По предварительным данным МЧС, в зоне подтопления могут оказаться около 200000 из 1,6 млн жителей Ленобласти. ГК «Стинком» затеяла нетривиальную акцию: те, кто до 1 мая купит участок в поселке «Гармония» (на Александровском озере), до 1 июля смогут его без доплаты поменять. Чтобы граждане, когда снег сойдет, не сетовали, что, мол, покупали «вприглядку».

В кризис предложение растет

Предложение земельных участков в Петербургском регионе обширно и разнообразно. На конец марта в продаже числилось около 180 коттеджных поселков. В Подмосковье — вдвое больше, из чего можно сделать вывод, что объем загородных поселений зависит скорее от количества народа, чем от финансовых потоков. Населения в Питере также вдвое меньше, чем в Москве, а вот по финансовым показателям разница в 7-8 раз.

По расчетам специалистов Knight Frank SPb, сейчас на рынке девелоперы предлагают около 6000 домовладений (домов и участков с подрядом). Предложение «земли в нарезку» в 3-4 раза больше и корректному учету не поддается.

По данным аналитиков Ассоциации риэлторов СПб и Ленобласти, за прошлый год с рынка ушло (было распродано или приостановлено) около 40 проектов, за это же время появилось 80 новых.

По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», в 42% проектов продаются только участки, всего участки без подряда можно купить в 63% от всех проектов. Только в 37% проектов продаются участки с обязательным подрядом или готовые дома. За январь — март 2010 г. в продаже появилось 13 новых проектов.

Спрос сократился в несколько раз. По сведениям экспертов Knight Frank SPb, в 2009 г. девелоперы продавали в среднем 120-150 домов за квартал. На пике рынка, в начале 2008 г., активность продаж была в 3-4 раза выше.

В числе крупных проектов кризисного периода — «Петергоф-Сити» (первая очередь — 74 дома, всего свыше 300), «Петровское барокко» (177 домовладений), «Тихая Ладога» (130 домов), «Гатчинские поместья» (125 домов). В них предлагаются к продаже именно коттеджи с участками, а не просто наделы.

Трудно конкурировать с городом

Проекты по строительству недорогих домов для постоянного проживания в ближнем радиусе испытывают сильное давление со стороны городских застройщиков. Город вынужденно демпингует, а природные преимущества пригородных комплексов в настоящее время неочевидны — в отличие от проблем с инфраструктурой. Сезонное жилье ушло на второй план: покупка важная, но не первоочередная.

Если реализовано более половины, остальное тоже найдет покупателей. Некоторые компании, достигнув определенной отметки продаж (обычно 50-60%) и, по-видимому, компенсировав затраты, идут на существенный демпинг. В одном из проектов год назад участки с инженерным обеспечением продавались по 1,5 млн руб., сейчас — по 750000 руб.

В элитном сегменте, по сведениям аналитиков Knight Frank SPb, сейчас представлено 15 коттеджных поселков; за 2009 г. в элитных комплексах было продано около 50 домовладений — в 2,5 раза меньше, чем за 2008 г. Сильнее других провалился бизнес-класс; конкуренция со стороны «самодеятельной застройки» все острее, а с принятием генпланов поселений, когда станет понятно, где и что можно строить, еще возрастет.

Стратегии выживания

Рынок расслаивается. В условиях спада одни девелоперы проявляют активность (вроде лягушки из приснопамятной сказки) — выводят новые форматы, применяют гибкие схемы продаж с зачетом городской квартиры, экспериментируют с продвижением объектов на рынок. Другие заняли выжидательную позицию, в лучшем случае доводят до ума уже начатые проекты.

«Конечно, спад сильно ударил по рынку. Но у нас даже зимой не было ни одного месяца без сделок. Покупатели ездили на просмотры, подписывали договоры. Надо только не лениться чистить дороги к поселкам. А весной началось заметное оживление спроса», — говорит коммерческий директор компании «Особняк» Илья Андреев. У «Особняка» четыре проекта элитного и бизнес-класса, всего более 200 домовладений («Жемчужина Разлива», «Новый мир», «Парквэй» и «Малое Репино»). Доля непроданных объектов — примерно 15%.

