Дорогой загородный дом всегда бы не только местом комфортного проживания, но и существенным элементом статуса. Кроме того, загородный дом - в отличие от престижного автомобиля или личного самолета - является символом стабильности и надежности материального положения

Падение спроса и сокращение оборотов, обусловленное кризисом, отразилось и на загородном сегменте. Соотношение предложения коттеджей и реального спроса (сделок) на пике загородного бума (во 2 и 3 квартале 2008-го) составляло примерно 3 к 1: из трех выставленных на продажу коттеджей на протяжении квартала один покупали. В 1 квартале 2009-го пропорция изменилась: 18 к 1. Падение спроса в шесть раз!

Тем не менее рынок элитного загородного жилья не умер: идут сделки в строящихся поселках ("Золотые пески", "Румболово"); более того - появляются новые проекты ("Медное озеро-2" от компании Honka, "Альпино" в Колтушах).

Доля поселков элитного класса в общем объеме предложения составляет около 20%, по количеству домовладений - 10%. По экспертным оценкам, около 2000 коттеджей, выставленных в продажу, можно отнести к классу элита. Средняя стоимость квадратного метра в дорогих виллах и резиденциях составляет около 137 тысяч рублей.

 

Применительно к времени

Изменение покупательских настроений вынуждает застройщиков корректировать планы, подстраивать концепции под реальность.

Перемены происходят: в параметрах предлагаемых объектов (соотношение площадей домов и участков); в предпочтениях по конструктиву (каркас уже не так жестко ассоциируется с эконом-классом, как раньше); в формировании в рамках одного проекта зон разного ценового уровня.

Изменяется представление о "необходимой достаточности" элементов инфраструктуры.

Сегодня застройщики оказались в ценовых ножницах: для реанимации спроса вроде бы полагается "оптимизировать" цену, но непонятно, чем можно (без ущерба для проекта) поступиться: индивидуальностью архитектурных решений, инфраструктурой? Может быть, стоит увеличить площадь застройки?

Относительно инфраструктуры участники рынка проявляют единодушие: полный комплект "городской" инженерии и безопасность - параметры, которыми нельзя поступаться ни при каком раскладе. Остальное - обсуждается.

На дворе - время покупателя, напоминает генеральный директор компании "Т-Дом" Дмитрий Зюзин: "Поселение должно быть небольшим и располагаться не рядом со сложившейся застройкой: владельцы поедут сюда наслаждаться нетронутой природой и размеренным течением времени, чего так не хватает в городе. Сейчас даже состоятельные люди начинают экономить на заграничном отдыхе, но свои требования к его комфорту будут переносить на пригородное поместье или усадьбу".

Итак, покупатель свои требования не снижает - но ждет от застройщика "кризисных" предложений.

В составе новых требований, предъявляемых покупателями к проекту, появился критерий надежности. Клиентам нужны гарантии того, что проект будет завершен, причем в сроки, близкие к заявленным. Накопленная репутация прежних проектов дает конкурентные преимущества (Honka, "ПулЭкспресс", "ПетроСтиль"). Важным фактором становится наличие стратегического инвестора или партнера.

Цена на импортные составляющие (домокомплекты, инженерные системы) выросла вместе с евро. Отечественные аналоги доступнее по цене, но далеко не всегда соответствуют требованиям по качеству.

Спрос в дорогом сегменте сдвигается в сторону готовых домовладений. Но продажа на стадии высокой готовности требует финансовых резервов - а они есть далеко не у всех.

Удастся ли застройщикам в новых условиях справиться с проектами, не опускаясь в бизнес-класс?

Нескольким участникам рынка мы задали один и тот же вопрос: какие ошибки выявил кризис?

"Сегодняшняя ситуация выявила в первую очередь проекты, которые не были продуманы до конца. В период подъема продавалось все, и многие девелоперы покупали практически любую землю. А это ведет к неправильной оценке места и того, что в данном месте можно строить и что будет пользоваться спросом",-  считает генеральный директор УК "ПулЭкспресс Групп" Андрей Бочков

Директор компании "ПетроСтиль" Максим Берг считает главной ошибкой многих реализуемых проектов "недостаточно осторожную (читай - завышенную,- ДС) оценку спроса. "В докризисный период земельные участки для застройки покупались по таким высоким ценам, что конкурентоспособная цена на готовый продукт просто невозможна",- говорит г-н Берг.

