегистрировано.

Вынужденная ротация


По данным Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, в марте — апреле в продаже появилось более 10 коттеджных поселков. Примерно столько же проектов ушло с рынка.

В марте — апреле в перечнях объектов появились «Малоэтажный комплекс во Всеволожске» от ИСГ «Норманн», Village Consulting начала реализацию проектов «Вартемяги-33» и «Отрадное» (готовится открыть продажи в поселке «Новое Карлино» и «Вишневское озеро»), компания «ПулЭкспресс Групп» начала продавать «Приветнинское», фирма «Т-Дом» вывела на рынок сразу несколько мини-поселений, фирма «Л-Сервис» реализует поселок «Хвойный», компания «Балтийский альянс» приступила к бронированию объектов в поселке «Марвело», предварительные продажи ведет ИСК «Грантика» в поселке «Академические дачи» и др.


За этот же период были официально приостановлены продажи в нескольких поселениях: «Английские предместья» от компании «ТехноЛайн», «Золотая бухта» (совместный проект ЗАО «Окстрой» и «Содружество»), «Солнечный-1» от девелоперской компании OMG Development, Lake's Berry Club от компании Setvill и «Всеволожский дом» (застройщик — СК «Строй-Эксперт»). По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», аналогичная ситуация в проектах «Золотая долина» («Созвездие Водолея»), «Серебряный ручей (Light House), «Новое Щеглово» (ТД «Гонг»). Приостановлен выход на рынок проектов «Озерный край» и «Сайма» («М-Индустрия»).

Кроме того, есть несколько проектов, контактные телефоны которых заблокированы или в отделах продаж никто не отвечает на звонки (например, коттеджный поселок «Аннино», «Ропшинская усадьба», «Горы», «Суходольское озеро»).

Выставлены на продажу проекты «Хапо-Ое» и «Разметелево» (застройщик — «Гарант-Девелопмент»).


Пока сложно судить, в каких случаях застройщик столкнулся с серьезными финансовыми проблемами, а в каких — просто выжидает более благоприятной конъюнктуры.

Смычка города и деревни

Ближний пригород все заметнее попадает под влияние городского рынка квартир. Успешно идут продажи в комплексе «Новая Ижора», на границе Колпино и Пушкинского района. Аналитики наконец-то перестали считать его коттеджным поселком — это нормальный городской квартал, просто состоящий из небольших коттеджей и дуплексов.

 

По данным областного комитета по строительству, в области возводится 110 многоквартирных жилых домов. Наибольшая активность строителей — во Всеволожском районе: там параллельно идет около 40 строек. Характерный показатель: если в других районах отмечено несколько объектов, на которых работы приостановлены, то во Всеволожском — другая печаль: там есть несколько адресов, где строительство ведется без полного комплекта документов и разрешений. Это безошибочный симптом высокого спроса.


Эдуард Акопян, главный архитектор Всеволожского района, говорит: «По официальной статистике ввода жилья в эксплуатацию, за последние 15 лет до 30% от общего количества построенного в Ленобласти давал Всеволожский район. Вполне объяснимо желание инвестора подешевле построить и побыстрее продать, понятно желание администрации и архитекторов сделать среду обитания комфортной. Но дешево не может быть одновременно и комфортно. Нужно искать компромисс».

 
Эту же тему развивает архитектор Игорь Матвеев (бюро Матвеева занимается разработкой градостроительных планов для пригородной зоны): «Мы будем жестко ограничивать высотную застройку. Расселение формируется на базе сложившихся населенных пунктов. По колтушскому направлению будет развиваться таунхаусная застройка. Все остальные территории Колтушской гряды, от Всеволожска до Манушкино, на 90% остаются зоной коттеджного строительства. Высокоплотных узлов здесь не будет». По мнению Матвеева, чтобы горожанин реально рассматривал альтернативу переезда в пригород, в нем не стоит строить такие же дома, как на Ржевске-Пороховых. «Перспектива — в персонификации не жилого элемента, а среды. Это обеспечит долговременный спрос», — уверен Игорь Матвеев.

Заводской подход

Серьезную конкуренцию индивидуальному домостроению начинают составлять ДСК.

Производители малоэтажных домов учли спад доходов своих клиентов. Компания «Haus-Konzept Содружество» заявила о выводе на рынок «антикризисного» варианта панельно-каркасных домов комфорт- и экономкласса. Стоимость таких коттеджей составит около 21 300 руб. за 1 кв. м (в бизнес-классе — 29 000 руб.).

Домокомплекты каркасных домов экономкласса стоят всего 9000 руб. за 1 кв. м (самый дешевый комплект от «Содружества» площадью около 80 кв. м обойдется в 640 000 руб.), цена снижается и за счет самостоятельной сборки дома заказчиком. Комплекты материалов покупатель получает вместе с чертежами.

Компания «Балтпрофиль» тоже внедрила услугу «Построй сам». Комплект конструкций типового дома заводской готовности доставляется на заранее заложенный фундамент. По оценке руководителей фирмы, себестоимость дома, собранного заказчиком, уменьшается на 40%. Исполнительный директор «Балтпрофиля» Евгений Жмарин считает, что сборка легких стальных конструкций, из которых изготавливается каркас дома, — задача несложная, «доступная любому рабочему человеку».


У специалистов ДСК «Славянский» свой взгляд на проблему снижения стоимости. Приоритет отдается программе замещения импорта: сегодня привязка к валютному курсу опасна для любого производства. Следующее решение — внедрение технологических инноваций. В ДСК стали наносить финишный слой штукатурки непосредственно на производстве. Это позволяет заказчику сократить сроки и стоимость монтажа дома на площадке. К строительному сезону — 2009 на «Славянском» изменили стандартный состав домокомплекта и предложили семь вариантов комплектации панелей. Например, профессионалы могут получить упрощенную конструкцию каркаса, даже без утеплителя, самостоятельно смонтировать контур, а завершить дом позже. «Мы сознательно ушли от уменьшения стоимости за счет снижения качества домокомплекта. Дом приобретается не на год-два, а на десятилетия», — подчеркивает главный специалист по маркетингу ДСК «Славянский» Виталий Юрьев.

Впрочем, гендиректор Village Consulting Алексей Рогов полагает, что спрос на коттеджи экономкласса для постоянного проживания (именно в этой категории активно применяется продукция ДСК) наиболее зависим от конъюнктуры городского рынка: «Из данного сегмента произошел отток потенциальных покупателей, принявших решение в пользу приобретения подешевевшей городской квартиры».

 

Игры на понижение между городом и областью еще не закончены. Значительная часть покупателей выжидает. Уход части игроков с рынка, сворачивание ряда проектов — дело, по-видимому, неизбежное. Но на профессиональных семинарах и конференциях строители по-прежнему оживленно щебечут, не до конца еще осознавая, что изменился не сезон, а климат.
 

"Ведомости"