«Рынок шевелится, но слабо, — говорит Андрей Бочков, гендиректор «ПулЭкспресс групп». — Впрочем, при наличии интересного предложения продажи идут. В марте мы заключили 12 договоров по «Охтинскому парку» (всего у фирмы более десятка проектов, четыре — в активной продаже). Покупатели интересуются участками и домами ИЖС в зоне постоянного проживания по разумной цене, отмечает Бочков. Больше половины его покупателей собирается строиться в этом году. «С рынка практически исчезли спекулянты», — говорит он.

Девелопер Дмитрий Зюзин, гендиректор фирмы «Т-Дом», стал популярным персонажем деловых СМИ, когда на пике кризиса, весной 2009 г., разом продал все восемь домовладений в дачном коттеджном комплексе с нескромным названием «Зюзино». Собрал партнеров, друзей и знакомых с семьями, устроил им бизнес-тур на пару дней с шашлыками и рыбалкой — и практически все домовладения в эту поездку были забронированы.

Зюзин развивает новый для Петербурга формат мини-поселков: 0,5-1 га, 4-6 домов, как правило, в границах сложившихся поселений. То есть без серьезных проблем с инженерией и социалкой.

С января 2009 г. по март 2010 г. «Т-Дом», компания не из самых крупных, реализовал около 40 объектов. В некоторых случаях цены были, как говорит Зюзин, «близкими к докризисным». Теперь он планирует сдавать готовый коттеджный квартал (три дома) в аренду одному из автоконцернов, а также строить таунхаусы и продавать (уже готовые, после регистрации) по 40000 руб. за 1 кв. м. В общем, не до кризиса.

Компания Parabola выбрала другой путь. Фирма заняла нишу «концептуальных проектов» и вывела на рынок «арт-поселки» — «Лукоморье», потом «Изумрудный город». Внятная художественная идея в сочетании с хорошей локацией и приличным качеством строительства обеспечивает приемлемый уровень продаж.

Общих рецептов у тех компаний, которые успешно удерживаются на плаву, нет. Но как правило, в линейке присутствуют предложения разного уровня; недорогие участки дают оборотные средства, отдельные элитные объекты позволяют рассчитывать на прибыль.

Квартирная экспансия

Одна из заметных тенденций конца 2009 — начала 2010 г. — явное увеличение доли проектов, в которых предлагаются квартиры в малоэтажных комплексах. Хотя нельзя сказать, что этот формат стартовал успешно. Проект «Павловский малоэтажный ансамбль» приостановлен из-за финансовых проблем. В комплексе «Кивенаппа» в Первомайском (около 50 км от города) квартирки покупают преимущественно жители области, для горожан это далековато. «Примерно 15% тех, кто ориентировался на квартиру, пообщавшись с менеджерами, съездив на место и вообще рассмотрев проект получше, покупают в итоге коттедж. Многоквартирными домами больше всего интересуются жители Первомайского», — подтверждает руководитель проекта Максим Красненко. Из уже реализованных проектов можно назвать разве что сестрорецкий «Рай в Шалаше», расположенный преимущественно в дачной зоне.

Невнятность формата, по-видимому, порождала ошибки в позиционировании. Если такие проекты продвигались как загородные, они теряли часть потенциальных покупателей из городского сегмента. Если в общем массиве городской рекламы — как правило, проигрывали по цене похожим вариантам экономкласса. Тем не менее в Подмосковье, где застройщики сталкивались с похожими проблемами, формат загородного (пригородного) жилья в малоэтажных домах в последние год-полтора становится все более популярным.

Большинство участников рынка полагают, что цены на малоэтажные комплексы в ближнем пригороде будут ориентироваться на уровень цен в спальных районах.

Не выше деревьев

Гендиректор «ЮИТ-Лентек» Михаил Возиянов полагает, что постепенно складывается группа покупателей, ориентированных на скандинавский тип застройки — «не выше деревьев».