Аналитик "Петербургской Недвижимости" Ольга Трошева к числу типовых ошибок относит нецелесообразные затраты на инфраструктуру. Такие опции, как бассейн или SPA-центр, конечно, привлекают интерес на стадии покупки, но ведут к большим дополнительным затратам.

Есть на нашем рынке проблемы с правильным позиционированием поселков.

На сайте вполне себе элитного проекта Patrikki Club инфраструктура описывается следующим образом: "Благоустроенный пляж с детской площадкой, дорожками, пирсами и всякой прочей хернёй". Впрочем, в этом поселении всего-то десяток домов, и непроданным, кажется, остался лишь один. Так что сообщество может себе позволить подбирать соседа на собственный вкус.

Заместитель генерального директора компании "Леонтьевский мыс" Владимир Федоров считает главным недостатком дорогих загородных проектов "однотипность, одинаковость, начиная от концепций и заканчивая качеством построек".

 

Экскурсия в другую жизнь

В рамках прошедшей в мае конференции Elit-Estate прошли бизнес-туры, в ходе которых ту самую элитную недвижимость можно было посмотреть и даже потрогать.

Редакция журнала "Пригород" организовала выезд в несколько дорогих поселков. Погода внесла свои коррективы - как раз в четверг резко похолодало, и деревья падали чуть ли не прямо по маршруту. Но участники бизнес-тура решили: если объекты и в таких условиях будут производить благоприятное впечатление, значит, проект действительно стоящий.

Первым на маршруте оказался поселок "Медное озеро" компании "Росса Ракенне", эксклюзивного дистрибьютора Honka. На территории в 32 гектара возведено 45 коттеджей. Ландшафтно-парковая зона составляет 17 гектаров. Лично на меня произвело впечатление то, что в некоторых домовладениях сосны проходят прямо через крышу. Лес на территории сохранен в нетронутости. Некоторые дома еще достраиваются, но все объекты уже проданы. По соседству Honka начинает новый проект - "Медное озеро-2". Следующим пунктом маршрута стал клубный комплекс "Горки СПб" компании "Петростиль", расположенный на гранеице с Юкковским заказником: 16 коттеджей в стиле шале от 240 до 400 кв.м. Комплекс достроен, обжит, собрал кучу призов и наград, все домовладения проданы. Последний объект - вилла "Оливия" - ушел за 2,5 млн евро. Кроме ландшафтных красот привлекает внимание административный корпус - с бассейном, тренажерным залом, сигарной комнатной и бильярдной. Правда, эксплуатация и сервис обходится владельцам в 40 тысяч ежемесячно - но у богатых свои привычки. В 10 км от этого поселка "Петростиль" строит новый комплекс - "Медовое".

Последней остановкой на этапе стал поселок "Румболово", это 11 км по Дороге Жизни. Компания "ПулЭкспресс" строит дома в едином архитектурном стиле, характерные приметы - большие площади панорамного остекленения и отделка из природного камня. Здесь на территории 24 гектара будет около 70 домовладений, примерно половина участков уже реализована по цене от 20 до 26 млн рублей. Рельеф не такой интересный, как в Юкках, но для постоянного проживания это менее важно. Зато не надо пробиваться через вечные пробки у поста ГАИ в Осиновой роще.

Общее впечатление от бизнес-тура: рынок жив, рынок будет жить. Как заметил Дмитрий Зюзин, сейчас не лучшее время для того, чтобы начинать новые элитные проекты - хорошо бы завершить уже начатые.

И все же застройщики проявляют оптимизм. Значит, они верят в то, что последствия кризиса сгладятся, и тяга состоятельных граждан к комфортной жизни на природе не оставит девелоперов без куска хлеба. Может быть, даже с икрой.

По материалам журнала "Pulse"