Дмитрий Сперанский,

аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
 

Глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев на днях предложил наказывать чиновников за «ценовые сигналы» на рынке жилья, которые могут противоречить интересам российских граждан. Государственные мужи разных рангов, мол, нередко высказываются о том, как поведут себя цены, и этим неправильно влияют на рынок. О чем речь на самом деле? Попробуем перевести с чиновничьего языка.

Вот господин Артемьев уверен, что цены на жилье должны снижаться (это, конечно, не ценовой сигнал – ну, в крайнем случае, это «правильный ценовой сигнал»), а если кто из чиновников утверждает, что этого не произойдет, то он, по мысли главы ФАС, подает рынку неправильный сигнал. Злостных подавальщиков неправильных сигналов Артемьев предлагает на три года отлучать от кормушки (что, испугались?). А то некоторые, включая заместителя министра регионального развития Сергея Круглика, позволяют себе утверждать, что гражданам не стоит рассчитывать на существенное снижение цен на жилье. Неправильно мыслите, товарищ!

По статистике книготорговцев, с начала кризиса в мире резко возрос спрос на труды Маркса. Не грех бы заглянуть в «Капитал» и некоторым (не будем указывать пальцем) чинам из Москвы. Подзабыли основоположников. А Маркс не зря утверждал, что цена формируется из баланса спроса и предложения. И никаких высказываний чиновников в этой формуле не просматривается. По опыту рынка, обещания снижения цен от первых лиц государства (но только от первых) могут на какое-то время здорово качнуть рынок. Однако впоследствии цены все равно «отыграют свое» и придут в соответствие с пресловутым соотношением спроса и предложения. Разговорами их на желательном уровне не удержать.

Но у чиновников, как известно, особые отношения с реальным миром – мы уже привыкли.

Сложнее понять застройщиков, которые ведут себя схожим образом – только заговаривают рынок не на понижение, а на повышение. Сколько раз мы слышали утверждения, что сейчас, мол, самое время покупать, завтра такого уже не будет. Как часто девелоперы объявляют скидки, объясняя их некими филантропическими мотивами (проще говоря – человеколюбием), а вовсе не замершими продажами.

Один из застройщиков, выводя проект на 350 особняков по 20 млн рублей, магнетизирует покупателей утверждениями, что в первой очереди у них уже расхватали пятую часть коттеджей. Кого пытается обмануть и зачем?

Многие продавцы так надеялись на весенний всплеск спроса, что даже прекратили снижать цены.

Между тем картина с реальными продажами пока повода для оптимизма не дает. С начала года группа крупных загородных застройщиков при содействии Ассоциации риэлторов Петербурга договорились обмениваться данными о реальных продажах (в проекте участвуют компании «ПулЭкспресс Групп», «Евросиб-Девелопмент», «Родекс Северо-Запад», Village Consulting, «НЖК-СПб», «Стинком», «Флагман» и т.д. – в сумме реализующие 24 проекта). Решение непростое, но важное: ориентироваться на рынке, опираясь на данные о предложении, стало невозможно. Какая разница, какие запросы выставляют продавцы, если продаж нет? И упомянутый информационный обмен показал, насколько на самом деле сегодня трудно с продажами, даже у ведущих игроков рынка. В среднем на проект в первом квартале удавалось реализовать 0,7 объекта в месяц. Причем в основном это участки, а не дома. Средняя месячная выручка с одного малоэтажного комплекса в этом году не превышает 5,5 млн рублей. Это, конечно, не приговор – есть проекты, оборот которых заметно выше. Важно другое: сегодняшний объем предложения сильно больше, чем может «переварить» спрос. Опираясь на данные реальных сделок, можно прикинуть, что сегодня под Петербургом покупают в месяц 60-90 домов, таунхаусов и участков (не считая «Новой Ижоры», этот проект позиционируется как городской квартал малоэтажной застройки; если учесть и его – получится на 20 больше). Весной, в самом деле, объемы продаж несколько подросли, но не особо значительно. Причем в апреле, к примеру, продавались лишь участки ценой до 2,5 млн рублей. Более дорогих сделок – считанные единицы.

На этот спрос приходится 160 коттеджных поселков (по другим подсчетам – 138). Это явный перебор.

