Оттепель с оглядкой на столицу

Нам, северянам, Москву особо любить не за что. Но неизбывным оптимизмом столичных риэлтеров нельзя не восхищаться. Вот буквально только что был кризис-кризис, и все рассыпАлось на части; прошел год – глядишь, застройщики выводят новые загородные проекты, расписывают преимущества… Да, мол, комплекс не совсем еще готов, зато какая инфраструктура, и совсем рядом – «Империал Парк Отель», что в деревне Рогозино.

Вот это сильно – «Империал» в деревне Рогозино.

Коттеджи стали покупать похуже – тоже не страшно: на тех же подмосковных гектарах застройщики выводят трех-пятиэтажные комплексы с квартирками на разный вкус и кошелек.

То есть если вдруг рублевский особняк покупателю не по карману – можно приобрести скромную студию по $5000-7000 за кв.м. Причем там же, на Рублевке. Или в Жуковке. Или на Николиной горе… Как правило, такие квартиры строятся в составе смешанных комплексов. Другой хит начинающегося высокого сезона в столице – мини-коттеджи, площадью 50-70 кв.м. Застройщики морщатся, проектировщики нехотя снисходят, но раз господин клиент требует – будут ему мини-коттеджи.

И только ленд-лорды, владельцы сотен подмосковных гектаров, отмахиваются от изысков и фантазий и упорно режут поля на клетушки без подряда с обещанием подтянуть сети когда-нибудь потом. И тоже правы, потому что спрос есть.

В общем, подмосковный рынок меняется, тем и жив.

На Карельский перешеек и в дворцовые пригородах столичные веяния, как правило, доходят с опозданием на год-два. Однако и у нас начинаются подобные шевеления. Мини-формат (небольшие каркасные домики) осваивает, например, ДСК «Славянский». Девелопер Дмитрий Зюзин (фирма «Т-Дом») один за другим запускает проекты мини-поселков на 4-8 домов. Компания «Норманн» подумывает о смене концепции в одном из своих проектов: похоже, на приличные «пятиэтажки» в ближнем пригороде будет более активный спрос, чем на пафосные особняки. Компания «ПетроСтиль» вместе с холдингом RBI готовит к запуску масштабный проект Karela Hills в Мистолово.

По данным «Петербургской недвижимости», за минувший год остановлены продажи в 44 загородных проектах, зато на рынок выведено 76 новых поселков, правда, в 46 из них реализуется только земля. Из новых крупных проектов кризисного периода стоит отметить «Петергоф-Сити» (первая очередь -74 дома, всего свыше 300), «Петровское барокко» (177 домовладений), «Тихая Ладога» (130 домов), «Гатчинские поместья» (125 домов). В этих проектах предлагаются к продаже именно коттеджи с участками, а не просто наделы. (Хотя про отель «Империал» в соседней деревне застройщики в своих проспектах и презентациях все же умалчивают).

По данным «Итаки», по темпам открытия новых малоэтажных комплексов лидируют Приозерский (9), Всеволожский (7), Выборгский (6) и Курортный (6) районы.

Но пока бОльшая часть застройщиков сидит без сделок и сетует на спад, на коварство клиентов, которые пользуются ситуацией и по капле выдавливают из продавца скидки, меньшая – крутится, предлагает новые форматы, ищет поредевшего клиента и надеется на весну.

Хотя и зимой сделки в пригородном сегменте были.

В «Кивенаппе» (Первомайское) за январь-декабрь продали два небольших коттеджа и квартирку в малоэтажном доме. В «Приветнинском» реализованы четыре участка в среднем по 1,7 млн рублей. В поселке «Галактика» покупатели приобрели три участка по 2,3 млн рублей. В проекте «Гармония» за два зимних месяца ушли четыре разнокалиберных надела, в среднем – по 113 000 за сотку. Только открылись продажи в «Охтинском парке» - практически сразу застройщик отрапортовал о нескольких продажах: участки по 16 соток проданы по 3,2 млн рублей…

Но все же «высокий сезон» на пригородном рынке жилья традиционно начинается в апреле-мае. И если рядовой Сидоров, глядя на кирпич, думал о бабах, то девелопер, глядя на небывалые сугробы в занесенном дворе, думает о деньгах. Потому что на банковских депозитах за последний год граждане накопили 7 трлн рублей – это вдвое больше, чем год назад. Теперь вопрос: куда же потекут эти ручейки, когда припечет? (Я не о сугробах – хотя и о них тоже). Потому что ставки по депозитам снижаются, а Дума собирается специальным законом удешевить финансовый ресурс для Сбербанка – значит, будут снижаться и дальше. Не вечно же морозить средства на счетах?

Но чтобы перенаправить денежные ручейки в сторону пригородного жилья, понадобятся дополнительные усилия. Поведение покупателя, по мнению петербургских риэлтеров, определяется двумя ключевыми факторами. Во-первых, денег у него немного (по сравнению с 2007-м), во-вторых, он уверен, что у застройщика их еще меньше.