В конце 2010 г. холдинг R.B.I. и компания «Петростиль» планируют вывести на рынок проект Karela Hills (200 домов, около 1500 квартир в Мистолово). Сначала застройщики рассматривали эту площадку под жилье классов В и В+, сейчас концепция корректируется в пользу В- и С-класса с перевесом в пользу С. «Это несколько другая форма загородной жизни, — говорит директор “Петростиля” Максим Берг. — Но есть люди, которым не нужен огород, им достаточно окружения, природной среды, в которой они оказываются».

Финская компания NCC будет строить дома до пяти этажей на 20 га в зеленой зоне Всеволожска. Фирма недавно успешно завершила проект строительства жилья для сотрудников компании Nokian Tires (тоже рядом со Всеволожском). Аккуратные нарядные пятиэтажки понравились публике, отчего бы не тиражировать успешные решения? Спрос на такое жилье отчасти будет поддерживаться и зеленой модой: NCC продвигает свои дома как энергоэффективные и экологически безопасные.

ИСГ «Норманн» планировала строить на своем участке во Всеволожском районе дома на четыре семьи. Проект не пошел; теперь руководители группы «Норманн» также склоняются к «многоквартирной малоэтажке». Группа «Сплав» в рамках проекта «Охтинское раздолье» запланировала клубный квартал «АльпенГоф»: несколько домов в стиле шале, более 100 квартир, все это рядом с коттеджной застройкой. Квартиры в «АльпенГофе» явно будут подороже, чем городской экономкласс.

Ценовой вершиной такого предложения можно считать репинский проект Crystal — апарт-отель на первой линии Финского залива (реализует Apriori Development Group). Комплекс рассчитан, по предварительным данным, на 120 апартаментов, цена — до 170000 руб. за 1 кв. м. Опрошенные «Ведомостями» застройщики на вопрос о перспективах продаж такого количества жилья по такой цене пожимают плечами.

Много шуму наделал заявленный в Каннах проект компании «Старт Девелопмент»: за несколько лет построить в Пушкинском и Гатчинском районах более 8 млн кв. м малоэтажного жилья. Строительство будет вестись в трех локальных зонах: территория «Лесное» — 2912 га, 7,28 млн кв. м жилья, 243000 жителей (бывшие земли совхоза «Лесное»); территория «Тайцы», тоже бывший совхоз, 363 га, 0,9 млн кв. м, 30000 жителей; индустриальный парк «Дони-Верево» — еще 255 га. Всего 3530 га, 15 км с запада на восток и 12 км с севера на юг. Территорию застройки пересекают Красносельское и Киевское шоссе и две железнодорожные ветки. Все вместе и будет называться город-спутник Южный. Транспортная доступность приемлемая: в 10 минутах езды — КАД.

В жилой части проекта предусмотрена довольно низкая плотность: коэффициент застройки (отношение площади здания к участку) — 0,25. Заявленная цена — 40000 руб. за 1 кв. м (технологии — панельно-каркасные). По словам гендиректора УК «Старт Девелопмент» Андрея Назарова, в августе фирма планирует открыть продажи, сначала — в Тайцах. А с 2013 г. Назаров собирается продавать по 300000 кв. м в год. Земля у застройщика в собственности. Фирма «Старт Девелопмент» аффилирована с владельцами группы «Илим».

В Южном будут строить преимущественно таунхаусы. В ассортименте предусмотрены секции площадью 54 кв. м стоимостью 2 млн руб. Целевой сегмент — 64 кв. м в двух уровнях. То есть это экономкласс. Сейчас идет разработка градостроительной документации, придется решить несколько существенных проблем, в том числе с инженерной инфраструктурой.

По мнению специалистов, главные проблемы проекта — начальное финансирование и объем платежеспособного спроса. Без внятных гарантий по инженерии и социалке граждане в Тайцы не поедут даже за жильем по привлекательной цене.

Рынок загородного жилья становится более разнообразным и структурированным. Специалисты полагают, что к концу 2010 г. с него уйдут случайные игроки и те, кто пытался строить на кредитные деньги, пересмотрят свои проекты те, кто промахнулся с концепцией. Неизбежный демпинг со стороны неудачливых застройщиков не позволит ценам расти. Но и факторов для существенного понижения тоже не видно. В общем, удачное время для спокойного выбора.