Снижение стоимости покупок, в частности, может свидетельствовать о том, что объемы денег у потенциальных покупателей идут на убыль. В этих условиях уговоры покупать вовсе становятся бессмысленными: денег в карманах клиентов больше не станет.

Экономические законы утверждают, что рано или поздно число проектов должно сильно сократиться.

«80 процентов строительных компаний в России исчезнут» – это мнение не мое, а генерального директора Российского союза строителей Михаила Викторова, цитируемое РИА «Новости». Уверен, у г-на Викторова есть достаточно веские основания для такого заявления. В марте вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев заявлял, что около 70% строительных компаний       в стране находятся на грани банкротства. Наиболее благополучными считаются компании, у которых есть госзаказ (или имеются иные формы поддержки со стороны правительства). Остальные фирмы – кандидаты на выбывание.

Тем не менее, застройщики продолжают наращивать объемы предложения. В марте наряду с 10 ушедшими с рынка проектами мы наблюдали 10 новых, в конце апреля-начале мая 4 ушло («Моторное» от группы частных лиц, «Поселок в Корнево» от компании «Ацтек», «Кристалл» от компании «РегионДомаСтрой», «Охтинский ключ» от «Санкт-Петербург Девелопмент»), а вышло за это же время еще около десяти.

В Курортном районе около поселка Смолячково ИСК «Гранитика» начала реализацию поселка «Академические дачи». Дома продают, вроде, недорогие (4,2 млн за 132 кв.м), однако по техническим характеристикам – прежде всего из-за толщины стен – они пригодны лишь как сезонное жилье. Тем не менее появление в Курортном районе домов из клееного бруса по четыре с небольшим миллиона – явление показательное.

Однако есть и попытки вывести на рынок весьма недешевые предложения. На Финском заливе, правда, поближе к Петербургу компания «Стройкомплект» намерена продавать дома от 16 млн рублей в проекте Repino Village. Причем обладатель 16 млн. может рассчитывать лишь на весьма скромный особняк в 120 кв.м. О стоимости дома площадью 400 кв.м можно пофантазировать самостоятельно.

НПО «Новые технологии» уверено, что ему удастся реализовать 140 участков в Ломоносовском районе от 54 000 рублей за сотку. Причем на данный момент еще не проведено межевание этой земли (не говоря уж об инженерной подготовке), однако авансовые платежи компания принимает.

Фирма «Л-Сервис» реализует поселок «Хвойный», компания «Балтийский Альянс» открыла бронирование объектов в поселке «Марвело», компания «Т-Дом» вывела сразу несколько проектов, хоть и довольно скромных по размеру.

Список можно продолжать: в новых проектах предлагается весьма широкий набор объектов по направлениям, площадям и цене.

По-человечески, усилия компаний можно понять: они готовили проекты еще на пике спроса, вложились в них деньгами и теперь им не хочется списывать все в убыток (для кого-то это вообще вопрос выживания). Однако с рыночной точки зрения это поведение, мягко говоря, сомнительно: чем больше проектов, тем меньше продаж в каждом. У «новичков» же шансов немного, хотя бы потому, что им нечего предъявить покупателям, кроме голого поля. Примечательно, что появляется все больше проектов, где застройщики даже не рискуют вкладываться в инженерную подготовку перед началом продаж. То есть, они вроде бы понимают, что с реализацией могут возникнуть проблемы. И тем не менее выводят поселки.

Сегодня клиенты все более осторожно вкладываются в такие начинания. И чем больше проектов будет закрываться, тем меньше доверия «голым полям».

Отдельный и весьма непростой вопрос: что ждать тем, кто уже приобрел дома или участки в закрывшемся проекте – а таких с каждым месяцем становится все больше. Однозначного ответа здесь нет, и все зависит от позиции компании и от перспектив проекта: приостановят его, закроют или перепродадут другому застройщику. Нет однозначного совета, как выбирать надежные компании, если 80% из них (вспомним оценку главы Российского союза строителей) суждено закрыться.

Очевидному совету: приобретать готовый дом в завершенном поселении – следовать непросто. Причем даже не потому, что таких предложений крайне мало, а потому что у многих покупателей в кармане денег хватает лишь на пустой участок. А ценность земли в первую очередь зависит от окружения: сформируется ли вокруг участка благоустроенный поселок, или на годы останутся незастроенные пятна нарезанных наделов, прогнозировать сегодня сложно.


Журнал  "Предместья" (июнь-июль 2009)