Недорогие варианты постоянного жилья в ближнем радиусе испытывают сильное давление со стороны городских застройщиков. Строители вынужденно демпингуют, а природные преимущества сегодня неочевидны – в отличие от проблем с инфраструктурой. И в ближайшие год-два эти проблемы будут только обостряться. В Осиновой роще комбинат «Блок» строит жилье для военных – 49 домов на 5691 квартиру. Жилье должно быть сдано в 2011 году. А недавно холдинг «Балтрос» выиграл тендер Министерства обороны – и будет строить в Пушкинском районе, в составе комплекса «Славянка», еще 5000 квартир для военных, и тоже в 2011 году должен сдать. Вот и считайте: плюс пять тысяч машин каждое утро на въезде с севера, столько же – с юга… А школы и детские сады традиционно сдаются позже, чем жилье. В общем, есть причины призадуматься.

Серьезные объемы госзаказа (не только военного) и масштабные закупки в ближнем пригороде косвенно «придавливают» цены: ну, не продать по 70 000 за метр жилье в комплексе, если треть его приобретена по «минрегионовской» ставке 44 300. (В Осиновой роще – и вовсе по 29 000 рублей за «квадрат»). Тем более, что часть отставных военных, едва получив положенное от государства, даже и не вселяются – сразу выставляют выслуженные квартирки на продажу или в аренду. В Пушкине в только что сданных кварталах уже полно объявлений. И это понятно: подать жилье в Петербурге, купить в Рязани, на разницу – жить, обустраиваться…

Реальные доходы граждан за год снизились на 3%, в 2010-м прогнозируется рост в пределах 1-1,5%. Сильнее всего от кризиса пострадал «верхний средний класс» - те, кто зарабатывает от 22 000 до 55 000 рублей в месяц. Доходы этой группы снизились на 13-15%, численность - на 8-9%.

По данным опроса ВЦИОМ показывает: в ноябре 2009-го около 48% граждан считали, что сейчас неподходящее время для покупки жилья. Чтобы переломить их настроение, необходимы, по меньшей мере, несколько месяцев уверенного (хотя бы и плавного) роста спроса и цен на жилье.

По данным Росрегистрации, за год в Ленобласти на вторичном рынке граждане заключили 21 338 сделок купли-продажи жилья (без учета ДНП и садоводств) – на 26,6% меньше, чем в 2008-м. По данным АРИН, сокращение спроса в загородном сегменте составило 70-80%.

Сейчас на рынке реализуется 170 коттеджных поселков и 56 смешанных комплексов, всего 8800 объектов. Из них 3900 – участки без подряда, 4900 - домовладения (участок + дом). Доля непроданных объектов – 60% (5300 наделов и домовладений).

В элитном сегменте, по сведениям Knight Frank СПб, представлены 15 коттеджных поселков; за 2009 год в элитных комплексах было продано около 50 домовладений - в 2,5 раза меньше, чем за 2008-й.

Маркетологи полагают, что стоимость проектов будет снижаться – в первую очередь за счет разумного сокращения инфраструктурного «ассортимента». Основная доля спроса будет сосредоточена в сегменте недорогих объектов (участки без подряда за 1,5-3 млн рублей, дома с участками за 3-6 млн рублей). Коррекция цен в «примороженных» проектах продолжится; часть комплексов сменит владельцев.

И, конечно, возрастет значимость репутационных рисков. Важным доводом при покупке жилья в пригороде станет надежность застройщика, его способность выполнять обещанное.

Динамика средних цен предложения на участки с постройками (север)

Всеволожский

Выборгский

Приозерский

Январь 2009

395 505,8

353 595,6

329 996,2

Февраль 2009

422 949,2

380 231,4

310 100,9

Март 2009

429 466,5

368 398,3

295 919,0

Апрель 2009

407 304,6

352 069,4

280 037,6

Май 2009

403 598,1

328 092,9

298 056,1

Июнь 2009

394 904,3

320 560,3

298 707,6

Июль 2009

381 861,8

326 274,0

289 042,4

Август 2009

368 068,9

311 064,6

271 861,3

Сентябрь 2009

372 590,1

294 858,8

276 680,4

Октябрь 2009

351 453,9

316 647,0

258 586,4

Ноябрь 2009

331 361,3

333 709,0

249 109,3

Декабрь 2009

358 771,3

345 263,1

250 801,3

Январь 2010

321 837,4

359 866,5

264 817,0

Данные портала BN.ru

Средняя стоимость участков в коттеджных поселках ИЖС, за сотку (с коммуникациями)

Район

min

max

Среднее

Выборгский

95

721

350

Курортный

453

823

643

Всеволожский

100

969

398

Гатчинский

162

206

179

Ломоносовский

300

300

300

Тосненский

390

390

390

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»